הבעיה האמיתית של שוק הנדל"ן

אז מה בעצם הבעיה? אחרי שמִנהל התכנון עבר למשרדך ולאחר שתנחה אותו לבצע תוספת של אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ, מישהו ברשות מקרקעי ישראל יצטרך להכין תוכניות.

כל התוכניות המוגשות לוועדה מחוזית צריכות לעבור תהליך מורכב של קליטה על פי נוהל ממוחשב, אשר האחריות לו מוטלת על מתכנני התוכנית. לאחר מכן עוברת התוכנית לבדיקה ראשונית אצל בודקי תוכניות. כאן בדיוק מתחילה הבעיה.

בוועדה המחוזית מרכז, למשל, יש כ-15 בודקים כאלה בלבד. זה הכול. 15 בודקים על מחוז עצום. על ראשון לציון, המונה יותר מ-250,000 תושבים וצפויה לספק על פי תוכנית המתאר שלה כ-40,000 יח"ד באזור ביקוש, עובדת, תחזיקו חזק, בודקת תוכניות אחת בלבד (!). כן, אתם קוראים נכון. בודקת אחת בלבד.

ראש עיריית ראשון לציון, דב צור( צילום: עיריית ראשון לציון)

נקרא לה א'. מדובר בעובדת מצוינת, חרוצה ומסורה לעבודה. כאמור, א' אמורה לבדוק לבדה את כל התוכניות הקשורות לראשון לציון. על כתפיה מוטלת אחריות רבה והיא מבצעת את עבודתה ביסודיות וברצינות. עשרות תוכניות, מראשון לציון בלבד, מונחות על שולחנה. א' בודקת גם תוכניות שאושרו בוועדה המקומית במטרה לוודא שהכול בוצע כדין.

לבדוק תוכנית של כמה אלפי יחידות דיור נמשך בממוצע כמה חודשים, וגם זאת בהליך בדיקה ראשוני בלבד. וא', כמו כולנו, נמצאת פעם או פעמיים בשנה בחופשה משפחתית, היא גם חולה מדי פעם כמו כולם, ולפעמים צריכה להישאר בבית כי הילד חולה. פעמיים בחודש היא צריכה להשתתף בדיוני הוועדה המחוזית, וגם בדיוני ההתנגדויות של הוועדה המחוזית שגוזלים ממנה כמה ימי עבודה בחודש. מעת לעת היא נדרשת גם לסיורים מקצועיים, להשתתפות בימי עיון של משרד הפנים ועוד.

בקיצור, א' עמוסה מאוד, והימים שנותרים לה נטו לבדיקת תוכניות - מעטים בלבד. שלא בטובתה ושלא ברצונה - א' היא היא צוואר הבקבוק המחולל ומנציח את משבר הדיור הישראלי. כמה היא עולה לקופת המדינה? 200 אלף שקל עלות שכר לשנה. אם רוצה שר האוצר לקדם במהירות תוכניות בנייה של אלפי יחידות דיור, הוא לא צריך את מִנהל התכנון, הוא צריך לשכפל את א'. עוד א', ועוד א', ועוד א' - רק כך ישתחרר הפקק.

אם יוסיפו בכל הארץ, בכל המחוזות עוד 100 עובדות ועובדים מצוינים כמו א', זה יעלה לאוצר המדינה 20 מיליון שקל. סכום זניח ביחס לתקציב המדינה ולמה שמחולק למפלגות השונות במסגרת הסכמים קואליציונים. הרווח יהיה הכפלה אם לא שילוש של היקף הדירות שיאושרו לשיווק. רק כך ניתן יהיה לפתור את משבר הדיור בישראל.

מי יאשר את תוכניות הבנייה? (צילום: מוטי קמחי)

אבל הבעיה אינה רק בוועדות המחוזיות. אותה בעיה בדיוק מתקיימת גם ברשויות המקומיות. אחרי שרשות מקרקעי ישראל תשווק עשרות אלפי יחידות דיור והמשרד להגנת הסביבה יסייע לשר האוצר לחצות את כל המכשולים הסביבתיים, אני מציע, אדוני שר האוצר, אל תמתין בקוצר רוח לטרקטורים בשטח – כי הם לא יעלו על הקרקע. בכל השרשרת הזו יש מי ששוכח שבסוף, כדי לבנות בניין, צריך היתר בנייה כדין. וכדי לקבל היתר צריך מהנדס או אדריכל (מהנדסי רישוי) מטעם הוועדה המקומית שיבדוק את הבקשות להיתר ויקדמן כחוק לאישור.

המצב של מהנדסי הרישוי ברשויות המקומיות הוא בכי רע. בעיריית ראשון לציון יש תקן ל-16 מהנדסי רישוי, אך שמונה תקנים בלבד מאוישים. זהו המצב במרבית הרשויות המקומיות בישראל. מדוע? משום שמהנדסי רישוי לא מעוניינים להיות מועסקים ברשויות המקומיות, שהשכר בהן עומד על שני שליש מהשכר בשוק הפרטי.

מהנדס רישוי ברשות מקומית מקבל שכר של 7,000-6,000 שקלים נטו, כאשר בשוק הפרטי בעבודה כמהנדס בניין או כאדריכל הוא צפוי להשתכר סכום של 12-10 אלף שקל נטו לפחות. כל הניסיונות לפנות לממונה על השכר באוצר ולשכנעו ששיפור שכר מהנדסי הרישוי ברשויות המקומיות הוא צו השעה ומחויב המציאות בעידן הנוכחי - לא צלחו. אין עם מי לדבר. כך ממש. העסקה בחוזה אישי נדחתה על ידי משרדי הפנים ועברה לטיפול משרד האוצר. ניסיון לשכור שירותי מהנדסי רישוי חיצוניים, שיסייעו לאלה הקיימים, נתקל בביקורת של מבקר המדינה, בטענה כי הדבר למעשה עוקף את חוק חובת המכרזים.

מה למדנו? שצורך לאומי זה דבר חשוב, אבל לא החשוב ביותר. בשעה שחלום הדירה הולך ומתרחק מהישג ידם של צעירי המדינה והם נאלצים לחפש את עתידם בברלין, יש מי שעוסק בשאלה "הדרמטית והכה מכרעת" – איך למנוע את פריצת תקרת השכר של אחרון מהנדסי הרישוי ברשויות המקומיות בישראל.

העיר ראשון לציון חתמה בחודש נובמבר האחרון על הסכם גג עם המדינה, אשר במסגרתו צפויות להיבנות בעיר כ-20 אלף יחידות דיור נוספות. כבר היום מחלקת הרישוי של העירייה נמצאת במצבת חסר ואינה עומדת בעומס. קשה לדמיין כיצד היא תוכל לעמוד בעומס של הזרמת אלפי יחידות דיור לשוק בשנים הקרובות.

אדוני שר האוצר, אומרים שאלוהים נמצא בפרטים הקטנים. כל התוכניות הגדולות לא יצליחו אם לא יינתן מענה לכל שרשרת האישורים של תוכניות בנייה בישראל, החל ממחלקות הרישוי וההנדסה ברשויות המקומיות ועד תגבור כוח אדם בוועדות המחוזיות. בסוף, לא יעזרו המס על דירות להשקעה או הפרטת רשות מקרקעי ישראל. גם העברת מִנהל התכנון לא תעזור אם לא יהיה אותו בורג קטן אבל הכרחי (ויסלחו לי מהנדסי הרישוי) בסוף השרשרת, שיקדם את היתר הבנייה בתחילה, ובסיום הבנייה יחתום על טופס ה-4 המיוחל. בלי זה, זוגות צעירים לא יוכלו להיכנס לדירתם החדשה - וגם הקדנציה הזו תסתיים כמו שהסתיימה הקודמת: עם משבר דיור הולך ומחריף.

הכותב הוא ראש עיריית ראשון לציון