ביטול מס דירה שלישית: "כחלון צריך לשלוח פרחים לשופטי בג"ץ"

שוק הנדל"ן בישראל שמח על ביטול חוק מס דירה שלישית על ידי שופטי בג"ץ הערב (א'), בעקבות מה שהם כינו "נפל פגם מהותי" בהליך החקיקה. השופטים קבעו כי יש להחזיר את הדיון לוועדת הכספים של הכנסת.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס אמר כי "השר כחלון צריך לשלוח זרי פרחים לשופטי בג"ץ שהוציאו לו את הערמונים מהאש, באלגנטיות. במדינה שבה כולם מסכימים שיש להגדיל את ההיצע, ברור שהחוק האווילי הזה היה פועל בדיוק בכיוון ההפוך, של פחות בניה ושל מחירי שכירות מאמירים עקב הקיטון במספר המשקיעים וכתוצאה מכך במספר הדירות להשקעה".

משמעותו של מס דירה שלישית הינה מס שמוטל על בעלי שלוש דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה. החוק קובע כי המס לא יעלה על 18 אלף שקל לדירה. ישנם מקרים בהם החייב יהיה פטור ממס או יחויב במס חלקי.

יו"ר לשכת השמאים לשעבר ארז כהן מסר כי "כאחד מנושאי דגל המאבק במס דירה שלישית, אינני חוגג שום נצחון בעקבות דחייתו הסופית על ידי בג"ץ. עצם העלאת החוק גרמה בשנה האחרונה נזק חסר תקדים לשוק הדיור, הבריחה משקיעים, העלתה את מחירי השכירות ופגעה באמון הציבור בשוק.

"החיפזון לא תורם לדבר"

סגנית יו"ר דירקטוריון אנגלו סכסון עדינה חכם אמרה כי "אני שמחה שהחוק נפסל מאחר ואני חושבת שהוא לא תורם דבר, אלא להיפך, מחבל וגורם למשקיעים לצאת מחוץ לגבולות ישראל. לו החוק היה עובר, עיקר הנטל היה מושת ממילא על השוכרים. מאוד צר לי על כך שבית המשפט היה צריך להתערב בחקיקה.

"מי שמיהר למכור דירתו בתקופת הביניים למד שהחיפזון לא תורם לדבר. יחד עם זאת, אני לא בטוחה שזה מה שיחזיר בטווח המיידי את המשקיעים לרכוש דירות מאחר והם מבינים שהם מטרה ולא רוצים להיות קורבן למטרות של שר האוצר. בטווח הבינוני, אין לי ספק כי נראה את המשקיעים חוזרים לבצע עסקאות בשוק הנדל"ן".

מאיר מנחם מחברת נאות שירן, הפועלת בתחום נדל"ן יוקרה, ציין כי חוק הדירה השלישית היה רק אחד הנדבכים במדיניות עוינת כלפי משקיעים. "הוא תרם במו ידיו לירידה הדרמטית באחוז שלהם בשנה-שנתיים האחרונות, וכך גם הכפלת מס הרכישה ולא מעט דיבורים של מקבלי החלטות שהיו נגועות בפופוליזם. אם מקבלי ההחלטות ילמדו מהפיאסקו של דירה שלישית לגבי הגישה בכללותה זה יהיה בהחלט טוב, אך מסופקני אם אכן זה יקרה".

סגן יו"ר פורום המקרקעין של לשכת עוה"ד, עו"ד יוסף גיא מוסרי ממשרד מוסרי חביב ושות' מסר כי "מס דירה שלישית מלכתחילה היה ניסיון בלתי מוצלח שנידון לכשלון לאור החפזון שבחקיקתו. ולראיה, בג"ץ לא יכול היה להתעלם מהדרך שבה החוק חוקק מבלי להעבירו לבחינת הכנסת באופן מסודר ומבלי לתת לציבור להשמיע את דברו, במיוחד כאשר יש פגיעה בקניינו של אדם.

"החוק ביקש למסות אנשים רק מעצם אחזקה במספר דירות באופן פוגעני ולא מידתי כי אותם אנשים יכלו להיות כאלה שחסכו עשרות שנים במסגרת פנסיות ותכניות חסכון ורק עצם רכישת דירה שלישית גרמה להם להיחשב עשירים ברי מיסוי. החוק הזה חוקק באופן שפוגע בין היתר בזכויות הקניין משום שבאופן לא מידתי ראו גם בעלי חברות שמחזיקים דירות במסגרת חברה כמי שחל עליהם החוק בתנאים הקבועים בו ועל ידי כך ביצעו הרמת מסך אקספרס בין החברות לבין בעלי השליטה בהן".

"נחצו כל הקווים האדומים"

עו"ד רועי מקוב ממשרד מקוב נוף הוברמן העוסק בנדלן ומתמחה בין היתר בקבוצות רכישה אומר כי "החלטת בג"ץ ממחישה עד כמה אנו חיים במדינת האבסורד. עודדו אנשים למכור דירות, שילמו הטבות כספיות ומה עכשיו, יאספו את הכסף שחילקו. מישהו עדיין מאמין שמחירי הדירות ירדו?".

עו"ד ענת בירן, המתמחה בתחום הנדל"ן: "החלטת בג"ץ היא משמעותית ויש בה אמירה מאוד ברורה - כל הליך החקיקה היה שערורייתי ונחצו כל הקווים האדומים. אני חושבת שמדובר בחוק גזלני ולא חוקתי שמלכתחילה לא היה אמור להיחקק וכעת הצדק וההיגיון ניצחו.

"חיים במדינת האבסורד"(הדמיה)

"אין ספק כי החוק היה פוגע בקניינם של האזרחים באופן רטרואקטיבי ולכן איננו חוקתי. כאשר מומחי הנדל"ן סבורים כי מדובר בתוכנית שלא אמורה להשפיע באופן מהותי על השוק - אז הפגיעה היא גדולה עוד יותר. חוק מס דירה שלישית וההמתנה להכרעת בג"ץ הושיב אנשים רבים על הגדר ויצר נזקים לכל הענף. אני מקווה שבאוצר יזנחו את הרעיון ויחשבו על פתרונות אפקטיביים יותר למשבר הדיור".

מהן השפעות החלטת בג"ץ בטווח הקצר והארוך?

בירן מאמינה שבטווח הקצר החוק יחזיר משקיעים לשוק ויגדיל את היצע הדירות לשכירות. בטווח הארוך לא אמורות להיות השפעות מכיוון שלמעשה בוטל חוק שלא יושם אף פעם.

"ביטול החוק יחזיר את המשקיעים לשוק"(צילום: דוברות מד"א)

האם המשקיעים שמכרו את הדירות וקיבלו הקלות במס - יידרשו להחזיר את הכספים לקופת המדינה? 

עו"ד בירן משיבה, כי "מי שמכר דירה בהסתמך על ההטבה, להבנתי יש לו זכות לתבוע את הטבת המס ואולי גם לתבוע את המדינה בשל הפסדיו עקב המכירה".

עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, סבור כי אין לקבוע סנקציות באופן רטרואקטיבי על מי שפעל בהתאם להוראות נוסח החוק. לדבריו, "הכדור הוחזר למחוקק, שיקבע מה יהיו ההשלכות על מי שביצע פעולות בהתאם להוראות השעה שהיו על מנת ליהנות מתמריץ המס שהוגדר בחוק לשם עידוד המכירות. הרבה מבעלי הדירות פעלו בעל כורחם וייתכן כי לו חוק מס ריבוי דירות לא היה נחקק, לא כל שכן לו לא היו ניתנות הטבות אלו, הם היו פועלים אחרת ולא היו מוכרים את הדירות".

כיצד יש להתמודד עם חוזי השכירות שכבר השתנו בהתאם לחוק?

שוב משיב כי: "כל חוזה וניסוחו הוא. ככל שהחוזה לא התנה את עליית מחיר שכר הדירה באישור החוק, הרי שעל השוכרים יהיה לשלם את שכר הדירה המבוקש. ברי כי מקום בו העלאת שכר הדירה הותנתה באישור החוק על ידי בג"ץ אין מקום כי ייגבה שכר דירה גבוה יותר".

האם ביטול החוק צפוי למשוך את המשקיעים לשוק?

בירן: "אני מאמינה כי ביטול החוק יחזיר משקיעים לשוק ויגדיל את הצע הדירות לשכירות".

שוב מעריך כי "אנו נראה את המשקיעים מגששים על חזרה לשוק, בעיקר לנוכח העובדה כי השר כחלון ציין מספר פעמים כי לו בג"צ יבטל את החוק, הוא לא ינסה להעבירו פעם נוספת דבר אשר מוסיף וודאות לשוק הנדל"ן וודאות אשר לא הייתה מאז חקיקת החוק".

עם זאת הוא מציין כי החזרה עשויה להיות הדרגתית. "משקיעים רבים יבקשו לוודא, שלא יהיה ניסיון להעביר את החוק פעם נוספת או לקדם הליך חקיקתי אחר שעלול לפגוע בהם במטרה להוריד את מחירי הנדל"ן. בנוסף הם יבקשו להמתין ולראות את תנועות השוק ואת עליית המחירים טרם כניסתם מחדש ואולי יחכו להתייצבות מסוימת של מחירים לאחר הגל הראשון של המשקיעים החוזרים.

כיצד המהלך עשוי להשפיע על מחירי הדירות?

בירן משיבה כי "מחירי הדירות יוכלו לרדת כשהרשויות יאפשרו ליזמים לבנות ויצמצמו את המכשולים הבירוקרטים שמוצבים היום".

שוב מעריך כי צפויות עליות מחירים. "המחירים עשויים לעלות שכן היצע הדירות ילך ויקטן, אולם יש לזכור כי יש לא מעט ניסיונות נוספים להרחיק משקיעים משוק הנדל"ן", הוא עונה. "דוגמה טובה לכך הינה שיעורי מס הרכישה הגבוהים שהוטלו בשנים האחרונות על רוכשי דירה שניה ומעלה ושרבים בוחרים להשקיע בעקבותיהם באפיקים חלופיים".