איך תיראה גבעתיים ב-2040?

בשיתוף מרכז הנדל"ן

מבוקשת, אך צפופה: הגבעה הגבוהה בגוש דן

בנובמבר האחרון פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את הנתון הבא: גבעתיים היא העיר המרכזית ביותר בישראל. המדד שזיכה את העיר בתואר בודק כמה רחוקות הרשויות המקומיות ממקורות תעסוקה, מרכזי קניות, שירותי בריאות, לימודים, פנאי ונכסים, והוא מיקם את גבעתיים הרחק בתחתית הטבלה. העיר מונה למעלה מ-57 אלף תושבים, והיא ממוקמת במרחק אפס קילומטרים מגבול מחוז תל אביב, שאליו היא משתייכת. הביקוש הגואה בשנים האחרונות למגורים בעיר הוביל את גבעתיים לקטוף תואר נוסף, הפעם בראש רשימה פחות אטרקטיבית - אחת הערים הצפופות בישראל, לפי נתוני הלמ"ס לשנת 2015. לכן חשובה תוכנית המתאר העירונית, שכן היא תקבע את מספר התושבים העתידים לגור בעיר, את אופיה וזהותה של העיר לאור מגמת ההתחדשות העירונית - וכמובן את שימושי הקרקע השונים בגבעתיים נטולת עתודות הקרקע.

מבוקשת אך צפופה: העיר המרכזית בישראל(צילום: אורי דוידוביץ')

להתוות את ההתפתחות האורבנית

תוכנית המתאר העירונית, שבימים אלה עובדים על תכנונה, עתידה לפזר את הערפל ולגבש תמונה על השימושים העתידיים בשטחי העיר הצפופה. "גיבוש תוכנית מתאר הוא תהליך ארוך שלוקח שנים, וגבעתיים זקוקה לתוכנית בגלל הצפיפות הגבוהה בעיר. למעשה, מדובר בעיר השנייה בצפיפותה בישראל, אחרי בני ברק", אומר מושיק גולדשטיין, מחזיק תיק תכנון ובניה בעיריית גבעתיים. התוכנית, ששנת ייעודה נקבע ל-2040, לא רק תגדיל את מספר התושבים אלא גם תקבע את המדיניות התכנונית והפיתוח לשנים הבאות, בין היתר בתחומי המגורים, התעסוקה והמסחר - וכאמור גם מה ייעשה בשטחים הציבוריים והשטחים הפתוחים. "כשעובדים על תוכנית מתאר לוקחים בחשבון את העבר, ההווה והעתיד של העיר", מסביר גולדשטיין. 

כיצד תשפיע תוכנית המתאר על עתידה של העיר?(צילום: אורי דוידוביץ')

איך תשפיע התוכנית על היזמים?

"אחד הדברים החשובים עבור יזמים הוא הוודאות העסקית", מתאר שבתאי פישמן מקבוצת "מורפוזיס". כמו במרבית העסקים, גם בנדל"ן אחד החסמים הראשונים של קידום תהליכים עסקיים הוא חוסר שקיפות, ופישמן מסביר: "לנו, היזמים, העובדה שתוכנית המתאר פתוחה ושקופה לציבור הוא יתרון, ואפילו מתבצעת בשיתוף התושבים, מסייעת לקטין את החיכוך וליצור סיטואציה של 'ווין-ווין'".   

יחס ההיצע והביקוש הפך את גבעתיים לקרקע פורייה עבור יזמי נדל"ן לתהליכי התחדשות עירונית. תוכנית המתאר העתידית תספק הן לתושבים והן ליזמים ודאות עסקית מוגברת לקראת החלטות גורליות אודות הנכס שלהם. "אנחנו כיזמים צריכים להכין תוכנית עסקית כדי לקבוע מה היא התמורה שתינתן לכל משק בית בגין דירתו. אם הדירה נהרסת ונבנית מחדש בתהליך תמ"א 38/2 - איזו דירה התושב יקבל, מה היא כמות הדירות שייבנו בבניין, מה הם אחוזי הבנייה הנוספים, וכמה אפשר לעלות לגובה. ברגע שהעירייה מספקת לי במדויק מה אני צפוי לקבל, זה משפיע דרמטית על ההסכם שאחתום עם הדיירים", מספר פישמן.

התוכנית תספק וודאות ליזמי הנדל"ן בעיר, ושקיפות לתושבים(צילום: אורי דוידוביץ')

לגור בגבעתיים בשנת 2040

אז איך תשפיע תוכנית המתאר על תושבי גבעתיים כיום ובעתיד? "אנחנו יודעים בוודאות שהעיר גבעתיים זקוקה לשטחים מסחריים, ועל כך תוכנית המתאר תענה", מציין גולדשטיין. "בנוסף, אחד הפרויקטים הגדולים שעתידים להשפיע על תושבי העיר הוא פינוי-בינוי במתחם ההסתדרות - למעלה מ-100 דונם של בניינים משנות ה-50 יעברו תהליכי התחדשות עירונית, וגם יפונו שטחים לטובת הציבור. מה שבטוח הוא שהעיר תישאר קהילתית ואיכותית גם בעוד 20 שנים", הוא מצהיר.

פרויקט פינוי בינוי במתחם ההסתדרות ישנה את פני העיר (צילום: אורי דוידוביץ')

פישמן מסכם: "בגלל היעדר ידע, בעבר התקשו הדיירים לבחור את ההצעה הטובה ביותר עבורם ועבור הנכס שלהם. הניסיון שנצבר בתחום ההתחדשות העירונית בשילוב תוכנית המתאר מקדם את האינטרס של הדיירים - הם יודעים טוב יותר מה מגיע להם, והשקיפות שמעניקה התוכנית גורמת לקידום תהליכים מהירים יותר, שמיטיב עם כולם".  

בשיתוף מרכז הנדל"ן