16 שנים לאחר שנחתמה: עסקת הדולפינריום מתנדנדת

האם עסקת הדולפינריום נמצאת בסכנת ביטול 16 שנה לאחר שנחתמה? ל"כלכליסט" נודע כי לפני שבועיים התכנסה ועדת הפטור של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כדי לדון באישור עסקת חילופי הקרקע בינה לבין חברת שער לישראל, המחזיקה בקרקעות הדולפינריום, ואשר אמורה לקבל תמורת פינוי, שטח חלופי בשווי של קרוב למיליארד שקל. כינוס הוועדה נעשה בעקבות דרישת בג"ץ בפסק דין שניתן באוקטובר.

>>לסיפורים הכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו 

להתראות דולפינריום: החלה הריסת המבנה

נפרדים מהדולפינריום: "מרגיש שהורסים את הבית שלי"

בג"ץ אישר חילופי השטחים בעסקת הדולפינריום תוך ביקורת על "כשלים של ממש בתהליך"

בעוד ההערכות היו כי הוועדה תימנע מלטרפד את ההסכם - שנחתם בין רמ"י, עיריית תל אביב והחברה היזמית בראשית העשור הקודם - החליטה הוועדה באופן מפתיע שלא להחליט עדיין.

הריסת הדולפינריום. המחזיקה בקרקעות הדולפינריום, אמורה לקבל תמורת פינוי, שטח חלופי בשווי של קרוב למיליארד שקל(צילום: מוטי קמחי)

במקום, היא תקיים דיון נוסף בנוכחות נציגי עיריית תל אביב, החברה היזמית והתנועה לאיכות השלטון - אשר עתרה בשנה שעברה נגד ההסכם. כך מעלה מכתב ששלח לאחרונה צחי דוד, מנהל מרחב עסקי מחוז תל אביב ברמ"י, לצדדים המעורבים, ואשר הגיע לידי "כלכליסט". במכתבו כתב דוד כי לנוכח מורכבות העסקה החליטה הוועדה לאפשר לצדדים להציג בפניה את עמדותיהם.

פסק דינה של שופטת העליון דפנה ברק-ארז מחודש אוקטובר נמנע אמנם מלבטל את העסקה, אך מצא כי נפלו בה "כשלים של ממש". אחד מהם הוא העובדה שאישור ועדת הפטור של רמ"י, שתפקידה לאשר הקצאת קרקעות מדינה בפטור ממכרז - כפי שנעשה במקרה זה, מעולם לא ניתן.

בפסיקה של בג"ץ, בעקבות עתירה של התנועה לאיכות השלטון בנושא זה, ציינו השופטים כי העסקה מעולם לא הובאה בפני ועדת הפטור, אף שמדובר בתנאי חובה, והקצו לרמ"י ארבעה חודשים כדי להביא את הנושא לדיון ועדת הפטור.

הריסת הדולפינריום(צילום: מוטי קמחי)

מגורים ומלונאות בתמורה

עסקת הדולפינריום החלה להתגבש במהלך שנות התשעים של המאה הקודמת, כאשר עיריית תל אביב ביקשה לקבל לידיה את הזכויות למתחם הדולפינריום המוזנח ולהפוך את הקרקע הממוקמת על החוף לשטח ציבורי עם טיילת פתוחה לציבור.

ב-2003 נחתם נסכם משולש בין רמ"י, עיריית תל אביב וחברת שער לישראל, שבמסגרתו נקבע כי שער לישראל תמסור את זכויותיה בשטח של 18 דונם (שטח הדולפינריום) ותקבל את זכויות החכירה במתחם סמוך של 12 דונם המצוי ממזרח ושימש את העיריה כחניון לרכבים שנגררו.

עוד נקבע בהסכם כי על חשבון עירית תל אביב תקודם תוכנית שתשנה את ייעוד הקרקע כשמתחם הדולפינריום יהפוך לשטח פתוח לרווחת הציבור, ואילו במתחם המזרחי שתקבל שער לישראל לידיה יקודמו תוכניות לבניית מגדלי מגורים, תעסוקה ומלונאות בהיקף 48 אלף מ"ר בסך הכל. מכיוון שערכו של המתחם החדש גבוה יותר, נקבע במסגרת ההסדר כי החברה היזמית תשלם 50% מהפרש השווי בין המתחמים כהיטל השבחה לוועדה המקומית בתל אביב, 31% מההפרש ישולמו כדמי היתר לרמ"י ו-19% מההפרש יועברו ליזמים, זאת מלבד הרווח היזמי אשר הוערך במאות מיליוני שקלים.

מבנה הדולפינריום תל אביב(צילום: עדי ויצמן)

מתחילת דרכה לוותה העסקה בביקורת חריפה. את עיקר תשומת הלב תפסו פערי השווי האדירים בין שטח הדולפינריום שאותו אמורה שער לישראל לפנות לבין המגרש שאותו קיבלה לידיה.

על פי שומה שנעשתה על ידי השמאי הממשלתי ב-2016, שווי מתחם הדולפינריום עמד על 62 מיליון שקל, ואילו שווי המתחם שמקבלת שער לישראל בתמורה עמד לפי אותה שמאות על 931 מיליון שקל. פערי שווי אלה עמדו גם בלב העתירה לבג"ץ. בפסק הדין מאוקטובר נמתחה אמנם ביקורת על הכשלים בעסקה, אך השופטים נמנעו מלהתערב בתנאים שנקבעו, ובלבד שיאושרו בוועדת הפטור.

"זכו בבוננזה חלומית"

במכתב שהעבירה התנועה לאיכות השלטון לרמ"י ולשר האוצר, היא מציינת את הבעיות בעסקה כפי שהוצגו בבית המשפט, ומציעה לוועדה לשקול חלופות אחרות, כגון הענקת רק חלק מזכויות הבנייה במתחם החדש לחברה היזמית, ולא את כולן. "ועדת הפטור עצמאית ורשאית להחליט כי אין הצדקה לפטור המבוקש ממכרז, וכי חלף זאת שער לישראל תקבל בפטור ממכרז רק חלק ממתחם העירייה, חלק שיהווה פיצוי סביר תמורת מתחם הדולפינריום", נכתב.

"בעלי הדולפינריום זכו בבוננזה חלומית ששווה מאות מיליוני שקלים לא בגלל כישרון או יתרון כלכלי שהציגו, אלא רק בגלל שהתמזל מזלם להחזיק בנכס עזוב ומחליד על החוף - שטח ים שיובש לצורך הקמת דולפינריום, שננטש כשהתברר שאינו כלכלי". כך אמרה ל"כלכליסט" עו"ד נילי אבן־חן, סמנ"כלית כלכלה ומחקר בתנועה לאיכות השלטון.

לדבריה, "המדינה שבחרה לעשות איתם עסקת חילופי שטחים, 'שכחה' במשך 20 שנה לבדוק אם הם בכלל זכאים לפטור מהחובה היסודית ביותר: חובת המכרז. שופטי העליון מתחו על כך ביקורת נוקבת בפסק הדין שנתנו בעתירה שלנו, ועכשיו הגיע רגע האמת.

העובדה שוועדת הפטור מזמנת אותנו להשמיע בפניה את טענותינו מעוררת תקווה שגם בוועדה מבינים שיש דברים שלא ניתן לאשר – זו ההזדמנות של שר האוצר כחלון וחברי הוועדה להראות לציבור שגם מול בעלי הון יש מי ששומר על האינטרס הציבורי".