רכבת הנדל"ן דוהרת, האם יש לה קטר שגורם לדירות לעלות פחות?
כל הניסיונות של האטת שוק הנדל"ן בשנים האחרונות באופן קבוע נגעו בעקומת הביקושים במקום בעקומת ההיצעים. מה קורה בהאטה הקיימת? האם הדירות עולות פחות? האם המחיר ירד לאורך זמן? התשובות לפניכם
*התכנים במדור זה מוגשים בשיתוף עם החברות המצולמות במדריך הנדל"ן
לפני מספר שנים ישבתי עם בעלים של רשת תיווך גדולה והתייעצתי איתו האם לרכוש דירה, הוא אמר לי "או שאתה על הרכבת או שאתה לא על הרכבת". לקח לי מספר שנים להבין את מה שהוא אמר, בשנים אלו לא רכשתי דירה אבל כל הזמן חיפשת את "האחת שלי". בעשור האחרון הנדל"ן הישראלי "מבלה" על רכבת הרים, כל כמה שנים הרכבת הזאת עושה תנועות חדות, ואז עולה אל השמיים וחוזר חלילה.
ב- 2008, הסאב פריים, בלימת נדל"ן עולמית שעצרה את מכירת הדירות גם בישראל. 2011 – המחאה החברתית "הקוטג'" בלמה את מכירת הדירות בישראל. 2015 – חוק מע"מ 0 של יאיר לפיד, ביצע בלימה של שוק הנדל"ן. 2018 – מחיר למשתכן / מחיר מטרה, של השר כחלון.
מה שמשותף לכל הבלימות האלה, הוא שתמיד הייתה התערבות חיצונית שגרמה להאטה של שוק הנדל"ן אבל לא גרמה לו לשנות מגמה. שוק הנדל"ן ככל השווקים, מורכב מביקוש והיצע ויש במדינת ישראל (הלא גדולה במיוחד) בעיה קלה בעקומת ההיצע בעוד השוק מתאפיין בביקוש יחסית קשיח.
כל הניסיונות של האטת השוק בשנים האחרונות באופן קבוע נגעו בעקומת הביקושים במקום בעקומת ההיצעים. (בכל שנה מתבצעות כ-60 אלף מכירות ורכישות של דירות יד שנייה וכ-40 אלף מכירות של דירות חדשות)
כמה נקודות כדי להבין מה קורה בהאטה הקיימת, האם הדירות עולות פחות? או האם המחיר ירד לאורך הזמן:
1. מחיר למשתכן משפיע על שוק הנדל"ן ומוריד ביקושים בצורה משמעותית, מי שעומד בקריטריון מעדיף להמתין ולנסות לזכות בהגרלה ולרכוש דירה מוזלת. שוק הזוגות הצעירים (המועמד העיקרי של מחיר למשתכן) מהווה כ-25%-15% משוק רוכשי הדירות בשנים קודות.
2. הירידה בביקושים היא כ-40%, הסיבה היא שזוגות צעירים שעומדים בקריטריון לא רוכשים דירות, בעלי דירות יד שנייה שהיו רוצים למכור את הדירה שלהם לזוג הצעיר, לא מוכרים להם כי הם ממתינים ולכן הם לא 'משפרי דיור' (עוברים מדירת 3 חדרים ל 4 חדרים).
3. ישראלים לא אוהבים להיות "פראיירים" – כאשר הישראלים חושבים שיכול להיות שיהיה שינוי מגמה במחירי הדירות הם פשוט מפסיקים לקנות ומתחילים להמתין לנקודה שבה ירגישו שהם עלולים "לצאת פראיירים".
4. כמות הפונים לחברות נדל"ן לגבי רכישת דירות חדשות ירדה בערך ב-20%, יש פער בין הביקושים שירדו לבין כמות הפונים שירדה. (כדי לא לצאת "פראייר" צריך כל הזמן לבדוק האם המחיר ירד בטעות).
5. כמות הדירות החדשות (לא מחיר למשתכן) מצטמצמת בשוק החופשי בערך ב-50% (דירות שעברו תהליך של תכנון, הגשה להיתר, התחילו בתהליכי בנייה וכדומה) ויש כרגע מעט מאוד "סחורה" בשוק.
6. היזמים כמעט ולא יכולים לרכוש קרקעות לדירות חדשות ממנהל מקרקעי ישראל מכיוון שכל המכירות של המנהל הן לטובת מחיר למשתכן (ובמכרזים אלו חלק לא גדול מהדירות הפך להיות לשוק החופשי).
7. קרקעות פרטיות - הפכו להיות ל"זהב" ומחירן קפץ בעשרות אחוזים בתקופה האחרונה, מה שמיצר הקפצה של מחיר הדירה במידה ונרכשת על ידי יזם. הערך של הקרקע הוא המרכיב הגדול והיקר ביותר בדירה.
8. פרויקטי "תמ"א 38" - צוברים תאוצה אבל מייצרים כמויות לא גדולות של דירות חדשות לשוק באופן יחסי (הפרויקטים לא גדולים) החיבור של כולם מייצר כמה אלפי דירות (בערך 10% משוק הדירות החדשות נכון להיום).
9. פרויקט "פינוי בינוי" - לוקח בין 7-9 שנים עד ליציאה של הדירות לשיווק לשוק! כן כן קראתם נכון, בין 7-9 שנים! לאט לאט פרויקטים אלו מתחילים להיכנס לשוק אבל ייקח עוד זמן רב עד שתהיה מסה של דירות שיוצעו לציבור הרחב.
10. על בסיס ההיסטוריה של העשור האחרון, בכל פעם שיש בלימה של השוק בסוף הוא משתחרר בבת אחת ובעוצמה בלתי סבירה ("אפקט הרוגטקה")- השוק מאט הרוגטקה נמתחת קצת אחורה, וככל שהזמן עובר והשוק נמצא זמן רב יותר בהאטה, כך הוא משתחרר יותר חזק (הביקושים הם קשיחים)... ולכן התגובה של הרוגטקה תהיה בהתאם לחוקי הפיזיקה.
11. בשונה מהפעמים הקודמות המצב כרגע עלול להיות בעייתי כי פשוט אין מלאי ולא נראה כי יהיה מלאי באופק בגלל אי שחרור של קרקעות לפרויקטים לשוק הכללי (משך הזמן בין הרכישה, לתכנון, בנייה וכדומה הוא בין 1.5-3 שנים) כלומר גם אם מחר יזם רוכש קרקע ומכין את התשתית מאוד מאוד מהר, עדיין ייקח בערך 4-5 שנים עד שהדירה תהיה מאוכלסת.
לסיכום: אל תאמינו לכותרות, תבדקו, תחקרו ותבינו מה טוב לכם. דירה לא רוכשים כל שנתיים ולרוב זו רכישה שתלווה אתכם עשרות שנים. תבינו איזה נכס אתם מחפשים, האם אתם רוצים לגור בו או להשכיר אותו, תבחנו את כל האפשרויות, תבינו מה טוב לכם ואל תמתינו יותר מידי.
הכותב הוא מנכ"ל fresh נדל"ן
