מנכ"ל אפריקה מגורים: "כחלון הוריד לנו את רמת הסיכון"

חברת אפריקה ישראל מגורים שבשליטת איש העסקים לב לבייב , מסכמת את שנת 2017 כאחת השנים החזקות שלה. כך לפי מנכ"ל החברה, אורן הוד, שהציג את סיכום השנה במסיבת עיתונאים שנערכה הבוקר (ג'). "השנה הזו, שהחלה עם הרבה סימני שאלה ואי בהירות, מסתמנת כשנה החזקה ביותר בעשור האחרון", אמר הוד. "סיימנו את השנה עם רווחי שיא של 141 מיליון שקל, היקף מאזן של 3.7 מיליארד שקל והון עצמי של כמעט מיליארד שקל".

מהנתונים שהוצגו עולה, כי החברה חולשת כיום על כ-7,000 יחידות דיור בשלבים שונים, מהן כ-1,777 מתוכננות לביצוע וכ-781 בשיווק טרם ביצוע. החברה רכשה בארבע השנים האחרונות קרקע לבניית 4,378 יחידות דיור, כאשר בשנת 2017 לבדה השקיעה בכך סכום של 1.1 מיליארד שקל.

לכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן

סביוני גליל ים(צילום: יוגב עמרני)

מכירות החברה הסתכמו אשתקד ב-823 יחידות דיור, בהיקף כספי של 1.5 מיליארד שקל. אזור השרון והשפלה בולט, עם 62% מהדירות שנמכרו.

"קצב מכירות יותר רגוע - אבל המחירים לא יורדים"

הוד פירט כי פעילות החברה נחלקת לארבעה תחומים. המרכזי שבהם, החולש על כמחצית מפעילות החברה, הוא בניית שכונות למגורים תחת המותג "סביונים", במסגרתו היא בונה כ-2,234 יחידות דיור ברחבי הארץ.

הוד הדגים באמצעות פרויקט סביוני השרון בכפר יונה. "זה אזור עם הרבה פרויקטים ותחרות מסביב, אך מכרנו השנה 62 דירות במחירי שוק. דירת ארבעה חדרים עולה קצת פחות מ-1.6 מיליון שקל, אלו מחירים ממוצעים ויש ביקושים, השוק קונה את הדירות הללו. הדבר דומה במודיעין, שם מכרנו 52 דירות, ובחריש, שם קצב המכירות יותר רגוע, אבל המחירים לא יורדים".

תחום פעילות מרכזי נוסף הוא מחיר למשתכן, במסגרתו זכתה החברה עד כה בשלושה מכרזים לבניית 1,400 יחידות דיור. "קנינו את הקרקע בסביוני גליל ים בהרצליה מתוך הבנה, שנכון שזה מחיר למשתכן, אבל זו תוכנית לשכונת ענק, שעד כה נחתמו בה מעל ל-450 חוזים, מתוך 530 דירות של מחיר למשתכן.

"זיהינו שיש באזור הזה יתרון לאפריקה ישראל ובעקבות ההצלחה נכנסו לשני פרויקטים נוספים, בראשון לציון ובשהם. אלו מקומות במרכז הארץ, שכל זוג צעיר היה רוצה לגור בהם. זה מייצר ביקושים ושומר על רמות מחירים.

"במישור הזה, כחלון הוריד לנו את רמת הסיכון. הבנו שהשוק הולך למחיר למשתכן אבל לא עשינו זאת מבלי להבין לאן הולכים ומהן רמות מחיר. התאמנו את עצמנו למוצר הזה של מחיר למשתכן וניהלנו את הסיכון באופן שיאפשר למכור יותר דירות ולצמוח".

זרוע פעילות נוספת וחדשה של החברה, היא השכרה לטווח ארוך. עד כה בנתה החברה פרויקט בגליל ים הכולל 270 דירות, שרובן כבר מושכרות, ובינואר האחרון זכתה במכרז לתוכנית בשהם. בנוסף, נכנסה החברה בארבע השנים האחרונות לתחום של התחדשות עירונית, החולשת כיום על כ-11% מפעילות החברה. "כיום אנחנו מוכרים כ-50-60 דירות בשנה באזורי ביקוש", סיפר הוד.

"אני מאמין בהתחדשות עירונית כמנוע, ושבסופו של דבר נריוח מזה, אבל זה לא קל. התהליכים הביורוקרטיים הופכים ליותר ויותר קשים", הוסיף. "זה מסלול של חוסר ודאות משווע, עם הנחיות סותרות למכביר. היתרי בנייה לוקחים שנתיים, פרוטוקול דיון לוקח ארבעה חודשים".

אורן הוד, מנכ"ל אפריקה מגורים

"ירידת מחירים תלויה בהיצע"

הוד הרחיב לגבי השפעות מחיר למשתכן על השוק. "אנחנו בהחלט בהעמדת המתנה, ואנחנו רואים בזה ביקושים כבושים. אנשים מחכים לראות מה יקרה ואנחנו מעריכים שזה ישתחרר, אבל ירידות מחירים תלויות בהיצע. אם מחר פותחים לשיווק 10 אלף יחידות דיור בגלילות, זה ישנה את המשחק בכל גוש דן. אבל התוכניות לצריפין למשל, עוד לא הורידו מכירות בראשון לציון.

"צריך להפריד, באזורים פריפריאליים יש האטה גדולה יותר ואם יהיו ירידות, הן יחלו שם. אבל אני לא חושב שירידות מחירים בעפולה למשל, ישפיעו על המחירים בנתניה", הוסיף. "במקומות שיש הצפה אני צופה האטה. בראש העין, למשל, היתה בנייה מאסיבית והמחירים ירדו ב-5%-10%. אבל בפתח תקווה הסמוכה המחירים עולים, כי טוב לגור שם ואנשים יעשו את הכל בכדי להישאר שם".

עוד ציין הוד כי "התוכנית של מחיר למשתכן חשובה, ויש לה אפילו יתרונות ברמה החברתית-כלכלית כי היא נותנת מענה קודם כל לאוכלוסיות ללא דירות, בלי שום סלקציה. עם זאת, היא מייצרת לנו הרבה מאוד הפרדות, בין פריפריה למרכז, ובין משפרי דיור ומחוסרי דיור. החלק הבעייתי בה הוא שככל שאתה קונה דירה יותר יקרה - מקבלים הנחה יותר גדולה. כך למשל בפרויקט בגליל ים, הדירות הראשונות שנמכרו היו של חמישה חדרים, היקרות יותר".

הוד התייחס גם לעתירה שהוגשה על ידי זוכי מחיר למשתכן נגד התוכנית בגליל ים, שנדחתה בבית המשפט. "אני יכול להבין מאיפה אותם דיירים באו", אמר. "בסופו של יום זה תכנון אורגני, בונים יותר לגובה ויותר צפוף, ויחד עם זאת שומרים על רמות תכנון גבוהות. אנחנו רואים היום שיש לזה ביקושים בשוק החופשי ושהאוכלוסייה עוברת סוג של התאמה לשיטת הבנייה".

לדבריו, אחוזי הביטולים בתוכנית בפרויקט בגליל ים עומדים על כ-30%, בדומה לנתוני משרד השיכון. "לכאורה זה מפתיע", אמר. "אנשים לא עושים בדיקות עד הסוף, נרשמים, ואז מגלים שאין להם מספיק הון עצמי או שהבנק לא מעמיד להם את המשכנתא שהם רוצים".

בהתייחסו לבעל השליטה, לב לבייב, אמר הוד כי "קיבלנו ממנו השנה רוח גבית חזקה לעסקים. תהליך ההסדר הוא תהליך ארוך וחבל שכך, זה לא עוזר לאף אחד מהצדדים. אבל אפריקה יודעת לייצר את זכות הקיום שלה בזכות התוצאות. אני מקווה שההסדר הזה יושלם כמה שיותר מהר כדי שסימני השאלה יירדו, אבל בשורה התחתונה, התוצאות ממשיכות להיות חזקות ואני מאחל למי שלא יהיה הבעלים, שייהנה ממה שיש פה כי אנחנו פה לעוד הרבה שנים".