לוי יצחק: אין דירות יד שנייה למכירה

יום לאחר פרסום סקירת הנדל"ן של משרד האוצר,  לפיה הקיפאון בשוק הדיור המשיך ברבעון השלישי של 2017 עם צניחה של 17% ברכישת דירות - סקירה בלעדית של לוי יצחק, עורך מחירון הדירות מעלה, כי שוק הדירות מיד שנייה שרוי בשיתוק מוחלט.

בתוך עשור: שיעור בעלי דירה שנייה ומעלה זינק פי 4

מורה נבוכים לתוכניות הממשלה בשוק הנדל"ן

הסקר הקיף 1,550 מודעות למכירת דירות בכל הלוחות, באינטרנט ובעיתונות הכתובה. מהממצאים עולה כי רק 293 מודעות, שמהוות פחות מ-19% מהמודעות שנסקרו, היו מודעות שפורסמו לראשונה בחודש האחרון ולא הוצעו קודם לכן. כל שאר המודעות היו כאלו שהתפרסמו בעבר, בחודשים האחרונים ואפילו בשנה האחרונה.

למעשה, כ-81% מהמודעות של דירות המוצעות למכירה במדיות השונות, היו כאלו שחזרו על עצמן בצורה כזו או אחרת במהלך עשרת החודשים האחרונים ואף יותר מזה, לעתים דרך טלפונים, שמות או משרדי תיווך שונים.

"יש גם זכאים שנרשמו למחיר למשתכן - והחליטו לעשות 'אחורה פנה'"

בהתייחס לנתונים שפרסם אתמול האוצר אמר לוי יצחק, כי "ניתן לקרוא את הדו"ח גם אחרת: כשמדובר בירידה של 17% במספר הדירות שנרכשו ביחס לרבעון המקביל אשתקד , פירוש הדבר הוא ש-83% עדיין הצליחו לרכוש דירות, למרות הכל.

"הסיומת, לפיה רק 4% מהזוגות הצעירים שנרשמו למחיר למשתכן התייאשו ורכשו בשוק החופשי, חשובה מאין כמוה, משום שהיא מאירה את העובדה שיש גם זכאים שנרשמו, ולמרות זאת החליטו לעשות 'אחורה פנה' ולרכוש בשוק החופשי, היקר, על אף 'המתנה המדהימה' שהם מקבלים מהמדינה.

עורך מחירון הדירות לוי יצחק. "דירות נמכרות במחירים נמוכים ממחיר השוק"(צילום: יח"צ)

"אין באמת כל חדש בדוח הכלכלן", הוסיף. "כל מי שמתמצא, ולו מעט, בשוק הנדל"ן, מודע לעובדה שמדובר בקיפאון, ובירידה חדה במספר העסקאות. לדעתנו אין מדובר בהישג, גם משום שרמת הביקושים לא ירדה כלל. מחירי הדירות לא ירדו, ובמקומות רבים אף עלו.

"מאות אלפי זכאים, בעיקר זוגות צעירים, הוצאו מהשוק, נרשמו לדירות מחיר למשתכן ומצויים בעמדת המתנה. אין קונים, אין היצע. רואים ירידה חדה בהתחלות בנייה, ולעומת זאת מחירי הקרקעות הפרטיות רושמים עלייה, ומכרזי מגרשים (שלא במחיר למשתכן) נמכרים במחירים גבוהים פי כמה מהערכת שמאי".

רוב הדירות החדשות - בצפון

עוד עולה מהנתונים, כי מתוך המודעות החדשות, כ-29% היו לדירות בגליל העליון והתחתון בצפון הארץ. כ-23% מהמודעות התפרסמו בדרום, בעיקר בקריית גת - עם 19 מודעות חדשות, ובבאר שבע - עם 16 מודעות חדשות.

כ-20% מהמודעות החדשות למכירת דירות היו ממחוז חיפה, כולל חדרה וצפונה. כ-14% היו ממחוז ירושלים, ושיעור זהה נרשם באזור המרכז, מחדרה עד גדרה, עם 41 מודעות חדשות בלבד.

מבין הערים, שיאנית המודעות החדשות היא טבריה, ואחריה כרמיאל. בנהריה פורסמה מודעה אחת בלבד. בגבעתיים לא הוצעה אף דירה מיד שניה בשוק לאחרונה. בסך הכל,

ההיצע הגדול ביותר של דירות למכירה נמצא בירושלים, חיפה, נתניה וראש העין.

שר האוצר, משה כחלון(צילום: ירון ברנר)

"אנשים לא מעוניינים להתפשר על המחיר"

לוי יצחק מציין, כי הנתונים מלמדים על קיפאון כמעט מוחלט באיזור המרכז, ועל מצב לא טוב בהרבה בשאר חלקי הארץ. "רוב המודעות מציעות את אותן הדירות למכירה מזה כשנה, כשחלקן הוקפאו והופשרו שוב ושוב", הוא מפרט. "חלק מבעלי הדירות מציעים אותן למכירה או השכרה, מה שיבוא קודם".

לדבריו, רוב המודעות החדשות למכירת דירות יד שניה, הן בעיקר של מוכרים שנאלצים למכור בשל אילוצי רילוקיישן, ירושה וכיוצא באלו. "חלקן נמכרות במחירים נמוכים ממחיר השוק, לעיתים גם ב-10%-5% עקב הלחץ למימוש מהיר", הוא מסביר. "אחרים פשוט אינם מציעים וממתינים לשוק שישוב לפעילות".

לדעתו של לוי יצחק, מרבית הדירות המוצעות למכירה בימים אלו, ימצאו קונים רק אם יוצעו במחירי מציאה. "זאת בדיוק הסיבה לכך שאין היצע", הוא מוסיף. אנשים לא מעוניינים להתפשר ולכן לא עושים שום צעד לקראת מכירה. ככל שהדירה או האיזור טובים ומצויים באיזורי הביקוש, כך ההיצע הולך ופוחת".

"החודשים האחרונים היו קשים למכירה"

גיא (שם בדוי), שמוכר דירה במכרז הארץ, מספר כי "אין ספק שהחודשים האחרונים היו חודשים קשים למכירה. המחיר החל ברמה מסויימת, וירד בהתאם למצב בשוק. עדיין יש אנשים שלא התאימו את עצמם למחיר, השוק והפריזו במחיר שפרסמו. התוצאה הייתה שהיינו חייבים להתיישר.

"מצד שני, ניתן היה לראות לא מעט מוכרים שנכנסו לעסקת קנייה לפני המכירה וכשלא מצאו קונים, הם נאלצו לחתוך בבשר החי של המחיר בצורה דרסטית. גם זה פוגע. אנשים הורידו מחירים וגם אנחנו הורדנו מחיר. אין ספק שנראה שהשוק הושפע מתוכנית מחיר למשתכן, אבל אפשר לראות שאנשים מתחילים לאבד אמון ויש זרימה טובה יותר של קונים פוטנציאליים לדירה".

מחיר למשתכן בירוחם

גלעד יפרח, מנכ״ל ובעלי חברת ״גלעד מאי״, הבונה פרויקטים בנתיבות, מצפה רמון, שדרות, קצרין, בית שאן וחצור, טוען כי בניגוד לנתוני משרד האוצר, בחברה מזהים כי בפריפריה קיימת עדיין תנועה משמעותית של משקיעים, רבים מהם תושבי האזור.

"רבים מזהים הזדמנות לרכוש דירה ביישוב קרוב, שכרגע עדיין מציע מחירים אטרקטיביים. חלקם משפחות אשר רוכשות דירה שנייה או שלישית, על מנת שתשמש בעתיד את הילדים או תסייע בתקופת הפנסיה", אמר יפרח.

בחברה מדווחים על מכירות של 54 דירות ברבעון האחרון, ושל 175 דירות מתחילת השנה. "כמי שבונה בפריפריה הרחוקה, גם עבור השוק החופשי וגם במחיר למשתכן, אנחנו עדיין נהנים מהשקעות, אולי בגלל שמדובר במקומות האחרונים בהם עוד ניתן לקנות דירה במחיר סביר", מוסיף יפרח. "קיים שוני בין היישובים בפריפריה. יש כאלו שכבר רוויים ואין בהם הזדמנויות, ואחרים שעוד יש בהם פוטנציאל צמיחה גדול".

לדברי פולי טטרו, שותף בחברת לידר טופ קפיטל, "ירידת המחירים ברבעון השלישי נובעת מהדיכוי של הביקושים שמבצעת הממשלה, אבל לא מדובר בהיפוך המגמה לירידת מחירים, אלא בתיקון זמני שנובע מהיציאה של אוכלוסיות רבות אל מחוץ לשוק. יש עדיין ביקושים אדירים ממשקיעים ומשפרי דיור, שכרגע לא מוצאים כדאיות אמיתית לרכוש דירות. אני לא צופה המשך ירידה משמעותית. הקבלנים פשוט יבנו בקצב איטי יותר״.

ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית חברת צרפתי שמעון, מסרה כי "ברבעון השלישי נרשמה ירידה במכירות, אבל מחודש אוקטובר חלה עלייה במכירות. באוצר ממשיכים לפרסם שוב את הנתונים של חודש ספטמבר על מנת לגרום לאנשים לשבת בכח על הגדר. כשניפגש עם נתוני המכירות של הרבעון הרביעי - נראה שינוי במגמה".

לדברי הילה ביניש, מנכ"לית המועצה הישראלית לבניה ירוקה, "הנתונים המעידים על ירידה בביקושים במחיר למשתכן, אינם מפתיעים. מתחילת הדרך אנו טוענים כי תכנית מחיר למשתכן סופרת יחידות דיור ומסתכלת על כמות הדירות, ולא על איכותן, ועל כן אינה עולה בקנה אחד עם ערכים איכותיים של בנייה".