שוב בעלי בתים

כשהכנסתו של אבי ירדה בעקבות השפל הכלכלי, נאלצו הוא ואשתו סיגל לוותר על ביתם בתהליך הקדם-עיקול (שורט סייל). הם האמינו שיעברו שנים רבות עד שיהיה ביכולתם לרכוש שוב בית. להפתעתם, לאחרונה, לאחר קצת למעלה משנתיים ממועד מכירת ביתם, הם רכשו לאחרונה בית לא רחוק מהשכונה בה גרו בעבר, וזאת לאחר שאושרו להלוואה ע"י FHA. הם הצטרפו בכך לקבוצה הולכת וגדלה של אמריקאים החוזרים להיות שוב בעלי בתים ולהגשים את החלום האמריקאי, למרות שהם איבדו את ביתם וניקוד האשראי שלהם ירד פלאים. "לא חלמנו שכך יהיה", אמרו אבי וסיגל. "האמנו שניאלץ לשכור במשך שנים רבות עד שנוכל לרכוש שוב בית".

סיגל איבדה את מקום עבודתם והכנסת המשפחה ירדה מאוד בעבר, אך בינתיים מצאה סיגל מקום עבודה חדש והכנסתו של אבי עלתה עם הוספת מוצרים נוספים לקטלוג המכירות שלו.

אמנם קשה כרגע לקבל נתונים מוחלטים, אך סוכני נדל"ן, קבלנים ובנקים מעידים על מספר גדל של אמריקאים הרוכשים שוב בתים לאחר איבוד ביתם. הדחף וההחלטיות של רבים מהם, שלא לוותר ולא להיכנע למצב אליו נקלעו, וכמו כן להימנע מלהיות כפופים לגחמותיהם של בעלי הבתים, מהם שכרו את מקום מגוריהם מאז שאיבדו את ביתם.

גורם מכריע שהביא לשינוי זה הוא העזרה הניתנת ע"י משרד הבינוי ותוכנית ההלוואות לרוכשי בתים לראשונה הנקראת FHA . תוכנית זו נוצרה ב-1930 בניסיון לעודד תושבים לרכוש בתים ולהילחם במיתון. מספרן של הלוואות FHA עלה מאוד בשנים האחרונות עם היעלמותן של ההלוואות בעלות הסיכון הגבוה, שניתנו בעבר בקלות ועם ירידת מספרם של מבקשי ההלוואות המאושרים לקבלת הלוואות רגילות.

הלוואות FHA מועדפות על אלה שאיבדו את בתיהם בתהליך העיקול עקב הקלות היחסית בקבלתן וסכום ההשתתפות העצמית הנמוך הנדרש בהן. ההלוואות מבוטחות ע"י משרד הבינוי ומוצעות ע"י כל הבנקים והמוסדות הפיננסיים המאשרים הלוואות למשכנתאות.

הלוואות אלה, שהיוו 4.5 אחוז מכלל ההלוואות למשכנתאות במשק בשנת 2005, מהוות כיום כ-30 אחוזים מהן. ההשתתפות העצמית עומדת על 3.5 אחוז מסכום הרכישה וניתנת לאישור למבקשים לקבלתם עם ניקוד אשראי של 620. ההלוואה נושאת ביטוח על המשכנתא בגובה של 1.75 אחוז מסכום הרכישה ונדרש לשלמו עם אישורה ועוד 1.25 אחוז המשולם שנתית על ההלוואה.

בהלוואה קונבנציונלית אתם נדרשים להביא 20% מינימום כהשתתפות עצמית וניקוד אשראי גבוה מ-720. מכאן נובעת האטרקטיביות של הלוואות FHA שבמקורן נועדו לשרת את המעמד הבינוני ואת מיעוטי היכולת בתהליך רכישת בתים למגורים.

התעוררותה המחודשת של תוכנית הלוואות זו מדליקה נורות אדומות אצל כלכלנים רבים, הרואים אותה כחזרה לתקופה בה ניתנו הלוואות לאלו שאינם יכולים להחזירן.

סכום השתתפות של 3.5 אחוזים מסכום ההלוואה יהווה הפסד קטן יחסית לרוכש הנכס באם יחליט להפסיק לשלם את תשלומי המשכנתא. ההפסדים שיגרמו באם הנכס יעוקל יהיו גבוהים מאוד.

למעלה מ-15 אחוזים מאלה שקיבלו הלוואות FHA הם בעלי ניקוד אשראי נמוך הנע בין 620 ו-659, המהווה דרגת סיכון גבוהה ביותר למלווים. זהו דירוג המעיד כי הסיכויים גדולים שרוכש הנכס לא יצליח לעמוד בתשלומים החודשיים, בעיקר אם המצב הכלכלי הנוכחי לא ישתפר. נכון, שסימנים שונים מראים על מגמת שיפור במצב, אך השיעור הוא נמוך מאוד וכנראה יעברו שנים רבות עד ששינוי זה יהפוך למשמעותי.

והנה מספר נתונים: משנת 2007 נרשמו בארה"ב 4.2 מיליון בתים כמיועדים לעיקול. לפי התחזית מספר זה יעלה ל-6 מיליון עד שנת 2014, כך שמומלץ לכל אלה המאמינים שאוטוטו אנחנו חוזרים לשיגרה ולמצב כלכלי יציב להסתכל על תחזית זו ולהבין שאנו נמצאים עדיין במצב כלכלי עדין מאוד וכל זעזוע נוסף יכול להביא מפולת רצינית ונסיגה משמעותית בשיפור העכשווי.

בכדי לקבל הלוואות כשניקוד האשראי עומד על פחות מ-720, על מבקש ההלוואה להוכיח לבנק שהוא לא ביצע את תהליך העיקול מתוך רצון אלא מתוך כורח, כגון עקב אובדן מקום העבודה או סיבות אחרות שניתן לתקנם בקלות יחסית.

הקבלנים מעוניינים למכור את בתיהם ולכן הם מציעים סמינרים חינם לייעוץ והדרכה בכל הקשור לניקוד האשראי והאפשרויות לשפרו. כדאי לבדוק היכן ניתנים סמינרים כאלה כי הם בהחלט יכולים לעוזר לזקוקים לכך לשפר את ניקוד האשראי שלהם בתקופה די קצרה של מספר חודשים ואז הם יאושרו, כנראה, לקבלת הלוואות לבית. כשהריבית עדיין נמוכה מאוד, קניית נכס היא בהחלט עדיפה, כדאית וזולה לעתים קרובות משכירות. כמו כן, המחירים עדיין כה זולים, שברוב המקרים, אם תקנו עכשיו, תזכו בערך מוסף כבר בעת חתימת חוזה הרכישה, מה שבהחלט מגביר את הכדאיות לרוכשו.