שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות
    זירת הקניות

    כך תבחרו נכון חברה לניהול הבניין

    בענף שאינו מחייב רישיון וחסר פיקוח, חשוב במיוחד לבחור בחוכמה מי תהיה החברה שתנהל את הבניין המשותף. מה צריך לברר על החברה לפני ההתקשרות ובאילו מקרים ועד הבית יספיק? אתר "המקצוענים" עם עצות שיחסכו לכם כסף ואת האסון הבא

    ישנם מקרים שוועד הבית יספיק לניהול התחזוקה השוטפת בבניין. במקרים בהם הצורך בחברת ניהול מקצועית הופך להכרח, נציגות הוועד לא יוצאת לגמרי מהתמונה, אלא עוברת ממצב של מנהל בפועל למפקח. אז בין אם אתם מעוניינים להחליף את חברת הניהול הקיימת או מתקשרים לראשונה, הנה כמה דברים שכדאי לדעת, כדי שלא תמצאו את עצמכם עם חוב, וחברת ניהול שפשטה את הרגל ו"נעלמה".

     

    עוד כתבות בנושא:

    חברת ניהול או אחזקת מבנים?

    ניהול ואחזקת מבנים: זה משתלם?

    ריח של ביוב בבית: כנראה שאתם לא לבד בבניין

     

    למה חשוב להשקיע בשלב בחירת חברת הניהול?

    "בעשור האחרון, עם ריבוי הבנייה לגובה והקושי בטיפול בבניינים מרובי דירות, בתים משותפים רבים מעדיפים לעבור לניהול הבית באמצעות חברה חיצונית", אומר עו"ד סמי ישראל, יועץ משפטי באגודה לתרבות הדיור. "לאנשים היום יש פחות כוח, זמן וסבלנות לנהל את הבית המשותף, והם לא ממהרים להתנדב לתפקיד נציגות ועד הבית. זאת, בייחוד כשמדובר בבתים משותפים הכוללים כמות גדולה של דירות.

     

    הבעיה, שמכיוון שמדובר בענף לא מוסדר, שפועלים בו גורמים מפוקפקים וחסר פיקוח, העוסקים בתחום לא זקוקים לרישיון או אישור פעולה. 

     

    בקרוב: הקבלן יוכל לכבול את דיירי הבניין לחברת ניהול מסוימת רק למשך שנה?

    אם קניתם דירה חדשה מקבלן, סביר להניח שבשנים הראשונות כבר הוחלט עבורכם מי תהיה חברת הניהול שתתחזק את הבניין. הקבלן התקשר עם חברת ניהול, וכבל אתכם לחברה מסוימת.

     

    בעניין זה, מסתמן שינוי. החודש (2.11) אושרה בקריאה טרומית הצעת חוק לפיה ניתן להתנתק מחברת הניהול. על פי הצעתו של ח"כ מיקי לוי (יש עתיד), בניין חדש שיתקשר עם חברת ניהול יהיה מוגבל לשנת התקשרות אחת עם חברת תחזוקה. כך, יימנע מצב בו קבלנים כובלים את דיירי הבניין להסכם התקשרות של 3 שנים ויותר עם חברת ניהול מטעמם.

     

    "רוכשי דירות חדשות הפכו לאסירים למשך שנים רבות בידי חברות ניהול שגובות מחירים גבוהים ולא סבירים", אמר ח"כ לוי. "פעמים רבות חברות אלו קשורות לקבלנים. הדבר פוגע בטיב השירות ובמחיר לו זוכים הדיירים."

     

    "לדעתי, הצעת החוק הזו מסייעת לדיירי הבתים המשותפים ולנציגות הבית המשותף", אומר עו"ד סמי ישראל. אך עד שהצעת החוק תעבור ב-3 קריאות, יש עוד זמן. בינתיים, אם אתם מתגוררים בבית משותף ויש בידיכם את הבחירה עם איזו חברת ניהול להתקשר, כדאי שתפעלו בחוכמה ותידאגו להימנע ממצב שבו אתם כובלים את עצמכם לחברה אחת למספר שנים.

     

    עם המעבר לבנייה רוויה חברת ניהול הופכת להיות הכרח  (צילום: Gettyimages) (צילום: Gettyimages)
    עם המעבר לבנייה רוויה חברת ניהול הופכת להיות הכרח (צילום: Gettyimages)

     

    "הבעיה היא לא רק גובה דמי התחזוקה החודשיים או רמת הניקיון", אומר ליגל בר מ-b.o ניהול אחזקת מבנים באתר "המקצוענים". "אלא ההתקשרות עם חברה שלא תדאג לביטוח במקרה של אסון כמו שריפה, נפילה, הצפה או כל תרחיש בלתי צפוי אחר. במקרה כזה, עלויות של מיליוני שקלים יכולות ליפול עליכם כדיירי הבניין. גם אי הקפדה על איטום מדי שנה יכולה לגרום לנזקים של עשרות אלפי שקלים לדירות שבקומות העליונות. מכאן, החשיבות בחיפוש אחר חברת ניהול טובה שתשמור על כספכם ועל בטיחותכם".

     

    מהו הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות?

    לפני שניגשים להתקשרות עם חברת ניהול יש כמה דברים שכדאי להקפיד עליהם. "לפני הכל, יש לקבל את ההסכמה להתקשר עם חברת ניהול ברוב של שני שליש מבעלי הדירות בבניין המשותף", אומר עו"ד ישראל. "אם יש חברת ניהול ומעוניינים להחליף אותה באחרת, די ברוב של 51% מבעלי הדירות".

     

    מכמה דירות משתלם להחזיק חברת ניהול?

    "זה לא רק עניין של כמות הדירות, אלא של היחסים בין הדיירים", מסביר בר. "לעתים, גם בבניין של 10 דירות יכולות להיות מחלוקות קשות וקשיי התנהלותף וכדאי להפריט את ניהול הבניין לחברת ניהול חיצונית. באופן כללי, במרבית המקרים, החל מ-20 דירות ומעלה ישתלם להחזיק חברת ניהול".

     

    מה כדאי לברר לפני ההתקשרות עם חברת ניהול?

    לבדוק את מצב החברה: "אחת התלונות הנפוצות שמגיעות אל האגודה היא שחברת הניהול נעלמת", אומר עו"ד ישראל. "צריך לזכור שכדי להקים חברת ניהול לא צריך משרד מפקח, אישור חוקי כלשהו ואפילו אין חובה שזו תהיה חברה בע"מ, אלא ניתן להיות עוסק מורשה. חברות ניהול קמות ונעלמות בתדירות גבוהה, ולכן כדאי להיות זהירים בטרם ההתקשרות עמן. אמנם אין ערובה של 100% ותמיד חברה יכולה פשוט רגל, אבל כדאי לערוך בדיקות מקדימות כדי להקטין את הסיכון".

     

    לדבריו, "אם מדובר בחברה בע"מ כדאי לבדוק אצל רשם החברות מה מצבה. אם מדובר בעוסק מורשה, יש לבדוק את שם בעל העסק ולעשות אחריו בירור באינטרנט. לראות האם יש תביעות נגדו, והאם יש מידע מחשיד עליו".

     

    "ניתן להיעזר במאגרים הכוללים רשימת בעלי מקצוע", אומרים במוקד השירות של אתר "המקצוענים". "במאגרים אלו יש פיקוח על בעלי המקצוע, ובמקרה של מחלוקת יש אינטרס לחברה לתת שירות הולם, אחרת היא תוסר מהמאגר".

     

    לא למהר לחתום: לא כדאי למהר לחתום, גם אם מקבלים הצעה במחיר מפתה. עו"ד ישראל: "לפני החתימה על חוזה ההתקשרות כדאי לבדוק את החוזה אצל עורך-דין או יועץ משפטי שעוסק בתחום זה. זאת, כדי למנוע מצב שבו אתם כבולים לחוזה אחיד שהוא לרעת דיירי הבניין. כדאי להיזהר מסעיפים של חידוש אוטומטי שכובלים את דיירי הבניין לתקופה של שנה נוספת, ולשים לב לכל סל השירותים שמעניקה החברה  - שיהיו כתובים ברמת פירוט מקסימלית".

     

    לבדוק בניינים אחרים שחברת הניהול מתחזקת: "לפני ההתקשרות, כדאי לבקש לבדוק בניינים נוספים שהיא מתחזקת, להגיע לשם, לדבר עם הדיירים, ולברר האם הם מרוצים מחברת הניהול", מציע בר. "כדאי לברר האם חברת הניהול מיופת כוח בחשבון של נציגות הבית המשותף (כשעדיף שלא תהיה מיופת כוח, ושהשליטה בכספים תישאר בידי נציגות ועד הבית).

     

    בנוסף, כדאי לבדוק מה רמת הניקיון בבניין, רמת התחזוקה (צבע, מעקות, ידיות, גינון). כדאי לברר האם החברה שולחת נציגות של איש תחזוקה פעמיים-שלוש בשבוע, שגופי התאורה מתוחזקים כראוי ושנורות מוחלפות בזמן.

     

    בדקו האם החברה פועלת בשקיפות ומציגה דו"חות כספיים לוועד הבית בזמן והאם היא מחייבת סעיף חידוש אוטומטי של החוזה (במקרה כזה, אל תסכימו לכך). עדיף שיהיה סעיף שמאפשר יציאה בכל שלב מהחוזה. גם במהלך שנת ההתקשרות, כדאי שיהיה סעיף שמאפשר התראה של 30 יום להפסקת ההתקשרות. זה רק משפר את רמת השירות ומונע מצב שדיירי הבניין יהיו כבולים לחוזה עם חברה שלא נותנת את התמורה עבור שירותיה".

     

    לברר תוך כמה זמן יינתן מענה: עניין שירות הלקוחות גם הוא משמעותי. כדאי לבדוק עם החברה תוך כמה זמן היא מטפלת בבעיה מרגע הקריאה. אם תהיה לכם הצפה בבניין, כמה זמן בדיוק ייקח עד שנציג מטעם יפתור את הבעיה.

     

    כדי לבדוק זאת, אל תסתפקו בתשובות כלליות, אלא התקשרו למוקד החברה ובדקו כמה זמן עובר עד שמקבלים מענה טלפוני. בררו אחת לכמה זמן מקיימת החברה ביקורות למערכות כיבוי האש, לגנרטורים ולמפוחי האוויר. המערכות הנסתרות בבניין הן דבר שיהיה הרבה פחות גלוי לעין, וכדאי שתתקשרו עם חברה אמינה שתקיים את כל הבדיקות התקופתיות בזמן ותבצע תחזוקה מבלי לחסוך כסף על גבכם.

     

    בכתבת ההמשך, נפרט מה אמור להיות כתוב בחוזה ההתקשרות ומה מידת הפיקוח הנדרשת מנציגות הבית המשותף במקרה של התקשרות עם חברת ניהול.

     

    מחפשים חברת ניהול? לרשימה המלאה

     

    ynet הוא שותף באתר "המקצוענים" 

     

    לפנייה לכתב/ת
     תגובה חדשה
    הצג:
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    מומלצים