קצת יותר קל לקבל הלוואה

נתונים שהתפרסמו לאחרונה על ידי איגוד סוכני הנדל"ן מראים כי האופטימיות בשוק גדלה וההערכות הן שמחירי הבתים יעלו בממוצע ב-14 אחוז משנה לשנה כפי שהיה עד עתה מאז החל משבר הנדל"ן. במקביל, הריבית למשכנתאות ל-30 שנה עלתה בלמעלה מאחוז בשלושת החודשים האחרונים ועומדת היום בממוצע על 4.5 אחוז. צריך לציין כי המחירים עדיין רחוקים מאוד מכפי שהיו לפני המשבר ואחוזי הריבית עדיין נמוכים מהממוצע ההיסטורי, כך שאם אתם שוקלים לרכוש נכס בעתיד, קניה מוקדמת עשויה להיות רווחית יותר עבורכם.

המכשול הגדול הוא כמובן קבלת ההלוואה. למרות שהיום קצת יותר קל לקבל אותה, עדיין מדובר באתגר עבור רוב האמריקאים. מחקרים מראים כי ממוצע ניקוד האשראי של מבקשי ההלוואה היום עומד על 759. אלה שביקשו הלוואה מהבנקים וקיבלו אותה, היו בעלי ממוצע של 726, שזה שיפור ביחס לשנה שעברה בה עמד הממוצע על 763. מה שאני מנסה לומר הוא שהימים בהם יכולתם להיכנס לבנק עם ניקוד של 640 ולקבל הלוואה, חלפו ולא ישובו יותר. זה לא כי הבנקים לא רוצים לתת הלוואות, אלא משום שככל שהניקוד נמוך יותר, הסיכון באי עמידה בתנאי ההלוואה ובתשלומים גדול יותר והבנקים לא רוצים לקחת סיכון כזה.

(צילום: shutterstock)

כתוצאה מכך, כשליש מהבתים נרכשים היום במזומן על ידי משקיעים מקומיים, זרים או אמריקאים עשירים. זה נהדר אם אתם יכולים להרשות לעצמכם להוציא מחשבון הבנק 214 אלף דולר – המחיר הממוצע של בית בארה"ב כיום – אבל בהנחה שאינכם נמנים על העילית הזו, הנה כמה עצות למעוניינים להשיג הלוואה:

1. שפרו את ניקוד האשראי שלכם. למרות שיפור המצב, גם לאנשים עם ניקוד אשראי גבוה עדיין קשה לקבל הלוואה מוקדמת. הזמינו את ניקוד האשראי שלכם באתר www.annualcreditreport.com בכדי לדעת היכן נמצאות הבעיות הדורשות תשומת לב. הצעד הזה מומלץ בעיקר עבור אלה שמעולם לא בדקו את ניקוד האשראי שלהם. אחרי תיקון השגיאות, הנמיכו את גובה החשיפה לקרדיט שלכם. תקפידו שאתם לא מנצלים את הכרטיסים שברשותכם מעבר ל-30 אחוז מהאשראי שיש עליהם. אם האחוז נמוך יותר, זה כמובן עדיף.

2. אל תקחו כרטיסי אשראי חדשים. זו עצה בסיסית והיא נכונה במיוחד עכשיו כשהבנקים מצפים להרבה יותר מבעבר. אתם אולי חושבים שאם תזמינו כרטיס חדש זה יעזור לכם לרדת מתחת לגבול 30 האחוזים, אך עצם הבקשה לכרטיס חדש כל כך סמוך לבקשת הלוואה תוריד לכם את ניקוד האשראי. ייתכן שהירידה תהיה קטנה מאוד, אבל היא עלולה להשפיע על הריבית שתקבלו ואולי על כל עצם ההלוואה. יש יוצא דופן אחד: אם אתם מגישים בקשה לכרטיס אשראי ראשון, רצוי שהוא יהיה אחד מהגדולים (ויזה, מסטרקארד או אמריקן אקספרס) ועשו זאת שישה חודשים או יותר לפני הגשת הבקשה להלוואה. כל בקשה לקבלת כרטיס אשראי מקבלת ניקוד אשראי שלילי בחישוב ההלוואה.

3. שימו יותר כסף בהשתתפות עצמית. הלוואות ללא השתתפות עצמית נדירות מאוד היום ביחס לעבר. אם תוכלו לשים 20 אחוז ומעלה, תגדילו מאוד את סיכוייכם לקבל את ההלוואה. הבנקים מעדיפים לעבוד עם לקוחות טובים. לדוגמא: אם היחס בכרטיסי האשראי והשימוש בהם נמוך מ-30 אחוז, הרי ש-20 אחוז השתתפות עצמית יקנו לכם אישור. או לחלופין תוכלו לשלם 5 אחוז השתתפות עצמית אם ניקוד האשראי שלכם גבוה.

4. שלמו את חובותיכם. היות ומחירי הבתים עולים מהר יותר מההכנסות, וגם הריבית ממשיכה לעלות, היחס בין החובות להכנסות גדל וקשה יותר לקונים לעמוד בדרישות הבנקים להוכיח את היחס הזה. לידיעתכם, התשלומים החודשיים עלו ב-20 אחוז בשנה האחרונה תודות לקומבינציה של עליית מחירים ועליית הריבית. כשאתם מחשבים את הוצאות הדיור והחובות, כולל מיסים וביטוחים, אחוז זה צריך להיות נמוך מ-28 מהכנסת הברוטו החודשית שלכם. אם אתם מוסיפים לכך את תשלומי כרטיסי האשראי, המכונית ותשלומי הלוואה לסטודנטים, הסכום חייב להיות נמוך מ-36 אחוז מסך כל ההכנסות. הנתונים מראים שמקבל ההלוואה הנמצא במצב הטוב ביותר הוא זה שהיחס בין ההכנסות להוצאות שלו נמוך מ-24 אחוז.

5. הקציבו לעצמכם יותר זמן ממה שאתם מתכננים. שיפור ניקוד האשראי והחיסכון עבור ההשתתפות העצמית לוקחים הרבה זמן. מומחים ממליצים שתקציבו לעצמכם כשישה חודשים למטרה זו. בתיאוריה, תיקון שגיאות בדו"ח כרטיסי האשראי לוקח 30 יום, אבל בפועל הדברים האלה לוקחים חודשים.