שתף קטע נבחר

אחוזים אחד אחד

לראשונה מזה שנים החליט בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. עופר פטרסבורג מסביר כיצד צעד זה ישפיע על ענף הנדל"ן בכלל ועל שוק המשכנתאות בפרט, ולמה כחלון, שרצה בהעלאת הריבית, לא פתח שמפניה

לא רק לשר האוצר משה כחלון הייתה זו הפתעה. גם נגיד בנק ישראל הנכנס, פרופ' אמיר ירון, הופתע מהחלטתה, הנועזת יש לומר, של ממלאת מקום נגידת בנק ישראל, נדין בודו־טרכטנברג, להעלות את הריבית לראשונה מזה כשבע וחצי שנים, מ־0.1 ל־0.25 אחוזים. ההעלאה תשפיע על המחירים בשוק המשכנתאות כבר בטווח המיידי. השאלה היא האם זו תחילתה של מגמה.

 

הריבית במשק נותרה שלוש וחצי שנים ברמתה הנמוכה מעולם, 0.1 אחוז, וההחלטה על העלאתה נתקבלה כשלוש שנים לאחר שהבנק הפדרלי בארה"ב החל במהלך דומה. בין כחלון לנגידה הקודמת קרנית פלוג היו חילוקי דעות לגבי צעד זה. שר האוצר צידד בהעלאת הריבית כדי לרסן את שוק הדיור. אבל סביר להניח שגם הוא מודע לכך שאם הריבית תמשיך לעלות ויכולת ההחזר של משקי הבית תקטן – יקטן גם מספרם של רוכשי הדירות בפרויקט מחיר למשתכן. אולי משום כך תגובתו הייתה מתונה לאחר עליית הריבית. "לא פתחנו שמפניה כשהריבית עלתה", אמר. "המהלך של הריבית הוא מהלך שאי אפשר להתעלם ממנו, אבל אני לא רואה פה השפעה גדולה על השוק".

 

 (צילום: shutterstock) (צילום: shutterstock)
(צילום: shutterstock)

 

יצויין כי נכון לסוף נובמבר האחרון, נרשם שיא פיגורים בהחזר המשכנתאות, השיא הגבוה ביותר מזה שש שנים: פיגור של מעל 90 יום בהיקף של 2.56 מיליארד שקל.

 

בצמוד לפריים

מדוחות הבנקים לתשעת החודשים הראשונים של 2018 עולה כי שוק המשכנתאות ממשיך להיות הפקטור הרווחי והמשתלם ביותר עבורם. היקף תיק המשכנתאות של ארבעת הבנקים הסתכם בסוף ספטמבר 2018 ב־315.4 מיליארד שקל – עלייה של שישה אחוזים ב־12 החודשים שבין סוף ספטמבר 2017 לסוף ספטמבר 2018.

 

העלאת הריבית תאפשר לבנקים לשפר את מקור ההכנסה העיקרי שלהם – את המרווחים מהלוואות. הפער בין הריבית שהבנקים משלמים ללקוחות על פקדונות, לבין הריבית הגבוהה יותר שהם גובים על הלוואות (למשקי בית, לנוטלי משכנתאות ולעסקיים). אבל אם נדגים את העלאת הריבית הנוכחית על הלוואה בסך 900 אלף שקל לתקופה של 25 שנים, התוספת זניחה ביותר. ההחזר החודשי של משכנתה בתמהיל שליש ריבית פריים, שליש ריבית משתנה כל חמש שנים ושליש – ריבית קבועה, ישתנה בעשרות שקלים בודדים בלבד לחודש.

 (צילום: shutterstock) (צילום: shutterstock)
(צילום: shutterstock)

 

המשכנתה בריבית הקבועה אינה מושפעת מהעלאת הריבית למי שכבר נטל את המשכנתה. למי שטרם לקח משכנתה, צפויה התייקרות. במשכנתאות בריבית משתנה תתעדכן הריבית בתחנה הקרובה. למעשה, הודעת בנק ישראל משפיעה באופן ישיר על הריבית במסלול הפריים. ריבית הפריים נקבעת על פי ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5 אחוזים, כך שבעקבות ההעלאה תעמוד ריבית הפריים על 1.75 אחוזים במקום 1.6 אחוזים לפני השינוי. בכל הלוואה שצמודה לפריים, הריבית תתייקר בהתאם לעליית הפריים (0.15 אחוז).

 

מבחינת הגידול בהוצאה החודשית, השפעת העלייה על בעלי משכנתאות נמוכה יחסית. לדוגמה, על כל 100 אלף שקל שניטלו בריבית הפריים במשכנתה ל־20 שנים, ההחזר החודשי יגדל בשבעה שקלים. לא דרמטי. לדברי אריק כהן, מנהל אגף אשראי, קמעונות ומשכנתאות בבנק הפועלים, זה עלול להשתנות. "אנו נמצאים בתהליך של נורמליזציה בריבית בנק ישראל, כלומר יהיו עליות ריבית הדרגתיות נוספות", הוא אומר. "ככל שעליות ריבית אלו יצטברו, עלויות שירות החוב של הציבור יגדלו. ועם זאת, הציבור יקבל גם ריביות גבוהות יותר על פקדונותיו".

 

כהן מוסיף כי העלאת הריבית תשפיע כנראה על התשואות בשווקים לטווחים הארוכים יותר (אגרות החוב). ריבית האוברדרפט תתייקר ב־0.15 אחוזים. "הדולר התחזק לאחרונה, בין היתר על רקע הפער בין הריבית הדולרית לריבית השקלית", אומר כהן. "פער זה נותר גבוה וייתכן שאף יתרחב, שכן הריבית בארה"ב צפויה להמשיך לעלות, ולכן איננו סבורים שנראה ייסוף בשער השקל בשל העלאת הריבית האחרונה".

 

לדברי מנהל סקטור המשכנתאות במזרחי טפחות, דרור פלדמן, בטווח הבינוני ארוך יכולה העלאת הריבית להשפיע על הלוואות חדשות גם במסלולים שאינם הפריים, לרבות מוצרים בריבית קבועה – במילים פשוטות המשכנתה צפויה להתייקר. "עליית הריבית של בנק ישראל באה כתגובה נוכח עליית הריבית בארה"ב – כך שייתכן ונחווה במהלך שנת 2019 עליות נוספות של הריבית גם בארץ", הוא אומר.

 

 

אמיר לזר (צילום: נמרוד גליקמן) ()
אמיר לזר (צילום: נמרוד גליקמן)

  

בבית ההשקעות אי.בי.אי. מעריכים כי הריבית במשק תעמוד על אחוז אחד בסוף 2019. בהראל צופים שבמהלך השנה הקרובה הריבית תעלה שוב פעם או פעמיים, ובבנק דיסקונט, שחזה את העלאת הריבית הנוכחית, מעריכים כי בסוף השנה הבאה הריבית בישראל תעמוד על 0.75 אחוז. "על מנת להתגונן מפני עליית ריבית עתידית, יכול ציבור נוטלי המשכנתאות לקחת הלווואות בריבית קבועה, או לחילופין למחזר הלוואות קיימות מריבית משתנה לריבית קבועה", אומר אמיר לזר, מנהל מערך המשכנתאות של בנק לאומי.

 

גזירה קשה

עבור חברות הנדל"ן המגייסות חוב בהיקפים נרחבים, העלאת הריבית היא גזירה קשה, מאחר והן ייאלצו לשלם יותר ורווחיהן יצטמצמו. גם כך השוק בקיפאון, והעלאת הריבית עלולה לגרום להוסיף להאטה בשוק הדיור.

 

ומה יקרה למחירי הדיור? עליית הריבית צפויה לחזק את הירידה בביקוש לנדל"ן מצד המשקיעים, מגמה שכבר שוררת בשוק. במקביל, עליית הריבית עשויה לתרום להתמתנות בעלייה של מחירי הדירות. "אנו מעריכים כי השינוי באזורי הביקוש יהיה מזערי, אך תיתכן ירידה במחירי הדיור בפריפריה", אומר פלדמן מטפחות. "בהקשר זה חשוב לציין את תוכנית מחיר למשתכן. היחס בין הדירות המשווקות במחיר למשתכן, שרובן נמצאות בפריפריה, לבין מלאי הדירות הקיים, מצביע על הפרדות אפשרית במגמות המחירים בין פריפריה למרכז".

 

קחו בחשבון

טיפים ללקיחת המשכנתה לאחר עליית הריבית

בראייה רב־שנתית, הריבית בשוק עדיין נמוכה יחסית, כלומר רכישת דירה באמצעות משכנתה מהווה עסקה כדאית. מה שכן, בעקבות עליית הריבית, החשיבות בפיזור הסיכונים ולקיחת משכנתה המשלבת מגוון מסלולים, עולה. חלוקה למסלולים שונים תתרום ליציבות החזר חודשי, גמישות בפירעון ועוד. בצעו סימולציות שונות להרכבים בהתאם ליכולות ההחזר שלכם.

 

קחו בחשבון, שכאשר מדובר במסלולים צמודי מדד או בריבית משתנה, ההחזר החודשי צפוי לגדול בעתיד בשל עליות בריבית ובמדד. תכננו החזר שיאפשר את תשלום המשכנתה גם אם יהיו עליות בריבית ו/או במדד או תתעורר בעיה כלכלית זמנית.

 

את מסלולי המשכנתה לא חייבים לקחת לתקופה זהה. ניתן לפרוס אותם לתקופות שונות, ולעיתים אף כדאי כלכלית להאריך תקופות במסלולים מסוימים ולקצר באחרים.

 

לגבי מחזור משכנתה: הדעה הרווחת היא שהוא נועד אך ורק כדי להקטין את עלויות הריבית, בעוד שבפועל אפשר להיעזר בו גם כאשר המצב האישי והכלכלי משתנה (לדוגמה פיטורין חלילה ממקום העבודה של אחד מבני הזוג), ויש צורך בפריסה ארוכה יותר של המשכנתה, הקטנה של ההחזר החודשי וכדומה. במידה ואתם צופים מבעוד מועד קושי בתשלום המשכנתה, אשר יכול להיפתר בפריסת תשלומים שונה מהמצב הנוכחי, פנו אל הבנק מוקדם ככל הניתן בכדי לבחון את אפשרות המחזור, כך שתוכלו לעמוד בהחזר החודשי.

(הטיפים ניתנו בסיוע מומחי בנק טפחות)

 

מוסף "ידיעות הנדל"ן":

1. "הטופס שתופס " - כתבת תחקיר על טופס 4 , איך קרה שטופס 4 הנחשק הפך לאבן נגף בשוק הדיור הישראלי.

מפורסם היום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.

 

2. "משרדים ממש אוצר " – המשקיעים מגלים את המשרדים. התחום שסובל מביקוש הולך וגובר מחד וממחסור בהיצע מאידך, מציע תשואות גבוהות, אפילו יחסית לאירופה.

פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018.

 

3. "מלחמות התב"ע " - מה מסתתר מאחורי התוכניות בניין עיר. למה האינטרס הלאומי לא פוגש את ראשי הערים.

מפורסם הום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.

 

4. "גג לכל אחד " - איך דואגים בעולם ובארץ לאוכלוסיות החלשות. הדיור הציבורי בישראל לאן?

פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018

 

 

לפנייה לכתב/ת
 תגובה חדשה
הצג:
אזהרה:
פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
מומלצים