כיצד ישפיעו הטלטלות בוול סטריט על הנדל"ן בארה"ב?

אי היציבות בשוק המניות האמריקאי מביאה חלק מהגורמים במשק לחפש אחר הבועה שעלולה להתפוצץ במיתון הבא. אולם מומחי הדיור בארצות הברית טוענים כי הנדל"ן לא צפוי להיות הפעם האשם בקריסה ואף לא צפוי להפגע מכך. כך לפי מאמר שהתפרסם ב־MarketWatch.

מומחים מאשימים את הרובוטים במפולת בשווקים

שוק הדיור בארצות הברית טרום המשבר הכלכלי של 2008, התחמם בעקבות מדיניות הלוואות רופפת וחברות בנייה שמיהרו להקים פרויקטים, שאף אחד לא קנה. שיעורי הבעלות על דירות ומחירי הדיור הגיעו אז לשיא של כל הזמנים, לפני שהתרסקו והכניסו לווים רבים להליך של עיקול.

בשנים שעברו מאז, שוק הנדל"ן האמריקאי רשם קמבק. זאת בעיקר בהובלת ערים במערב ארצות הברית, כמו סיאטל, סן פרנסיסקו ופורטלנד, בהן מחירי הדיור רשמו עליות משמעותיות, במיוחד בשנה החולפת. במקביל, שוכרים רבים נכנסו למגרש והפכו לבעלי בתים, על רקע תשקיפים בטוחים של חברוטת הבנייה.

דארן בלומקויסט, סגן נשיא בחברת ניתוח שוק הנדל"ן Attom Data Solutions, סבור כי שוק הדיור הוא חלק מהסיבה ללחץ בקרב משקיעי המניות. "שוק הדיור עדיין חזק מאוד", אמר. "העוצמה של שוק הדיור והכלכלה באופן כללי, היא מה שמפחיד את שוק המניות".

השוק עשוי להתקרר

ג'וזף קירשנר, כלכלן בכיר ב־Realtor.com, חורץ כי אין בועה בשוק הנדל"ן, "בועה מתרחשת בשוק הדיור כאשר חברות בנייה בונות בתים באופן בלתי רציונלי בעת צניחה בביקוש, או כשהקונים רואים את עליית המחירים ולא יכולים להרשות לעצמם לקנות, אבל עושים זאת משום שהם יכולים לצבור הון עצמי במהירות", הוא אומר.

לצד זאת, המשך חוסר היציבות בשוק המניות עשוי להשפיע על פעילות רכישת הבתים. זאת מכיוון שהמשקיעים בשוק המניות והאנליסטים של שוק הדיור ממוקדים באותו דבר: שיעורי הריבית. גורמים בתחום מעריכים כי הבנק הפדרלי יעלה את הריבית לפחות פעם אחת השנה.

באופן היסטורי, שוק המניות נפגע כשהריבית עולה. בדיור, לעומת זאת, שיעורי ריבית נמוכים הם אלו שאפשרו למחירי הדיור לעלות במהירות בה עלו - אך נתון זה עשוי להשתנות בקרוב. בלומקויסט מסביר כי שיעורי הריבית של המשכנתאות התאוששו בשבועות האחרונים והגיעו לשיא של 10 חודשים, אך אם הן ימשיכו לעלות, הדבר עשוי להעיב על הערכות השווי של מחירי הבתים, משום שהקונים הפוטנציאליים פחות ירצו, או לא יהיו מסוגלים, לקנות דירות במחירים כה גבוהים.

למרות זאת, חלק מאמינים כי התהפוכות האחרונות בשוק המניות עשויות להאט את העלייה בשיעורי הריבית. "התיקונים בשוק המניות יכולים לעזור להורדת הריביות של המשכנתאות, מה שיעזור לשוק הדיור והמשכנתה", אומר סם הסקל, מנכ"ל Nadlan Valuation, חברה להערכת נכסים מניו־יורק.

בלומקויסט מציין כי המשקיעים המוסדיים עשויים לראות את התיקונים האחרונים בשוק המניות בתור הזדמנות להערכה מחדש של תיק ההשקעות שלהם. המשקיעים הפחות אופטימיים, עשויים לראות בנדל"ן הזדמנות לתשואה גדולה יותר, משום שהנתונים העומדים בבסיס הענף הם חזקים.

המשמעות היא הגדלת התחרות בשוק הדיור. בלומקויסט מוסיף כי המשך אי היציבות, עלול להשפיע על קבלת החלטות של רוכשי בתים. לדבריו, "על אף שעדיין מדובר בנקודת זמן טובה לרכישה, אנשים יפחדו מהשקעה בכל דבר אם אי היציבות בשווקים תמשיך, וזה כולל רכישת בית".