שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות
    זירת הקניות
    מחקר: עיר הבה"דים לא הפכה מנוע צמיחה לערי הדרום
    עיר הבה"דים לא מצליחה להוות מנוע צמיחה לערים הסמוכות לה, כך עולה ממחקר חדש אשר טוען כי עליית המחירים בירוחם היא תוצאה של פעילות גבוהה של רוכשים - וכי השכונה החדשה אשר מוקדשת לאנשי הקבע לא מצליחה למשוך תושבים חדשים

    ההכרזה על הקמת עיר הבה"דים בדרום הובילה להתעוררות בשוק הנדל"ן המקומי, אשר החל להיערך למגורי אנשי הקבע אשר צפויים לעבור לאזור במסגרת עבודתם. במסגרת זו הפכה העיר ירוחם בשנים האחרונות מעיירת פיתוח עם נתוני פתיחה קשים ליישוב קהילתי בתהליך של צמיחה ופיתוח הכולל פיתוח שכונה חדשה, אשר מחירי הדיור בו עלו בצורה חסרת תקדים.

     

    כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן

     

    מחקר חדש בחן את השינויים בשוק הדיור העירוני בעשור האחרון, ומעלה תמונה שונה מזו שצוירה עד כה - אשר מעלה את החשש כי עיר הבה"דים עוד לא הצליחה לייצר מנוע צמיחה משמעותי לערים הסמוכות לה.

    ריכוז עסקאות הנדל"ן בחלוקה לאזורי העיר. גובה המבנה מעיד על מספר העסקאות הנעשות באזור ()
    ריכוז עסקאות הנדל"ן בחלוקה לאזורי העיר. גובה המבנה מעיד על מספר העסקאות הנעשות באזור

    המחקר, אותו ערכה ד"ר מירב אהרון-גוטמן מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, מציג

    עלייה חדה במחירים למ"ר בנוי. אם בשנת 2006 עמד המחיר הממוצע על 1,866 שקל, הרי שבשנת 2016 האמיר המחיר ל-8,425 שקל. במחקר נוכחה החוקרת לגלות כי מספר רב של עסקאות נדל"ן מתבצעות בגושים וחלקות ספציפיים, וכי פעמים רבות דירות נמצאות בתחלופה גבוהה - אשר מרמזת על פעילות משמעותית של משקיעים בעיר.

     


    המחקר שילב בין נתונים כמותניים ואיכותניים (בהם ראיונות עם תושבי המקום, שסבורים כי מפירות ההתעוררות הנדל"נית נהנים אחרים, שאינם מוותיקי המקום), הוצג בכנס של המרכז הבינתחומי הרצליה ונערך בחסות מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן.

     

    הקונים מעדיפים את השכונות הוותיקות

    במסגרת ההיערכות להקמת הבסיס הצבאי העבירה החברה העירונית של ירוחם החלטה להקמת שכונה צבאית ביוזמה עירונית, בשם צהלה. ההחלטה מושכת קבלנים ויזמים, וירוחם נתפסת כביטוי קונקרטי של השלכת עיר הבה"דים על היישוב. השכונה הוקמה כדי לתת מענה לאוכלוסיה המקומית ואחרת שרוצה לגור במחיצתם וקרבתם של אנשי הקבע.

     

    במחקר טוענת אהרון-גוטמן כי בעוד שהעיתונות הכתירה את ירוחם כ"דבר הבא" בשוק הנדל"ן, המציאות מציגה פער משמעותי. סקירת עסקאות הנדל"ן ושיווק המגרשים מגלה שרוב העסקאות מתרכזות באזורים הוותיקים של העיר, ואלה מכפילים ומשלשים את ערכם משנה לשנה. במחקר עלה כי בניינים מסויימים הפכו ליעד של רכישה ומכירה תדירה, בדומה לערים הגדולות. הדפוס הזה "מהווה תמרור אזהרה מפני הפיכתה של ירוחם למגרש משחקים של אלה שרואים בדירה סחורה ולא בית".

     

    19 עסקאות נדל"ן בבניין בן 16 דירות

    בעשור האחרון נרשמה עלייה מדודה באוכלוסיית העיר, אשר על פי המחקר היא תוצאה של ריבוי טבעי גבוה. בשנת 95' עמד מספר התושבים בעיר על 7,500, ובשנת 2005 נרשמה כבר עלייה של 14.6% - עם 8,600 תושבים. בשנת 2014 חל גידול נוסף ומשמעותי של 4.6% באוכלוסיה, ל- 9,000 תושבים. בשנת 2015 נרשמה עלייה קלה בלבד, עם 9,078 תושבים.

     

    במסגרת המחקר נבדק מספר חיובי הארנונה שנוספו לעירייה בעשור האחרון. על פי הנתון עולה כי למרות העלייה המשמעותית במספר התושבים, מספר חיובי הארנונה צמח ב-156 דירות בלבד. כלומר, כרבע מהדירות שהושלמה בנייתן לא אוכלסו, ולא נגבתה מהן ארנונה. המחקר לא כולל נתונים מספריים הנוגעים למספר משקיעי הנדל"ן בעיר.

     

    ריבוי העסקאות אף פוגע בוותיקי היישוב. בעשור האחרון נעשו בסה"כ 1,965 עסקאות נדל"ן, מתוכן נרכשו כ-560 מגרשים ועוד 1,400 עסקאות של דירות או בתים פרטיים וותיקים. כלומר, כ-75% מהעסקאות נעשו בירוחם הוותיקה. באחד המקרים זיהו כי מבנה בן 16 דירות היה מושא ל-19 עסקאות נדל"ן - במהלכן הערך של כל דירה כמעט ושילש את עצמו.

     

    עורכי המחקר מצהירים כי לא התכוונו לקעקע את השינוי המשמעותי שהתרחש בעשור האחרון ביישוב עצמו. "בירוחם מתנהלים תהליכים בני שני עשורים, דוגמת התיישבות של קהילות של צעירים וסטודנטים לצד התפתחות קהילה ותיקה תוססת ואקטיבית. אלה דברים נהדרים", אומרת ד"ר אהרון-גוטמן. "ברור שבסיס צבאי מביא איתו טובין ומשאבים. המחקר בא לומר אם המנוע פיתוח מוקף גדר, איך אנחנו מוודאים שהטובין האלה עוברים את הגדר ופוגשים את הספרה האזרחית?". עוד תהתה כי "אם אנחנו מבקשים לעורר דיון ציבורי יש לשאול כיצד מייצרים תכנון עירוני וחברתי שקורא תיגר על הגדר הזו".

     

    "מסחר ער בנדל"ן מדגיש את היותה של העיר 'סופרמרקט' העשוי מדפים, עליהם מוצבות הסחורות - דירות. אך האם העיר היא 'ארון המדפים' של סוחרי הדירות"? תוהה החוקרת. "התשובה היא חד משמעית לא. תופעות לוואי של המסחר הער היא תחלופה תדירה, העלאת דמי השכירות (על מנת לממש תשואה) דירות אשר עומדות ריקות ללא דיירים ולא תשלומי ארנונה- את כל אלה התחלנו לראות בירוחם ותופעות אלה אשר רק מתחילות להרים ראש- הן בבחינת תמרור אזהרה לכל מי שירוחם יקרה לליבו".

     

    לפנייה לכתב/ת
     תגובה חדשה
    הצג:
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    מומלצים