חתמתם חוזה לרכישת דירה? זהירות. ייתכן שלא תקבלו משכנתא
של מי הקרקע? רוכשים חתמו על חוזה לרכישת דירה, אך כשהגיעו לבנק וביקשו משכנתא - סורבו. הם נאלצו לבטל את העסקה ולפצות את המוכרים בעשרות אלפי שקלים. מסתבר שאפילו עו"ד מלווה לא תמיד יעזור. זה מה שכדאי לכם לדעת
חתמתם חוזה לרכישת דירה? שיהיה בשעה טובה, אך האם טרחתם לבדוק לפני כן מה סטטוס הרישום של הנכס הנרכש? מסתבר שלא מעט רוכשים מגיעים לבנק על מנת לבקש משכנתא, אולם אז מגלים כי הבנק לא יעניק להם הלוואה הואיל ויש בעיה ברישום הנכס.
- עוד על משכנתאות בערוץ הכסף שלי
לא מדובר רק במפח נפש, אלא ברוב המקרים גם בהפסד כספי – הפרת החוזה על ידי הקונה (בגלל העובדה שלא יוכל לקבל מימון לרכישה), מחייבת על פי החוזה לפצות את המוכר בסכום כספי גבוה. פעמים רבות מדובר בעסקה מתגלגלת – המוכר שחתם אתכם על חוזה למכירת הדירה, רוכש בעצמו דירה אחרת ומסתמך על כספי המשכנתא שלכם. מה צפוי לקרות כעת – כשתודיעו לו שאתם נאלצים לבטל את החוזה? בפועל הוא יכול לתבוע מכם את כל העלויות והנזק שנגרמו לו כתוצאה מכך.
ד' גרה בשכירות שנים רבות בבניין שנבנה בשנות ה-50 בלב רמת גן. בשלב מסוים היא פנתה לבעל הנכס וביקשה לרכוש אותו. בעל הנכס הסכים וביקש כי יחתמו חוזה, אך רגע לפני החתימה פנתה ד' לבנק לברר אם תוכל לקבל משכנתא. התברר לה שהנכס רשום כ"מושע" - כל הבעלים רשומים בטאבו ביחד על הבניין ואין חלוקה ברורה - של מי כל דירה (בהמשך נרחיב על הסיטואציה הזו).
הבנק לא הסכים לתת משכנתא מבלי שיהיה זיהוי ספציפי של הדירה. לד' התברר כי כדי להגיע לזיהוי ספציפי, יש צורך למצוא את כל השרשור של העסקאות משנת 1950. רק לאחר מכן ניתן יהיה להזמין שמאי מטעם הבנק. כפי שזה נשמע - מדובר בתהליך מורכב ומייגע שכבר נמשך מספר שבועות. למזלה של ד', היא לא מיהרה לחתום על חוזה עם המוכר.
התברר כי המודד במקרה זה, שביצע את התשריט לפני כ-40 שנה, טעה בכיוון הבניין. הצפון סומן בכיוון הלא נכון והם, שקנו דירה חזיתית, בתשריט הבית המשותף נרשמו כדירה עורפית. הבנק, שמתנה כאמור את מתן המשכנתא בזיהוי ספציפי של הנכס, דרש לתקן את הטעות. הבעיה היא שבמציאות כזו (כשהמודד והקבלן כבר נפטרו) נדרשת חתימה של כל דיירי הבניין ופניה מוסכמת למודד שיבצע תשריט חדש ועו"ד שיטפל בתיקון בטאבו.
הסיכוי לקבלת הסכמה של כל הדיירים הוא אפסי, במיוחד כאשר עלות הרישום המחודש עומדת על עשרות אלפי שקלים. כך מצאו את עצמם בני הזוג ש' במצב ביש. גם אם יצליחו להחתים את כל הדיירים, הם יידרשו כנראה להוציא מכיסם את עלות השינוי. בנוסף הם יידרשו לפצות את המוכר, על העיכוב. ואם לא די בכך, בשבועות האחרונים מאז החל הסיפור, ריבית המשכנתא עלתה ועד שיסיימו עם העניין היא צפויה עוד לעלות, כך שגם על ההלוואה ישלמו יותר.
האם הדירה רשומה כראוי?
לדברי שחר אבישי מנהל מערך ייעוץ המשכנתאות בבית ההשקעות אקסלנס, התופעה הזו הולכת ומתרחבת במיוחד בתקופה האחרונה לאור שכלול והנגשת מאגרי המידע. "המידע על נכסים הפך להיות יותר זמין באינטרנט. אז יש גם דרישה מצד הבנקים שהמסמכים האלו ייבדקו על ידי שמאי מטעמם. הבדיקות הללו מעלות לא מעט בעיות היסטוריות".
כאמור, יכולות להיות מספר בעיות ברישום שימנעו מתן משכנתא. במקרה של "מושע" - לכל אחד מהבעלים יש זכות לחלק יחסי לא מוגדר בנכס המקרקעין, כלומר אין אפשרות להצביע על נתח קרקע ולהגיד כי זה חלק של בעלים מסוים או לקבוע גבולות לכל חלק.
"הבעיה במושע היא שהזכויות בנכסים הן ללא רישום בית משותף (תהליך שמייחד יחידת רישום לכל דירה ודירה בבניין משותף), אומר אבישי. "במצב כזה נדרש לבצע "זיהוי ספציפי" לדירה באמצעות מסמכים נוספים כגון תשריטים, תקנון, הסכמי מכר היסטוריים והסכמי שיתוף". המציאות הזו קיימת במקומות לא מעטים בגוש דן, בעיקר בבניינים משנות ה-50 וה-60 ובולט בחריגותו אזור שכונת התקווה בתל אביב.
בעיה אחרת היא אי התאמה בין תשריט בית משותף לבין מצב בפועל. תהליך רישום בית משותף כולל רישום לכל דירה ודירה. כיוון שהיה מדובר בתהליך פיזי של רישום הנתונים (לא ממוכן) ברשם המקרקעין (בעיקר באזורים המאופיינים בבניה רבויה כגון ת"א, גבעתיים ור"ג) לאורך ה- 50 שנים האחרונות קרו המון מקרים של "טעויות סופר" בתהליך הרישום והטעות הזו נרשמה בטאבו.
קורה במקרים רבים שהקבלן שבנה את הבניין פושט את הרגל ואז ממונה כונס לעניין הטיפול ברישום בית משותף וניהול הרישומים כחברה משכנת. בחלק מהמקרים תהליך זה ארוך ומסובך ובשלבי הביניים יש קושי מאוד גדול לקבל את המסמכים הנדרשים בקשר לדירה שמבקשים לרכוש.
עו"ד לא תמיד ימנע את הבעיה
רוב הרוכשים לוקחים עו"ד שילווה את העסקה. הוא לא אמור לעלות על זה?
"יכול להיות מקרה כזה. השאלה בהגדרה של יחסי עו"ד לקוח - האם העו"ד עושה רק יעוץ משפטי, או שהוא גם בודק מעבר. לא תמיד זה בא ביחד", אומר עו"ד אלון אבלה, מומחה בנדל"ן ומשפט אזרחי.
"ראוי שעו"ד יגיד ללקוח שלא יחתום על הסכם מכר, לפחות לפני שקיבל אישור עקרוני מהבנק". עם זאת, לדברי אבלה, יכול להיות מצב שהכל תקין מבחינה משפטית, והעו"ד יגיד שהעסקה תקינה, אך אין זה קשור ליכולת לקבל או לא לקבל משכנתא.
"זו אחריות גם של עו"ד, אך גם של הרוכש. יש תנאים משפטיים ויש תנאים מסחריים. העו"ד הוא מוגבל לתנאים משפטיים, הוא לא יודע את כל הפרמטרים לגבי השיקול של הבנק אם לתת או לא לתת לך משכנתא. ההחלטה של הבנק לא מתבססת רק על מצב הרישום של הנכס. זה גם כמה אתה מרוויח, מה ההכנסה הפנויה שלך וכו'. זה כבר מעבר".
העצה הטובה ביותר: להימנע מחתימה חפוזה
מה יוכל לעשות מי שנקלע למצב כזה וכבר חתם חוזה רכישה? בהנחה שאין לכם את ההון הנדרש והבנק לא מוכן לתת משכנתא, האופציה היחידה כנראה היא לנסות למשכן נכס אחר – נכס אחר שבבעלותכם, או למשל הורים שממשכנים את ביתם לטובת דירה לילד. בפועל הפתרון הזה מיושם מעט מאוד – לרוב הרוכשים אין עוד נכס והאופציה של משכון בית ההורים לא תמיד מעשית.
בפועל הרוכשים מנסים להגיע להסדר כזה או אחר עם המוכר. ברוב המקרים ההסדר יהיה כרוך, כאמור, בפיצוי כספי לא מבוטל.
העצה הטובה ביותר היא מניעה – פשוט לא לחתום על חוזה לרכישת דירה לפני שאתם בטוחים שיש לכם מקורות מימון ובעיקר משכנתא.
אבישי מוסיף כמה טיפים שכדאי ליישם לפני שמחליטים לרכוש דירה:
- חשוב לדרוש מהעו"ד לקבל מהמוכר את כל המסמכים. אם אין רישום בית מסודר. לראות את התקנון לבקש את כל הניירת לפני שחותמים על החוזה, אנשים לא תמיד עושים את זה. רק כשהם מגיעים לבנק. המידע היום הרבה יורת זמין ואת רובו ניתן למצוא באינטרנט.
- אפשר לעשות מהלך של שמאות מוקדמת - אפשר להזמין שמאי (עדיף להזמין שמאי שעובד עם הבנק) שיעשה בדיקה ויבדוק את ההתאמה לתשריט . היתרון בשמאות מוקדמת היא שמקבלים אישור שזה בסדר. החיסרון - שזה עולה יותר כסף. חיסרון נוסף הוא שאם הזמנת שמאי של בנק מזרחי (לדוגמא) ובסוף אתה לוקח משכנתא בדיסקונט, לא בטוח שזה יתפוס ותצטרך שמאות נוספת.
- אפשר לחפש רמזים מתרימים לכך שיכולה להיות בעיה בקבלת משכנתא. למשל בנין בין 30 או 40 דירות, שבדיקה מעלה כי המשכנתא האחרונה שנלקחה כדי לרכוש דירה בבניין, היתה בשנות ה-90 – זה אומר שאי אפשר היה לבצע רכישות בעזרת משכנתא וזה צריך להדליק נורה אדומה.
לפנייה לכתב/ת 
