שתף קטע נבחר

כך תשמרו על זכויות דייר מוגן ו"דמי מפתח"

עסקאות דמי מפתח, שהבטיחו שכירות סמלית לכל החיים, היו נפוצות בעבר. אבל עם מות הדיירים, מוצאים עצמם קרוביהם בפני שוקת שבורה. מה עושים?

 

 (צילום: shutterstock) (צילום: shutterstock)
(צילום: shutterstock)

לפני כמה ימים התקשר לקוח למשרדי וסיפר לי על הוריו המנוחים, שקנו לפני יותר מ-60 שנה בית מגורים בתל אביב בדמי מפתח. לאורך השנים הם גרו בנכס, טיפחו, הרחיבו ושיפצו אותו. לפני שנים הלך האב לעולמו, ולפני שבוע וחצי מתה גם האם. כעת ילדיהם מבקשים לברר את זכויותיהם.

 

פסקי דין מעניינים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:

 

לאחר שביררתי מי התגורר עם הקשישה לפני מותה (רק המטפלת), נאלצתי לבשר ללקוח שזכויות המשפחה באותו נכס פקעו והתפוגגו.

 

מצער מאוד להבין ששיחה זו הגיעה כמה חודשים מאוחר מדי. אילו היו בני המשפחה נזכרים בשלב מוקדם יותר, ניתן היה, בתכנון ראוי ובטיפול נכון, לממש את הזכויות בנכס לכדי סכום של מאות אלפי שקלים.

 

הדיירות המוגנת היא מוסד שהולך ונעלם מן העולם, אולם עדיין קיימים לא מעט נכסים החוסים תחת חוק הגנת הדייר. חשוב להאיר את עיני הדיירים המוגנים הוותיקים וכן את בני משפחותיהם, על מנת שזכויותיהם בנכסים שבהם הם מתגוררים במשך עשרות שנים לא יאבדו.

 

מהי דיירות מוגנת?

דייר מוגן הוא שוכר שיש לו הגנה מפינוי ומהעלאת שכר דירה כל עוד חוק הגנת הדייר בתוקף. יש דיירים מוגנים שרכשו את זכויותיהם בנכס מכוח תשלום "דמי מפתח" – עסקאות שהיו נפוצות בעבר - ואפשרו למי שאין ביכולתו הכספית לרכוש דירה במחיר מלא, לקנות זכויות מגורים או שימוש לכל ימי חייו בדירה, במחיר נמוך יחסית, וכן להבטיח את גובה השכירות.

 

אולם רכישת זכות דיירות מוגנת לא הופכת את הדייר לבעל זכות קניינית. היא לא רשומה בטאבו, ובנוסף הדייר לא יכול לנהוג בדירה מנהג בעלים. בין היתר הוא לא רשאי לבצע בה שינויים, לא יכול להשכיר אותה בשכירות משנה ולא למכור אותה ללא מעורבות של בעל הדירה.

 

יש סוגים נוספים של דיירים מוגנים, אולם מאחר שזו אינה מטרת מאמר זה, לא אכביר על כך מילים.

 

הנקודה החשובה ביותר היא העובדה שזכות הדיירות המוגנת לא ניתנת להורשה, גם לא בצוואה. כלומר, כשילך הדייר המוגן לעולמו (או יעבור לבית אבות), תפקע זכות הדיירות המוגנת שלו, והנכס יהיה שייך טבין ותקילין לבעליו. במילים אחרות, כשהדייר ינטוש לצמיתות את הנכס (וכל עוד לא התגוררו עמו בנכס קרובי משפחה בהתאם להוראות החוק), הנכס יועבר לבעליו.

 

אז מה עושים?

אם דייר מוגן מעוניין לעזוב את הנכס, למשל לבית אבות, הוא רשאי להביא שוכר אחר שירכוש ממנו את זכות הדיירות המוגנת (הגדרת המונח בחוק לדייר המוגן העוזב: "דייר יוצא"). הקונה, שהוא השוכר החדש (ומכונה בחוק "דייר מוצע"), ישלם דמי מפתח עבור זכות הדיירות המוגנת, ולא בעבור הבעלות על הנכס, וייכנס בנעליו של הדייר היוצא.

 

למה זה כדאי לדייר הנכנס? תשלום דמי מפתח הוא סכום חד פעמי בשווי של כמחצית משווי הבעלות בנכס בשוק החופשי. כלומר, במקרה של דירה השווה שני מיליון שקל, דמי המפתח שישלם דייר נכנס יעמדו על כמיליון שקל בלבד. כמו כן, הדייר הנכנס יזכה לשלם דמי שכירות נמוכים מאוד, בשיעור של מאות שקלים בלבד לחודש. מרגע ששולמו דמי המפתח, הקונה נכנס לנעלי המוכר ומקבל הגנה מתוקף החוק.

 

למה זה כדאי לדייר היוצא? דמי המפתח המשולמים על ידי הדייר הנכנס יחולקו בין בעל הנכס לבין הדייר היוצא, בהתאם להוראות שנקבעו בחוק הגנת הדייר.

 

החוק מתייחס בקביעת חלקו של הדייר המוגן לנסיבות הפיכתו של הדייר למוגן – אם שילם דמי מפתח או לא, וכמה שנים הוא מחזיק במושכר – ויכול להגיע גם ל-60% ואף יותר מכך, מדמי המפתח ששילם הדייר הנכנס.

 

כמו כן, במקרים רבים, עצם פתיחת הליך של דייר יוצא-דייר נכנס, יביא את בעל הנכס שאינו מעונין בכניסת דייר מוגן חדש אלא רוצה "לשחרר" את הנכס – לרכוש בעצמו את זכות הדיירות המוגנת מידי הדייר היוצא. כך או כך, בדוגמא שהובאה לעיל, דירה ששוויה שני מיליון שקל תניב לדייר המוגן כ-600 אלף שקל.

 

כמובן שכל מקרה מחייב בדיקה פרטנית לגופו. גם אם אין בידיכם מסמכים כגון חוזה שכירות או קבלה על תשלום דמי מפתח בעבר, אל ייאוש. אפשר וראוי לבצע בדיקה יותר מעמיקה ובמקרה הצורך להיעזר באיש מקצוע.

 

 

לפנייה לכתב/ת
 תגובה חדשה
הצג:
אזהרה:
פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
צילום: shutterstock
אילוסטרציה
צילום: shutterstock
צילום: רמי זרניגר
עו"ד שרונה פורת
צילום: רמי זרניגר
מומלצים