שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות
    זירת הקניות
    רוכשים דירה? היזהרו מהעברת מידע באמצעות הנייד
    הדרך לדירה החדשה מתחילה במשא ומתן - אותו יש לנהל בזהירות יתרה. אחד החוקים החשובים הוא זהירות בתקשורת במסרונים או מיילים, אשר עלולים להוות מסמכים רשמיים בבית המשפט. כך גילה בעל דירה מרמת גן שנסוג ממשא ומתן עם רוכשת - וגילה כי בכוונתה לתבוע אותו על עוגמת נפש

    מתכננים לרכוש דירה? שימו לב לשלב הראשון והחשוב - ניהול משא ומתן נכון, שלא יפגע בסיכויי העסקה. מו"מ לרכישת דירה הוא שלב הכרחי, הכולל בין היתר בדיקה תכנונית ופיזית של הדירה ומצבה, בדיקת זכויות מוכר הדירה, ניסיון לסכם את תנאי התשלום וסיכום הפריטים הנשארים בנכס, עריכה של רשימת ליקויים שיש לתקן, זיהוי חניה ומחסן אם יש, סיכום של תאריך הפינוי ועוד.

     

    כתבות נוספות בערוץ בית ישראלי

     

    מו"מ לרכישת דירה הוא מהלך מורכב - ודורש לרוב היוועצות והכנה מוקדמת עם אנשי מקצוע ואנשים מתחום הנדל"ן, כגון עו"ד, מהנדס, שמאי ויועץ משכנתאות. בעת רכישת דירה מומלץ לערוך בדיקות מקדמיות משפטיות ושמאיות של מצב הדירה בתיק בניין העיר שבמשרדי הרשות המקומית. בנוסף חשוב לבדוק האם לדירה יש היתר בנייה והאם ישנן חריגות בנייה - וכן חשוב לבקר בנכס בשעות היום, כדי שניתן יהיה להתרשם ממצבו באור טבעי.

     

     (צילום: shutterstock) (צילום: shutterstock)
    (צילום: shutterstock)

    לאחר שנעשו הבדיקות הדרושות והצדדים סיכמו ביניהם את תנאי העסקה הכלליים, מגיע שלב החלפת טיוטת ההסכם בין עורכי הדין. הסכם מכר דירה יכלול בין היתר את הפרטים הבאים: שטח הדירה וכתובתה, זיהוי הדירה בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, מחיר הנכס, תנאי התשלום, האם על הנכס רובצת משכנתא והאם קיימים שעבודים על הנכס, הצהרות המוכרים לעניין מערכות הדירה ומצבה התכנוני והפיזי, הצהרות הקונים, הסדרת רישום הזכויות ע"ש הקונים לאחר סיום והעסקה, תשלום מלוא התמורה ועוד.

     

    היזהרו מהעברת מסרים באמצעות מייל או מהנייד

    אחת הטעויות הנפוצות ביותר בעסקת מכר דירה הינה החלפת מסרים באמצעות מיילים ומסרונים סלולריים, ללא ליווי של עורך דין וללא קבלת ייעוץ מתאים. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע מפורשות כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב - אך מדובר בהגדרה נזילה שגוררת לא מעט מוקשים, שכן החלפת טיוטות ומסרים כתובים עלולה להתפרש כהתחייבות מפורשת בכתב.

     

    סוגיה עקרונית זו נדונה באחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א בראשות כבוד השופט יונה אטדגי. לאחר שרוכשת פוטנציאלית של נכס ברמת גן הגישה תביעה לפסק דין הצהרתי לפיו יחויב המוכר להשלים את ההסכם ולמכור לה את הדירה, לאחר שזה שינה את דעתו לאחר משא ומתן קצר ביניהם. בית המשפט בחן האם ניתן לאכוף את כל שלבי מו"מ בן 8 ימים למכירת הנכס, שכלל גם החלפת טיוטת הסכם בין עורכי הדין, הודעות במסרונים ובמיילים של הצדדים.

     

    הרוכשת טענה כי המוכר ניהל את המו"מ בחוסר תום לב, בעוד המוכר טען כי לא נכרת הסכם בין הצדדים - וכי לא הופרה על ידו חובת תום הלב בניהול המו"מ ולכן אין מקום להורות על אכיפת ההסכם למכירת הדירה. הנתבע הוא בעל זכויות החכירה לדורות של הדירה, ואילו המקרקעין רשומים בבעלות חברה בע"מ. בעלי הדירות בבניין מחזיקים במניות החברה ובזכויות חכירה רשומות.

     

    לאחר שסוכם בין הצדדים כי מחיר הדירה יעמוד במסגרת העסקה על 1,100,000 שקל, ערך עו"ד מטעם המוכר טיוטת הסכם, כאשר בראש ההסכם נכתב "טיוטה למו"מ בלבד - כפופה להערות המוכר - הסכם מכר". בין הצדדים הוחלפו מספר הערות ושתי טיוטות בסך הכל. במקביל נדונה בין יזמים ודיירי הבניין האפשרות ליישום פרויקט תמ"א 38. הרוכשת עודכנה לגבי הפרויקט, ומסמך ראשוני ליישום הפרויקט צורף מעו"ד המוכר לעו"ד הרוכשת במייל. הרוכשת צירפה את תגובת עורך דינה וכתבה למוכר כי תיצור עמו קשר יותר מאוחר לקחת את המפתח ולצלם כמה תמונות בדירה.

     

    למחרת היום התנהלה בין הרוכשת לבין המוכר שורה של תכתובות ומסרונים (sms) בהם הודיע המוכר לרוכשת שהוא מצטער לבשר לה על כך שהוא מפסיק את המו"מ בין הצדדים והעסקה לא תצא אל הפועל. המוכר גם איחל לרוכשת בהצלחה במציאת דירה חלופית.

     

    אולם הרוכשת לא קיבלה את סיום המו"מ, והגישה תביעה בה טענה כי המו"מ הבשיל לכדי הסכם מחייב - כפי שניתן לראות, לדבריה, בטיוטה השנייה בין הצדדים. לכן דרשה לחייב את אכיפת ההסכם בהתאם לטיוטה. בנוסף הגישה הרוכשת גם בקשה למתן צו שימנע עשיית דיספוזיציה כלשהי בדירה - כלומר, לחסום את אפשרות המכירה שלה לגורם אחר.

     

    בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו כי אין חולק שהצדדים התכוונו אכן לחתום על ההסכם, והתבסס על כך שבטיוטות הוכן מקום לחתימות הצדדים. בנוסף קבע בית המשפט כי ההסכם בין הצדדים למעשה הושלם כמעט לחלוטין - שכן זהות הנכס וטיב זכויותיו בו היו ברורים לצדדים כולל התמורה שתשולם, מועדי התשלומים ומועד מסירת החזקה. גם נושא שאלת אופן התשלום האחרון, הוסדר בניגוד לעמדת הרוכשת.

     

    התובעת אמנם לא קיבלה את בקשתה לרכוש את הנכס, אולם בית המשפט אישר את טענתה לחוסר תום לב, וטען כי "פרישתו של המוכר מהמשא ומתן, לאחר שהוסכמו כל התנאים והפרטים שנגעו לו, משום שביקש לקבל תמורה גבוהה יותר עבור הדירה - עולה לכדי חוסר תום לב במשא ומתן". בית המשפט קבע כי התובעת תוכל להגיש תביעה כספית כנגד המוכר בגין הנזקים שנגרמו לה.

     

    מקרה מעניין זה מהווה סוג של תמרור אזהרה למוכרי ולרוכשי דירות בעת ניהול מו"מ. המסקנה העיקרית העולה ממנו היא כי יש לשים לב לדרך ניהול המו"מ שבין הצדדים ולהחלפת טיוטות ומסרים ביניהם, בין באמצעות מייל או מסרון מהטלפון הנייד, ובין באמצעות חתימה על זיכרון דברים. אסור להקל ראש גם בעת ניסוח ושליחת תגובה לצד השני - כיוון שבתי המשפט מייחסים חשיבות להחלפות מסרים שבין הצדדים ומנסים להתחקות אחר אומד דעת הצדדים.

     

    הכותב הוא שותף מייסד באושרי שלוש, פירמת עורכי דין ונוטריון המתמחים בנדל"ן

     

    לפנייה לכתב/ת
     תגובה חדשה
    הצג:
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    צילום: shutterstock
    צילום: shutterstock
    צילום: יעקב מדר
    עו"ד אושרי שלוש
    צילום: יעקב מדר
    מומלצים