איך בניין נולד? זה מתחיל באישורי בנייה
תנופת הבנייה בישראל תופסת תאוצה מיום ליום, בעיקר על מנת להתגבר על הפער בין ההיצע לביקוש לדירות מגורים. בין המנופים הענקיים, מנהלי העבודה ופועלי הבניין - בדקנו איך בכלל מקבלים אישורים מהשלטון המקומי כדי להתחיל לבנות בניין מגורים
תנופת הבנייה בישראל תופסת תאוצה מיום ליום. זאת בעיקר במטרה להתגבר על הפער בין ההיצע לביקוש לדירות מגורים, אך גם בנייה של בנייני משרדים מקודמת ברחבי הארץ, בעיקר באזור המרכז. מנופים ענקיים, מנהלי עבודה ופועלי בניין יש לא מעט - אך נשאלת השאלה איך בכלל מצליחה החברה המבצעת להגיע למצב שבו היא יכולה להוציא לפועל בנייה של בניין.
קבלת היתרים לבניית בניין היא הליך מורכב וארוך, שמצריך היכרות רבת שנים של ועדות התכנון במדינה וכן ייעוץ מגורמי מקצוע כגון מתכננים, שמאים, מהנדסים ועוד. לפי משרד הפנים, יזם שמעוניין לבנות בניין, צריך קודם כל לקבל רישיון מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כדי לבצע עבודה או שימוש, בהתאם לחוק התכנון והבנייה. כלומר - יש צורך בקבלת היתר בנייה.
השלב הראשון בתהליך קבלת היתר בנייה הוא הגשת בקשה למידע לוועדה המקומית ולתכנון ולבנייה. את הבקשה יש להגיש לוועדה המקומית והמידע יימסר מהוועדה המקומית לרשויות והגופים המוסמכים, שיספקו את המידע הדרוש. המידע כולל נתוני תכנון כגון אפשרויות ומגבלות תכנון ותשתיות קיימות או מתוכננות בשטח המסוים. יצוין כי יש צורך לבדוק שהאזור שבו מבקשים לבנות בניין מעוגן בתוכנית המתאר הארצית (תמ"א), בתוכנית לתשתיות לאומיות (תת"ל) ובתוכנית המתאר מחוזית (תמ"מ).
במשרד הפנים מסבירים כי אם הוועדה המקומית לא אישרה מתן היתר בנייה, אפשר להגיש ערר לוועדת הערר (יש בכל מחוז). אם לא הוצא היתר תוך שנה מהחלטת הוועדה שאישרה את הבקשה - ההחלטה מבוטלת. ועדת התכנון רשאית להאריך את התקופה בשנה נוספת, אך אם הבנייה לא החלה במהלך השנה הראשונה לאחר שניתן ההיתר, ההיתר מבוטל.
נשאלת השאלה על מה מתבססת הוועדה המקומית כשהיא מחליטה על מתן היתר הבנייה. למעשה, בכל ועדה כזו יש כמה תב"עות (תוכניות בניין עיר). התב"ע חלה על חטיבת קרקע, החל מתב"ע נקודתית למגרש בודד ועד לתב"ע החלה על עיר שלמה. היא עשויה לקבוע הוראות בדבר אפשרויות הבנייה המותרת בקרקע (אחוזי בנייה, מספר קומות, מרתפים, מעליות וכדומה), וכן הייעוד המותר בה - חקלאות, מגורים, מסחר, שמורת טבע וכדומה.
קודם כל לבדוק את זכויות הבנייה
שוחננו עם מומחים בענף הנדל"ן שיסבירו לנו מה התהליך שעובר היזם ברגע שבכוונתו להקים בניין. "השלב הראשון בתכנון בניין הוא בדיקת אופי המגרש וזכויות הבנייה המוקצות עליו", מסביר אדריכל גיל שנהב, יו"ר הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית. "לעתים למגרש או לסביבתו יש מאפיינים שיש להתחשב בהם כדוגמת פסי רכבת, אוטוסטרדות, רחובות מסחריים או כיווני נוף מועדפים. השלב הבא הוא אפיון וייעוד הבניין, שימושיו וקהל היעד אליו יפנה (מגורים, משרדים, מלונאות וכו')".
"ההחלטה בהקמת פרויקט חדש מתחילה בבחינת ובחירת הקרקע המיועדת", מוסיפה ליאת דנינו ישראלי, מנהלת השיווק של חברת קרדן נדל"ן. לדבריה, "אנחנו מבצעים בדיקה פיזית של האזור כדי להבין מה התכנון העתידי שלו, איך ייראה הפיתוח הסביבתי בעתיד ואם מדובר בקרקע שמצויה באזור ותיק או בעתודת קרקע בתולית. השלב הבא הוא בחינת הכדאיות הכלכלית של פרויקט מגורים על אותה קרקע, על ידי בחינת זכויות הבנייה האפשריות ובחינת חוקי התכנון והבנייה באזור".
אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', מוסיף כי "כשרוכשים קרקע למגורים, חשוב להבין מהו התכנון הקיים ומהן האפשרויות לתכנון חדש ולהגדלת זכויות הבנייה על אותה הקרקע". כדוגמא נותן המאירי את כיכר המדינה בתל-אביב. "לאחרונה אושרה תוכנית להקמת 3 מגדלי מגורים שיכללו מאות דירות במרכז כיכר המדינה, במקום בו התכנון בשנות ה-80 היה מיועד לגינה ציבורית", הוא אומר.
לדבריו, "מאחר שלעיריית תל-אביב לא היה מספיק כסף לשלם פיצויים לבעלי הקרקע על שינוי הייעוד לגינה ציבורית, היא נאלצה לוותר על הרעיון הזה, ולאחר שנים רבות, הוחלט לבסוף על אישור התוכנית האחרונה שמייעדת את הקרקע במעגל למגורים בלבד. זוהי דוגמא לקרקע שתכנונה ארך שנים על גבי שנים, וסביבה קמו במהלכן התנגדויות רבות מצדם של גורמים שונים".
בשלבים הבאים, אומר המאירי, על היזם להכין תוכנית של הבניינים החדשים בהתאם לתב"ע. "היום, לאחר שתוכנית כיכר המדינה קיבלה תוקף ברשויות, על היזם להכין ולהגיש תוכניות מפורטות של הבנייה שתואמות את התוכנית שאושרה, על מנת לקבל היתרי בנייה", הוא מסביר. לדבריו, "הדבר הכי קריטי ליזם שמבקש לבנות פרויקט, הוא הווידוא שהתב"ע אכן מאושרת וניתן תוך תקופה קצרה להוציא היתר בנייה".
עוד אומר המאירי כי "שלפני שהיזם רוכש את הקרקע, חשוב שיבדוק את כל הפרמטרים שיעידו על שוויה - כגון ייעודה, זכויות הבנייה הקיימות, האם הקרקע בבעלות או בחכירה של מינהל מקרקעי ישראל או בחכירה של הרשות, האם התוכניות החדשות אושרו והקרקע זמינה לבנייה, האם יש מגבלות של זיהום קרקע, או כמו במקרה של כיכר המדינה, מגבלות של קרן שידור של מערכת הביטחון, למשל, שגורמת למגבלה על מספר הקומות שייבנו וכו'. נקודה חשובה לא פחות היא בדיקת היתכנות - בכמה ניתן יהיה למכור את הדירות שיבנו".
חשש לפגיעה במרקם העירוני
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מתייחסת אף היא לבניין שנבנה על קרקע שעברה שינוי ייעוד, כמו למשל מחקלאות למגורים. לדבריה, "שר האוצר, יאיר לפיד, הכריז על תוכנית להפשרה מסיבית של קרקעות חקלאיות באזור המרכז, והסבתן לקרקע לבניית דירות להשכרה ולמגורים, כדרך לפתור את המחסור בדירות ואת עליות המחיר התכופות". במצבים כאלה, אומרת בוגין, יש צורך להגיש בקשה לרשויות התכנון לשינוי ייעוד הקרקע ולבדיקת אפשרות לשינוי ייעוד, וכן להריץ למעשה תב"ע חדשה לשינוי ייעוד הקרקע .
בני קרת, מנכ"ל משרד הפרסום אזימוט ויועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן, מוסיף כי לפני שהיזם מתחיל לבנות את הבניין, הוא מכנס מנהלת אסטרטגית הכוללת אדריכל, מהנדס, שמאי ואיש שיווק, שיחד בודקים במסגרת זכויות הבנייה על הקרקע מהו אופי הבניין. "את התוכניות מגישים לאישורן של ועדות התכנון, ופעמים רבות מתבקשים המתכננים לבצע שינויים תכנוניים", הוא אומר.
כפי שניתן ודאי לשער, הקמת בניינים בערים מסוימות עלולה להיתקל בהתנגדויות בגלל החשש מפגיעה במרקם העירוני. עם זאת, הרשויות מבינות שכיום עם היצע קרקעות כה קטן - חייבים לבנות. לדברי רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק והייזום בצמח המרמן, "בתל-אביב הקרקעות מאוד יקרות בשל מחסור בהיצע, ולכן העירייה מעודדת בשנים האחרונות בנייה לגובה. מצד אחד היא מאפשרת ליזמים לבנות לגובה ומצד שני באזורים מסוימים היא מגבילה את הבנייה לגובה כדי לא לפגוע במרקם העירוני".
עם קבלת האישורים הדרושים - אפשר לגייס חברה מבצעת ולהוציא לפועל את הבנייה. איך בונים מגדל מגורים בפועל? זה כבר סיפור אחר. בהצלחה!
לפנייה לכתב/ת 
