חשש מהיקפי ההלוואות: המשכנתא תעלה יותר

המפקח על הבנקים פרסם היום (א') טיוטת הוראות הקובעת כי הבנקים יידרשו להקצות הון נוסף כביטחון כנגד תיק האשראי שלהם לדיור. מדובר בתוספת כוללת של כ-2.7 מיליארד שקל המתחלקת באופן שונה בין הבנקים, בהתאם לחלקו של הבנק בסך ההלוואות לדיור, אותה יצטרכו להקצות עד שנת 2017 באופן מדורג. התוספת נעה בין 70 מיליון שקל לכמיליארד שקל, בהתאם לגודל תיק המשכנתאות בכל בנק.

• זהירות: ביטוח המשכנתא שלכם בתוקף?
  

בתשובה לשאלת ynet, כיצד תשפיע הגדלת הקצאת ההון על מחירי המשכנתאות, אמר הבוקר המפקח, דודו זקן, כי "חלק מעלויות המשכנתא הן עלויות ההון בגין המשכנתא" ולכן המחיר יעלה. עם זאת הוסיף זקן כי "השוק תחרותי. אתה לא מצפה שאני ינקוב במספר, יש לנו הערכה, אבל לא נפרסם אותה מסיבה מובנת, להערכתנו זה לא משהו משמעותי".

זקן הדגיש שישום ההוראה הינו הדרגתי ולכן גם ההשפעה על מחירי המשכנתאות תהיה הדרגתית.

בבנק ישראל מציינים כי טיוטת ההוראה פורסמה לנוכח הגידול המתמשך באשראי לדיור והגידול בחלקו בסך תיק האשראי הבנקאי. על פי נתוני הבנק המרכזי סך החובות בגין הלוואות לדיור שניטלו בבנקים עומד על 254 מיליארד שקל, פי 2 מהסכום בשנת 2008. כמו כן, יתרת האשראי לדיור מתוך סך האשראי במערכת הבנקאית עומד נכון להיום על 31% לעומת 20% בסוף שנת 2007.

"מטרת ההוראה היא להגדיל את כריות ההון שהמערכת הבנקאית מקצה כנגד תיק האשראי לדיור, בשל עלייה בסיכונים הגלומים בתיק זה, ובכך להביא לחיזוק יכולתם של הבנקים לספוג הפסדים בלתי צפויים ולחיזוק היציבות הפיננסית בכללותה".

על פי אומדני בנק ישראל, את ההקצאה הגדולה ביותר יצטרך לבצע בנק מזרחי-טפחות שמחזיק גם בנתח המשכנתאות הגדול ביותר. תוספת ההון שתידרש ממנו תעמוד על 940 מיליון שקל. בנק לאומי יידרש להוסיף 720 מיליון שקל, פועלים - 540 מיליון שקל, דיסקונט - 200 מיליון שקל, הבינלאומי - 180 מיליון שקל ובנק אגוד ובנק ירושלים יידרשו ל-70 מיליון שקל.

ייקור של 8% במסלול ריבית הפריים

לדברי טרנס קלינגמן מבית ההשקעות פסגות, המהלך יביא לייקור של כ-10% במרווח הבנקאי בהלוואות המשכנתא. מדובר בתוספת של 0.1% במסלול ריבית הפריים שמשמעותה ייקור של כ-8% במסלול זה, נכון לגובה הריבית הנגבה כיום במסלול הפריים.

במסלולים האחרים ההתיקרות תהיה מתונה יותר. "הצעדים של בנק ישראל ייגרמו לעלייה במרווח האשראי שהבנקים לוקחים בתחום המשכנתאות" , אומר קלינגמן. "עם זאת, צריכים לזכור שריבית בנק ישראל נחתכה פעמיים בחודשים האחרונים כך שעד לאחרונה נוטלי המשכנתאות נהנו מהוזלה משמעותית בריבית על הלוואת המשכנתא". קלינגמן מנסה להרגיע ומציין עוד כי "ההיסטוריה מלמדת כי התחרות בענף המשכנתאות מנעה בעבר מהבנקים לגלגל על הלקוחות את מלוא ההשפעה של הצעדים שננקטים על ידי בנק ישראל לריסון שוק המשכנתאות".

לדברי עדי סקופ, אנליסט הבנקים של בית ההשקעות IBI, המהלך של בנק ישראל נועד לתת מענה להפחתות הריבית שביצע והביאו לרמת שפל. לדבריו, הסיכון בתיקי האשראי של הבנקים נמוך מאוד ולא מצדיק מהלך כזה אלמלא הפחתת הריבית. "הפסדי האשראי בשנים האחרונות במגזר המשכנתאות היו אפסיות. מדובר בצעד משלים להפחתות הריבית האחרונות. מצד אחד, ירידת הריבית מלבה את שוק הנדל"ן. מצד שני, הגדלת דרישות ההון מהבנקים צפויה לצנן את הביקושים", אומר סקופ.

עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת AMG משכנתאות טוען כי "בנק ישראל שוב מוכיח לכל הזוגות הצעירים שישבו על הגדר שמי שלא קנה עד היום דירה הפסיד, וכעת ייאלץ לשלם יותר על ריבית המשכנתאות. בנק ישראל שוב מגדיל את חוסר היציבות ואת האי-ודאות בתחום המשכנתאות, ושוב יגרום לכל מי שישב עד כה על הגדר לרוץ לבנק, לקחת משכנתא ולנצל את האישורים העקרוניים שכבר קיבל".

קמינסקי טוען כי על-מנת שנראה ירידה אמיתית בביקושים למשכנתאות ולרכישת דירות, הציבור צריך לדעת שגם אם לא ייקח היום משכנתא, לא יפסיד מכך בהמשך. "לצערנו, בשנים האחרונות המצב בדיוק הפוך, וכל המגבלות מריצות את הציבור שוב ושוב אל עבר לקיחת משכנתאות ורכישת דירות". הוא מעריך אם זאת, כי גם אם בתקופה המיידית נראה העלאות ריבית של הבנקים, הרי שבסופו של דבר התחרות בין הבנקים תנצח, והריביות יחזרו למצבן לפני התקנה האחרונה, כפי שהיה לאחר הפעמים הקודמות בהן הושתו מגבלות על המערכת על-ידי בנק ישראל. 

חוסר ודאות לגבי חוק מע"מ אפס

יש לציין כי סך המשכנתאות שניטלו במהלך החודש שחלף עמד על 4.1 מיליארד שקל  ומתחילת השנה ניטלו משכנתאות בהיקף של 34.5 מיליארד שקל, כאשר היקף המשכנתאות הממוצע ב-8 החודשים האחרונים עומד על כ-4.3 מיליארד שקל בחודש.

חודשי הקיץ מתאפיינים לרוב בביקוש גדול יותר למשכנתאות ולכן ניתן להעריך כי בין הגורמים לירידה בהיקפי המשכנתאות - השלכות מבצע צוק איתן וכן המתנת הציבור להכרעה בעניין חוק מע"מ אפס, שבשלב זה לא ברור מה יעלה בגורלו.

בבנק ישראל מביעים לא מעט דאגה מהמשך הביקוש הגבוה למשכנתאות. אולם זה לא מנע מחברי הוועדה המוניטרית להפחית לאחרונה את הריבית במשק לרמת שפל של רבע אחוז, מהלך שעלול להגביר את הביקוש להלוואות.

לטענת בנק ישראל, הצעדים הרגולטוריים שננקטו (בהגבלות על הלוואת המשכנתא) מסייעים להפחתת הסיכונים ולנוכח חוסר הוודאות השורר בשוק הדיור בתקופה זו, השפעת הריבית על השוק תהיה מתונה.

"ב 12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות ב-7.7%, וקצב נטילת המשכנתאות ממשיך להיות גבוה. חוסר הוודאות בנוגע להחלתו של מע"מ אפס על דירות חדשות ממשיך להשליך על הפעילות בשוק הדיור", ציינו חברי הוועדה.