שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות
    זירת הקניות
    הפקק הביורוקרטי: "עשרות אלפי דירות תקועות"
    בעוד שהמדינה מתמרצת בנייה חדשה ומכשירה קרקעות בקצב מוגבר - בלב הערים עומדים עשרות מגרשים ובניינים נטושים לאורך שנים, בהמתנה לאישורים שיאפשרו לבנות בהם מחדש. בדקנו מה מעכב את הפרויקטים האלו, ומצאנו כמה דוגמאות לפרויקטים ששוחררו לאחר שנים של מלחמה בסבך הביורוקרטי

    בעוד שהמדינה מתמרצת בנייה חדשה ומכשירה קרקעות בקצב גובר, בלב הערים עומדים מגרשים ובניינים נטושים לאורך שנים - בהמתנה לאישורים הדרושים כדי לבנות בהם מחדש. הסיבות, כרגיל, רבות ומגוונות.

     

    כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן

     

    "העיכוב הביורוקרטי מורכב מהרבה גורמים קטנים שלא מדברים עליהם", מסביר עוה"ד זיו כספי, ממשרד גינדי-כספי. "אחת הבעיות הראשונות והגדולות ביותר היא הפער שבין קידום אדמות פרטיות לקידום מגרשים בבעלות המדינה". צפו בדיון באולפן ynet:
    צילום: אורי דוידוביץ'

    צילום: אורי דוידוביץ'

    סגורסגור

    שליחה לחבר

     הקלידו את הקוד המוצג
    תמונה חדשה

    שלח
    הסרטון נשלח לחברך

    סגורסגור

    הטמעת הסרטון באתר שלך

     קוד להטמעה:

     

    "ההתייעלות צריכה להתרחש בשני מוקדים. המשך שיווק מהיר של אדמות מדינה - בתנאי שמדובר בפרויקטים שבאמת ניתנים לבנייה - וכמובן, ייעול הביורוקרטיה, שכיום היא רעה חולה שיוצרת זמן ביצוע ממוצע של 15 שנה. יש אפשרויות רבות לטיפול ושיפור - שהן ברות ביצוע בזמן הקרוב".

     

    "חייבים למצוא את הדרך ליצור סינכרון בין כל היזמים", מוסיף כספי. "לא יכול להיות מצב בו שכונה תיבנה לאורך עשרים שנה - כאשר יזם אחד בונה היום, האחר יבנה בעוד חמש שנים והשלישי רק בעוד עשור. נוצר מצב אבסורדי בו הדיירים החדשים נכנסים לגור באתרי בנייה".

     

    חוסר הבהירות שבנהלים הישראליים יוצרת מצבים אבסורדיים, אשר יוצרים פילים לבנים חסרי שימוש בלב הערים. אם בזכות עקשנותם של יזמים או בשל שינוי פתאומי מצד הרשויות - מצאנו כמה דוגמאות למתחמים בהם נעשתה בכל זאת פריצת דרך, אשר איפשרה לשנות את ייעודם של המגרשים.

     

    מלון רמדה בחדרה

    גלגולו הראשון של מלון רמדה שבחדרה החל בשנות ה-90', אז החלה בנייתו של כפר הים - מתחם נופש אשר כלל דירות נופש במספר בניינים על חוף ימה של שכונת גבעת אולגה בעיר. הפרויקט סומן אז כהבטחה התיירותית הגדולה של העיר, ואמור היה לשמש כעוגן תיירותי וכלכלי על חוף הים.

     

    במתחם החזיק בעבר איש העסקים מריו לזניק באמצעות חברת עונות, אשר החל בבניית המלון - אך הפרויקט נעצר לקראת סוף העשור בשל קשיים כלכליים. מצבו הרעוע של שוק התיירות באותה התקופה הוסיף גם הוא מכשולים, אשר הובילו כולם לתוצאה - המלון עמד במשך 19 שנים כפיל לבן על החוף.

     

    התפנית בגורלו של הבניין הגיעה לפני 5 שנים - אז רכשו החברות אמירי גן ואספן גרופ את הזכויות של המלון, השלימו את הבנייה וחתמו על זכיון להפעלתו מול רשת רמדה העולמית. לאחרונה נפתח המלון רשמית, ויכלול כ-170 סוויטות ומתקנים תיירותיים.

     

    "מדובר במלון הגדול ביותר שנפתח לאחרונה על חופי הים הישראליים", אומר עודד תורג'מן, מנכ"ל ובעלים של חברת אמירי גן. "חדרה חיכתה זמן רב להקמת המלון מחדש והוא מהווה בשורה לעיר ולעירייה, שחרתה על דגלה לפתח את מערב העיר".

     

    קולנוע רמה

    המבנה ההיסטורי נחנך ב-1938 בלב רמת גן, והכיל בית קולנוע הכולל 1,000 מושבים, אולם כנסים ציבורי, תיאטרון - ואת "קפה רמה" המיתולוגי. ב-1982 הפסיק את פעילותו בעקבות בעיות ניהוליות אשר הובילו לבעיות כלכליות, ובמקום תוכנן פרויקט מגורים אשר נועד להחליף את המבנה.

     

    מתחם לוי אשכול בקריית אונו (שטחים משוחררים נדלן נדל"ן קריית אונו לוי אשכול דרום קבוצת כנען) (שטחים משוחררים נדלן נדל
    מתחם לוי אשכול בקריית אונו(שטחים משוחררים נדלן נדל"ן קריית אונו לוי אשכול דרום קבוצת כנען)

    אולם אותה התכנית הוקפאה ע"י ועדת התכנון המקומית בשל חוב ארנונה שנשאו בעלי הקולנוע - וכתוצאה מכך, עמד המבנה מוזנח לאורך שנים, עד שב-2007 החליטה עיריית רמת גן למחוק את רוב חוב הארנונה שנצבר על מנת לקדם את מכירתו ושיקומו של הקולנוע . בשנת 2008 אושרו שינויים לתוכנית, בהם שונה הייעוד של שטחים עיקרים שיועדו למסחר ולמשרדים לשימוש למגורים, כך שאושרו לבניה בסופו של דבר 96 יח"ד ב-23 קומות. מגדל המגורים החדש נחנך בסופו שלדבר לפני כחצי שנה.

     

    "המגרש עבר מספר בעלויות עד שנמכר לבסוף ב-2010 לקבוצת יזמים, אשר קידמו קבוצת רכישה לבניית המגדל", מסבירה עו"ד דניאל גלעדי ממשרד עו"ד צבי שוב, מומחית לנדל"ן ותכנון ובניה. "הקבוצה התמודדה עם לא מעט עיכובים - בהם פינוי הדייר המוגן ששהה בנכס, הצורך בשימור החזיתות והשגת מימון, והם עצמם מימנו בסופו של דבר לא מעט מההוצאות מכיסם".

     

    מתחם "בית הנערה"

    המתחם בן 133 הדונם ברחוב הבנים בהוד השרון שימש במשך עשרות שנים בית חם לנוער במצוקה כפנימיית "גבעת הוד". עיריית תל אביב קיבלה את השטח ב-1945 בירושה, ומאז הוא למעשה מובלעת השייכת לה. מאז 2003 הפנימייה סגורה והתכנית לבניית בנייני מגורים במקום הוקפאה.

     

    תהליך הפיתוח של האזור הנטוש ארך שנים בשל מחלוקת בין עיריית הוד השרון, עיריית תל אביב, בעלי הקרקע וארגונים ירוקים. בעלי הקרקעות הגישו התנגדויות לתכניות הבנייה בשני סבבים של ערעורים, בטענה המרכזית לפיה עיריית תל אביב זכתה להקצאת שטחים לא מידתית - טענה אשר התקבלה בסופו של דבר. בנוסף טענו בעלי הקרקעות נגד טבלאות האיזון שכללה התכנית - טענות אשר התקבלו בחלקן.

     

    חלק ממתחם בית הנערה (ארכיון) (צילום: יוגב עמרני) (צילום: יוגב עמרני)
    חלק ממתחם בית הנערה (ארכיון)(צילום: יוגב עמרני)

    לאחר שנים של תכנון והליכי התנגדויות, הודיעה לאחרונה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז שבמנהל התכנון כי החליטה לאשר את התכנית – לפיה יוקמו 2,450 יחידות דיור, מתוכן 20% דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר המיועדות לזוגות צעירים. בנוסף כוללת התכנית שימור למבנים ההיסטוריים ("בית שיפר", מגדלי המים, עצים וצמחייה ותיקה) ושמירה על הצביון הכפרי הכולל הקמת פארק עירוני נוסף בשטח של למעלה מ-90 דונמים.

     

    "מדובר היה בתהליך של כ-7 שנים", מסבירה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אשר ייצגה בעלי חלקות במתחם. "מוקד הבעיות היה בחוסר ההסכמה בין עיריית תל אביב לבעלי הקרקע - אשר הגיע לסיומו סוף סוף לאחרונה. אלא שבינתיים האמירו המחירים בהוד השרון - דבר שלבטח הרחיק עוד זוגות צעירים מהאפשרות לרכוש דירה".

     

    מתחם לוי אשכול בקריית אונו

    לאורך 16 שנים ניסו דיירי מתחם לוי אשכול בדרום קריית אונו לקדם תכנית פינוי-בינוי לדירותיהם. המתחם הוכרז ככשיר לפרויקט ע"י משרד השיכון כבר בשנת 1999, אז התארגנו הדיירים והקימו ועד פעולה חזק, אשר התקשר עם מספר יזמים במהלך השנים - אלא שאף אחד מהם לא הצליח להכין תוכנית אשר תקיים את דרישות הדיירים והעירייה.

     

    השינוי הגיע עם הצטרפות קבוצת כנען לפרויקט, אשר בחנה מחדש את הגורמים המעורבים בו - עורכי דין, אדריכל ויועצים מקצועיים - ואת המעורבות שלהם בחוסר הקידום שלו. הקבוצה יצרה תכנית חדשה אשר כוללת פינוי של 232 משפחות המתגוררות ב-11 בניינים בני 4 קומות ברחוב - ובנייה של 690 יחידות דיור ב-10 בניינים בני 14-18 קומות עם כ-1,500 מ"ר של שטחי מסחר.

     

    התוכנית אמנם אושרה להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובניה, אולם אז נדרשה הקבוצה להשיג אישור מרשות שדות התעופה, לפיו אין מניעה לבנות בניינים בני 18 קומות באזור. עפ"י תוכנית תמ"א 4/2 ההגבלה באזור המוגדר כסובב נתב"ג עומד כיום על גובה הבניה מקסימלי של כ-86 מטר - מה שמאפשר לבנות רק בניינים של 10-12 קומות.

     

    על אף שלפני כשנתיים נוסף שינוי לתכנית אשר מאפשר גמישות בגובה הבניינים, בפועל לא הוגשה אף בקשה כזו - ולכן ועדת המר"מ (ועדת המשנה למתחמי רעש מטוסים) של המועצה הארצית לתכנון ולבניה לא נדרשה לעסוק בנושא ולא התכנסה במשך כ-3 שנים.

     

    לאחר פנייה לרשות התעופה האזרחית, הכוללת תוצאות לסקר אווירונאוטי המאשר כי הגובה המוצע בתוכנית איננו פוגע ברמת בטיחות הטיסה - ברשות הודיעו שהנושא לא יכול להיבדק לאור העובדה שהגוף המקצועי (הוועדה למר"מ) לא גיבש הנחיות. בקבוצה פנו למר"מ ואילצו אותה להתכנס לראשנה מזה שנים במטרה לדון בהיתרים.

     

    בחודשים האחרונים, כשנה וחצי לאחר הגשת הבקשה לחריגה בבניה לגובה בפרויקט, החליטה רשות התעופה האזרחית והוועדה למר"מ לאשר לחברה את החריגה בבנייה לגובה באופן תקדימי. כעת ממתינים הדיירים לאישור הוועדה המחוזית לתכנית.

     

    "אנחנו גאים שהצלחנו ליצור תקדים, שיסייע כעת למי שמקדם פרויקטים המשלבים בנייה לגובה מסביב לנתב"ג", אומר מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען. "זו ההוכחה שבזכות מקצועיות, נחישות, סבלנות ואורך רוח ניתן להביא לשינוי - גם כשמדובר בגופים ציבוריים".

     

    לפנייה לכתב/ת
     תגובה חדשה
    הצג:
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    מומלצים