לפרוע הלוואה? העמלה שתשאיר אתכם בחובות

רוצים למחזר משכנתא או לפרוע הלוואה לפני הזמן? במציאות הנוכחית דווקא מהלך כזה של ניסיון לשפר את מצבכם הכלכלי בפריעת החובות, או בארגונם מחדש בריבית מוזלת יותר – יכול להתברר כלא משתלם.

פורעים הלוואה לפני הזמן? ייתכן שאתם משלמים "קנס" מוגדל

הבנקים מציבים למעשה מחסום, ובמקרים רבים תידרשו לשלם לבנק קנסות שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים. למחסום הזה קוראים עמלת פירעון מוקדם והיא כאמור יכולה להיות גבוהה במיוחד. העמלה הזו חוסמת את התחרות בשוק המשכנתאות ומשעבדת למעשה את הלקוח למסלול היקר הקיים, בלי יכולת לשפר עמדה.

(צילום: Shutterstock)

האם הצעת חוק שגובשה לאחרונה תבטל את העמלה הזו? יש לציין כי דרישה לבטל את עמלת הפירעון המוקדם, עלתה בדיון משמעותי כבר לפני כ-5 שנים, על ידי הכלכלן ד"ר דני בן שחר. לדבריו, הקנס הזה הוטל בשנות ה-80, אחרי אינפלציה מסחררת ושיעורי ריבית שירדו באופן חד. "הריבית ירדה מסדר גודל של כ-13% ל-6% ומחזור המוני היה עלול לסכן את יציבות הבנקים", אמר בן שחר בדיון בוועדת הכלכלה של הכנסת שהתקיים בתחילת 2012. המציאות הזו לדבריו לא היתה קיימת כבר ב-2012 ובטח שאינה קיימת היום.

תיקון לחוק שיפר את מצב הלווים

מדוע הבנק רשאי לעשות זאת? הטענה היא שבעת נטילת ההלוואה הבנק למעשה מתחייב על ריבית מסוימת (ריבית קבועה), אם נבקש כעת לפרוע את ההלוואה הבנק יצטרך למצוא לווה חדש לכסף, אולם אם הריבית בעת הפירעון המוקדם נמוכה יותר, המשמעות היא שהבנק ירוויח פחות ולכן הוא דורש לפצות את עצמו על ההפרש.

איך מחשבים את העמלה? כאמור, לפני שנתיים נכנס תיקון לחוק הקובע שינוי של חישוב העמלה, אשר בשורה התחתונה היטיב עם הלווים. על פי הנוסחה, כשלקוח מבקש לפרוע בפירעון מוקדם, הבנק בודק את הריבית הממוצעת הנוהגת באותה עת בשוק באותו מסלול הלוואה (למשך התקופה שנשארה). במקביל, הוא בודק את הריבית הממוצעת באותו המסלול בעת נטילת ההלוואה, או את הריבית שנקבעה ללקוח - הנמוכה מבין השתיים.

כעת הבנק בוחן את ההפרש ביניהן. אם הריבית הנוכחית נמוכה או זהה לריבית בעת לקיחת ההלוואה (כולל משכנתא) – הלקוח יחויב בעמלת ההיוון. אם הריבית גבוהה יותר - הלקוח לא יחויב בהפרש.

כך לדוגמה, נניח שנטלתם הלוואה ל-20 שנה בריבית של 6%, שזו גם היתה הריבית הממוצעת בשוק באותה תקופה. אחרי 5 שנים ביקשתם למחזר את המשכנתא ולבצע פירעון מוקדם. הבנק יבדוק את הריבית הממוצעת בהלוואה דומה ל-15 שנה, לסכום שנותר. אם הריבית הממוצעת עומדת לדוגמה על 7%, הבנק לא יחייב אתכם בעמלה, שכן הריבית גבוהה יותר והבנק יוכל להלוות את הכסף שלכם למישהו אחר מבלי "להפסיד". מנגד, אם הריבית עומדת על 4% הבנק יחייב אתכם בעמלת היוון של 2%.

כאמור, לאחרונה הוגשה הצעת חוק חדשה המבקשת לקבוע כי לא יינתן שיפוי על רווחים עתידיים של נותני המימון (בנקים, חברות ביטוח וכדומה) בהלוואות לדיור לבעלי דירה ראשונה (כולל משפרי דיור וממחזרי משכנתא בעלי דירה יחידה). ההצעה, שהוגשה על ידי ח"כ יואב קיש (ליכוד), מאפשרת לבנקים לגבות עמלת פירעון מוקדם רק בשנה הראשונה מאז לקיחת או מחזור ההלוואה, על מנת למנוע תנודתיות גבוהה מידי במעבר בין המסלולים.

הטענה של הבנקים היא שבמקרה שהריבית בשוק בעת הפירעון נמוכה יותר, הם מפסידים, אין בזה ממש?

"הטענה שיש לשפות את הבנקים על הרווח העתידי בגין עלות גיוס ההון לצורך העמדת האשראי לא מדויקת", אומר ד"ר שלמה קרעי, מהמחלקה לניהול באוניברסיטת בר-אילן, ומי שהיה שותף בניסוח הצעת החוק. "היא נאמרה על רקע תנאים כלכליים ששררו בשנות השמונים של המאה הקודמת וכיום היא כבר לא רלבנטית. גיוס ההון כיום נעשה לרוב בדרך של פיקדונות לתקופות קצרות יותר ובריבית נמוכה יותר. עמלת הפירעון המוקדם צריכה להתאים לעלות גיוס ההון בפועל ולא באופן גורף כשיפוי על רווחים עתידיים".

לדבריו, במצב הקיים, חתימה על חוזה הלוואה לדיור מול הבנק הינה למעשה סוג של הסדר כובל המגביל את התחרות בשוק המשכנתאות ומעוגן בחוק. "הצעת חוק זו תפתח מחדש את התחרות בשוק המשכנתאות, תגרום להוזלה משמעותית של תשלומי הדיור ותסייע למעמד הביניים הקורס, לאוכלוסיות המוחלשות ולזוגות הצעירים להתמודד עם יוקר תשלומי הדיור", אומר ח"כ קיש.

העמלות הנסתרות של הפירעון המוקדם

הצעת החוק נוגעת לעמלה העיקרית והמהותית הנגבית בפירעון ההלוואה, אולם לא רבים מודעים לכך שעמלת הפירעון אינה מסתכמת רק בעמלה אחת (עמלת ההיוון), לעיתים מדובר ב"סל עמלות" אותן נדרש הלווה לשלם בעת בקשה לפירעון מוקדם של הלוואה.

למרות שמדובר בסכום נמוך יחסית בהשוואה לעמלת ההיוון (שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים), עדיין עצם גבייתה מקוממת ולו בשל העובדה שהסיבה לקיומה, כפי שמסבירים זאת בבנקים, היא "לאפשר היערכות לקליטת הכספים". למעשה מדובר בעמלה ארכאית שהונהגה אי שם בשנות השישים, כאשר החזרת הלוואה בסכום גדול (כמו משכנתא) היתה אירוע "דרמטי" שדורש היערכות מיוחדת מצד הבנק. אבל כיום, כשהבנקים מעבירים בלחיצת כפתור מיליארדי שקלים מצד לצד, קשה למצוא לה הצדקה.

העמלה הזו למעשה ממלכדת את הלקוח - מצד אחד, אם הוא ימתין 10 ימים לפחות כדי לא לשלם את העמלה – הוא יצטרך לשלם בכל מקרה את הריבית על התקופה. מצד שני, אם הוא יזדרז לפרוע – הוא יצטרך לשלם את העמלה, כך שהבנק ירוויח מכל כיוון.

נציין כי במקרה בו לקוח מבקש למחזר משכנתא (באותו בנק), או במקרה של פטירה חלילה, הוא יהיה פטור מעמלה זו.

עוד עמלה היא "עמלת מדד ממוצע". מדובר במקרה בו נפרעת הלוואה צמודת מדד, בין ה-1 לחודש ועד ה-15 לחודש. מכיוון שהמדד מתפרסם ב-15 מדי חודש, בהלוואה שנפרעת בימים שלפני כן, הריבית למעשה אינה ידועה. בהתאם לכך הבנק גובה עמלה בשיעור של 50% מהעליה הממוצעת של 12 החודשים הקודמים. נציין כי במקרים בהם מתברר כי המדד לאותו החודש היה שלילי, עמד על אפס, או אפילו חיובי אך פחות מהממוצע כפי שמחושבת העמלה כאמור, הרי שהלקוח שילם למעשה סוג של קנס.

עמלה נוספת נגבית במקרה שבו נלקחה הלוואה צמודת מט"ח (הלוואות אלו פחות שכיחות). העמלה היא בגובה הפרשי השער בין שער מטבע החוץ ביום שבו בוצע הפירעון המוקדם לבין השער שיחול שני ימי עסקים מאוחר יותר. אם הלווה מסר בכתב הודעה מוקדמת של שני ימי עסקים לפחות על הכוונה לבצע פירעון מוקדם, הוא פטור מעמלה זו.