"הדרך להוזלת הדירות - שיווק קרקעות במרכז"

"כדי להוריד את מחירי הדירות יש צורך בשיווק רב יותר של קרקעות לבניית יחידות דיור באזור מרכז הארץ". כך טען הבוקר (ה') מנהל מינהל מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן. לדבריו, "מינהל מקרקעי ישראל שיווק כ-120 אלף יחידות דיור ב-3.5 השנים האחרונות - אך לא בהכרח בתמהיל הנכון".

משרד השיכון ממשיך לשווק דירות בפריפריה

המינהל סילק חקלאי מהקרקע - בכמה פיצה אותו?

רעננה: הסתיים מכרז ראשון לבניית דירות להשכרה

הדברים נאמרו בוועידת העשור של מרכז הבנייה הישראלי במלון מרידיאן בים המלח, במסגרת פאנל שהנחה כתב "ידיעות אחרונות", עופר פטרסבורג. זאת, על רקע ההודעה אתמול של משרד השיכון והבינוי, לפיה החל בשיווק נוסף של כ-5,000 קרקעות לבניית יחידות דיור חדשות. על פי הפרסום של המשרד, חלק ניכר מהקרקעות המשווקות לבנייה נעשה באזור הפריפריה.

"עד 2009 המדיניות של מדינת ישראל הייתה לא לתכנן קרקעות במרכז הארץ. אך כיום, כאשר מעמד הביניים צריך להרוויח לא פחות מ-123 משכורות כדי לקנות דירה, זה אומר שצריך לשנות את המדיניות", הוסיף ליברמן.

לדבריו, "כדי להוריד את מחירי הדירות, המרכז צריך להיות משמעותי יותר במסגרת שיווקי הקרקעות - ויש כיום חוסר בתוכניות שיווק באזור זה. מבחינתי, המרכז תחום בין אשקלון לקריות  - ושם צריך להיות שיווק. השנה הצלחנו לשווק למעלה מ-36 אלף יחידות דיור, וככל שהשנים עוברות אנחנו רואים שהמרכז זוכה ליותר תוכניות - כי כך זה צריך להיות, זה מה שיוביל להורדת מחירים".

ליברמן הסביר כי יש צורך בשיתוף פעולה מלא עם המדינה. הוכחה לכך שהסכם בין-מדינתי הוא הכרחי לשוק הנדל"ן בישראל הוא הסכם מחנות צה"ל, למשל. להערכתו, בהסכם פינוי הבסיסים יש חשיבות שהיא מעבר לבניית אלפי יחידות דיור - אלא בשיתוף הפעולה עם המינהל ומשרד השיכון לבין משרד האוצר, התחבורה ולשכות התכנון.

"אין ספק שרצון המדינה הוא להוריד את מחירי הדירות", הוסיף, "ואנחנו נמצאים במקום שבו אם לא נהיה מספיק עם יד על הדופק - נגיע לבועת נדל"ן לא פשוטה. אני חושב שהמדינה יכולה לעשות עוד יותר - ליצור שיתופי פעולה מהירים וזמינים יותר שיביאו להיצע קרקעות רלוונטי". 

דיור בר-השכרה - יש דבר כזה?

בפאנל בנושא דיור להשכרה ארוכת טווח התייחס ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, למכרז של האוצר ברעננה שהסתיים בשבוע שעבר. מדובר במכרז ראשון לבניית דירות להשכרה, שמטרתו לעודד את הגופים המוסדיים בישראל להיכנס לשוק הדירות להשכרה - תוך כדי פיקוח של המדינה על מחירי השכירות, בהתאם למסקנות ועדת טרכטנברג.

"המכרז ברעננה לא היה בהיקף גדול, אך התהליך שעברנו יחד עם השוק המוסדי היה מבחן עבור הממשלה - שבדק אם ניתן לסלול את הדרך לבנייה להשכרה לטווח ארוך", אמר קוגן. כמו ליברמן, גם לדברי קוגן על מנת להצליח במכרז מסוג זה, יש צורך בשיתוף פעולה מלא בין משרדי הממשלה.

עוד הוסיף קוגן כי האתגר הבא של האוצר הוא הגדלת התשואה בדיור להשכרה ארוכת טווח. "תוצאות המכרז ברעננה מלמדות אותנו שתשואה של 7% טובה עבור גופים מוסדיים, בניגוד לגופים פרטיים שמסתפקים ב-4% תשואה". כך או כך, הוא אומר, צריך למצוא עקרונות להגדיל את התשואה.

תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי, התייחס גם הוא למכרז ברעננה לאחר שניגש למכרז משותף עם קבוצת הראל, לצד גינדי החזקות ופנגיאה נדל"ן - והפסיד לחברת רובינשטיין (רשת בתי אבות פרטית). "אני קצת פחות אופטימי מקוגן, בתור אחד שניגש למכרז ברעננה במחירים אגרסיביים כגוף מוסדי", אמר דגן.

לדבריו, בישראל אין תרבות דיור להשכרה משום שיש תחלופה גדולה. "אין אדם שלוקח דירה ל-10-20 שנה, ולכן רמת הסיכון בדיור להשכרה היא גבוהה", אמר. "אם רוצים למכור לגוף מוסדי את המוצר הזה ב-7% - היזמים יהיו זקוקים לפחות ל-9% תשואה. האפשרות היחידה לדיור להשכרה בישראל היא לבנות תמהיל שימשוך את היזם".

דגן הסביר: "אנחנו ניגשנו לרעננה עם גוף מוסדי במחיר אגרסיבי, כי חשבנו שמבחינה אסטרטגית אנחנו רוצים להיות שחקנים שם. בסופו של דבר לא היינו המחיר הכי גבוה - אבל נכון לעכשיו זה לא דבר שיחזור על עצמו". הסיבה, אמר דגן, היא התשואות - "התשואות הללו אינן התשואות שהיזמים אוהבים".

לדבריו, "צריך לזכור שלא מדובר בדיור להשכרה לנצח. המודל של המכרז ברעננה דיבר על 20 שנה שלאחריהם ניתן למכור את הדירות. אם רוצים להצליח בדיור להשכרה צריך לבנות את המודל בישראל עם חבילת הטבות כגון הטבה מיסוית או עם אפשרות למכור חלק מהדירות אחרי 3-5 שנים. אחרת - גם במחיר אפס של קרקע אני לא רואה שיזמים ייגשו למודל זה".