החיסכון מגיע לבית? לקנות דירה ולחיות בלי מינוס

רגע לפני שרצים לקנות דירה, חשוב מאוד להיפגש עם יועצי נדל"ן כדי לקבל את התמונה המלאה של המצב התקציבי שעומד בפניכם. לכבוד פרויקט "משפחה בצמיחה" נפגשו משפחת אישטו מקריית אתא ומשפחת אליה-משה ממושב השחר עם יועצי הנדל"ן שלנו וקיבלו הסברים על הליך נכון לקניית דירה.

בני הזוג אישטו מקריית אתא אמנם הצליחו לקנות נכס בזול ולהרוויח סכום נאה במכירתו, אבל החזרי המשכנתא וההלוואות הנוספות שלהם מכבידים על הכיס. ליועץ הנדל"ן של פרויקט "משפחה בצמיחה" יש פתרון עבורם: מיחזור משכנתא שיאפשר להם לשלם פחות בכל חודש.

הבעיה של בני הזוג אליה-משה ממושב השחר היא לאו דווקא המשכנתא, אלא התחייבויות נוספות שהעמיסו עליהם תשלומים גבוהים בכל חודש. התוכנית של יועצת הנדל"ן כוללת קודם כל את כיסוי המינוס המעיק בחשבון.

משפחת אישטו, קריית אתא 

החזר משכנתא: 2,620 שקל

החזר הלוואות נוספות: 2,000 שקל

נדל"ן: דירה בבעלותם בקריית אתא

את הקוטג' בבנייה הם קנו ב-2001 תמורת 600 אלף שקל מקבלן, בלי הון עצמי כמעט. כשערך הבית עלה, הם החליטו להצפין כדי לגור קרוב להוריה של אישטו. הם מכרו את הבית ב־1.14 מיליון שקל וקנו קוטג' ב-900 אלף שקל בקריית אתא.

על הבית בקריית אתא יש משכנתא בסכום של כ-414 אלף שקל. "נשארנו עם עודף נאה", מתגאה טסי, רכזת תעסוקה בעיריית חיפה. עכשיו היא רוצה להגשים את החלום האמיתי שלה: פתיחת עסק לעיצוב שמלות כלה. אבל בשביל זה צריך כסף נוסף, שאין כרגע.

טסי ומנחם נפגשו עם יועצי המשכנתאות של בנק הפועלים, בראשם לירן כהן, כדי לבדוק כיצד להקל על החזרי המשכנתא והאשראי הקיים. הם, כמו רוב הישראלים, לא יודעים שמשכנתא אפשר למחזר גם זמן קצר אחרי שנטלו משכנתא קודמת. הריבית יורדת בהתמדה, וכדאי לנצל זאת. "אני לא מבינה", אומרת טסי, "למה שנשלם פחות? הרי רק לקחנו משכנתא".

יתרת המשכנתא שלהם, נכון להיום, עומדת על 414 אלף שקל (נותרו להם כ-17 שנה), והתשלום החודשי שלהם הוא כ-2,620 שקל. בני הזוג מעריכים כי ביתם שווה היום כ-1.2 מיליון שקל. בנוסף לתשלום החודשי של המשכנתא, הם משלמים עבור הלוואות שלקחו למימון רכישת רכב והוצאות שונות בבית.

בבנק הציבו למטרה לעזור לבני הזוג בהפחתת התשלום החודשי על הלוואת הדיור, הפחתת ההוצאה החודשית על הלוואות לצריכה והקטנת יתרת החובה בחשבון העו"ש. במהלך פגישת הייעוץ, התברר שניתן להקטין את ההחזר החודשי במסגרת מיחזור בשתי דרכים עיקריות: ריבית נמוכה יותר בהלוואה החדשה והארכת תקופת ההלוואה. לבני הזוג הוצעה הארכה של תקופת ההלוואות והקטנת התשלום החודשי לכ-2,000 שקל בחודש במקום 2,620 שקל.

טסי התנגדה וטענה כי אינה רוצה להאריך את תקופת ההלוואות. לפיכך הוצע לבני הזוג למחזר את ההלוואות ללא הארכת התקופה. כיום יש לבני הזוג שני מסלולי הלוואה:

1. הלוואה על בסיס הפריים: לאור העובדה כי ריבית הפריים נמוכה יחסית, וההלוואה לא צמודה למדד, הוצע להישאר במסלול זה ולשפר את המרווח מריבית הפריים בהתאם לתנאים כיום.
   
2. הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה כל 3 שנים: הוצע לעבור למסלול דומה שבו הריבית משתנה כל 5 שנים. במסלול זה הלקוחות יכולים ליהנות מריבית נמוכה יותר, שתישמר ולא תשתנה לפרק זמן ארוך יותר.

המיחזור הזה יחסוך לבני הזוג כ-60 שקל בחודש, בזכות ההטבה בשיעור הריבית ואי-השינוי בתקופת ההלוואה. בנוסף, הוצע לבני הזוג למחזר את ההלוואות לצריכה שבגינן הם משלמים כ-2,000 שקל בחודש, ולקחת הלוואה לכל מטרה למשך 15 שנה.

תשלום חודשי בהלוואה זו יעמוד על כ-700 שקל (במסלול הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה כל 5 שנים), ויאפשר לבני הזוג להקטין את ההוצאות החודשיות ולאזן את היתרה בחשבון. ההוצאה החודשית הכוללת בגין כל ההלוואות תעמוד על כ-3,260 שקל - במקום 4,620 שקל כיום, חיסכון שיופנה לתקציב השוטף של המשפחה.

היועץ המליץ להתאים את ההוצאות החודשיות הכוללות לגובה ההכנסות שלהם, אחרת יתרת החובה תעמיק שוב, ויהיה קושי למחזר פעם נוספת את ההלוואות. "זה רעיון מצוין", אמרה טסי בסיום הפגישה, "זה ייתן לנו מרווח נשימה להוריד את ההוצאות החודשיות ולחסוך לטובת הגשמת החלום שלי לפתוח עסק לשמלות כלה".

משפחת אישטו מקריית אתא (צילום: אלעד גרשגורן)

משפחה אליה-משה, מושב שחר

החזר משכנתא: 4,400 שקל

החזר הלוואות נוספות: 4,700 שקל

נדל"ן: בית בבעלותם במושב שחר

את ראובן וסיון (בני 32) אליה-משה אנו פוגשים בסניף הבנק שלהם בקריית גת. שני אנשי ההיי-טק מתגוררים במושב שחר בשכונת "בנה ביתך" לבנים ממשיכים. הבית שהם בונים בבנייה עצמית, בשטח של חצי דונם (186 מ"ר בנוי), נמצא לקראת סיום.

"הבית כמעט גמור, אבל רחוק עוד מלהיות בית החלומות", אומר ראובן. החלום שלו הוא שתהיה גם בריכה בחצר. 1.4 מיליון שקל הם השקיעו בבית. הבעיה שלהם היא לא המשכנתא, אלא ההלוואות הנוספות שקיימות בחשבון. עמלת הפירעון שלהם גבוהה, ולכן מיחזור המשכנתא עבורם אינו כדאי.

בנוסף למשכנתא, לקחו על עצמם בני הזוג התחייבויות כספיות נוספות לתקופות קצרות, שהעמיסו עליהם תשלומים חודשיים גבוהים. סך ההחזר עולה על 50% מהכנסותיהם החודשיות. אם מוסיפים את הוצאות הצריכה השוטפות, נוצר גירעון כספי מתמשך בחשבון שלהם.

השניים הגיעו למפגש עם סיגלית שושן ממטה המשכנתאות של בנק הפועלים, לאחר שקראו בעיתונים ושמעו מחברים כי כאשר הריבית יורדת - מומלץ לבדוק אם כדאי למחזר את ההלוואה הקיימת, ובכך להוריד את ההחזר החודשי.

"מגיל 16 אנחנו חוסכים", ציין ראובן, "והצלחנו להגיע להון עצמי מעבר לממוצע של זוג צעיר". סיון מוסיפה כי "אנחנו זוג שלא רגיל להיכנס לחובות, ותמיד היה לנו כסף לכל הצרכים שלנו. עם זאת, אנו מגלים בתקופה האחרונה שההוצאות שלנו עולות על ההכנסות, למרות שאנחנו מאוד מחושבים".

לאחר שהיועצת בחנה את האפשרות למיחזור המשכנתא, עלה כי היא כוללת מספר סוגים של הלוואות - שאם הלווים יבקשו למחזרן, יהיה עליהם לשלם עבור חלק מהן עמלת פירעון מוקדם, דבר שמפחית מכדאיות המיחזור. עוד התברר כי להשלמת הבנייה בני הזוג צריכים, למעשה, משכנתא נוספת.

השניים ציינו כי ברשותם שתי קרנות השתלמות אשר צריכות להיפרע בקרוב. "את קרן ההשתלמות שלי ייעדנו לכיסוי יתרת החובה בחשבון", אמרה סיון, "אבל אנחנו מתלבטים מה לעשות עם יתרת הכספים".

המטרה של היועצת הייתה לעזור לבני הזוג בכיסוי המינוס, הקטנת ההחזר החודשי בהלוואות לצריכה וקבלת הלוואה נוספת להשלמת הבנייה. זאת באמצעות כיסוי יתרת החובה בחשבון, פירעון ההלוואות בחשבון ופריסת ההלוואות הנותרות לתקופה ארוכה יותר. קרן ההשתלמות תסלק את יתרת החובה בחשבון, ובמה שיישאר ניתן יהיה לסלק חלק מההלוואות שמעיקות על חשבון העו"ש.

קרן ההשתלמות השנייה תהיה נזילה בעוד חצי שנה. לתקופת הביניים, עד שהקרן תשתחרר, ניתן לבקש הלוואת גישור לכיסוי ההלוואות הנוספות לתקופה קצרה בחשבון העו"ש. בהלוואת גישור משולמת רק הריבית, ולכן התשלום החודשי קטן יותר.

כשישתחררו כספי קרן ההשתלמות, בני הזוג יוכלו להשתמש בהם לסילוק יתרת הלוואת הגישור. עוד המליצה שושן לפרוס את יתרת ההלוואות שנותרו בחשבון העו"ש לאחר הסילוק לתקופה ארוכה יותר, כדי להקטין ככל האפשר את ההחזר החודשי. היא ציינה שכדאי לצמצם ככל האפשר את הצורך בהלוואה נוספת, כדי לא להגדיל שוב את ההתחייבויות.

כמובן שיש לקחת בחשבון שקיימות היום מגבלות רגולטוריות של שיעור המימון שאותו ניתן לקבל כנגד שעבוד הנכס. לפיכך, יש לבצע הערכת שמאי עדכנית כדי לבחון האם ניתן לקבל משכנתא נוספת כנגד שיעבוד הנכס. "נשמח להוריד את נטל המשכנתא לטובת החזר ההלוואות שאנחנו נחנקים מהן. אנחנו מקווים שהבנק יצליח לעזור לנו", אמרו בני הזוג בסיום הפגישה.

משפחת אליה-משה ממושב שחר (צילום: אילן ספירא)