יזמית נדל"ן תשלם לשכנים על הסתרת הנוף

חברת "למדא" הקימה בניין מגורים ברחובות שגרם לחסימת חלק מהנוף ויצירת צל לדיירי בניין שכן. היא תפצה את הדיירים ב-272,500 שקל

עו"ד אגבאריה חוסיין | פסקדיןפורסם: 07.04.19 , 15:47

בית המשפט המחוזי מרכז לוד דחה לאחרונה ערעור שהגישה חברת הבנייה "למדא" על ההחלטה לחייב אותה לפצות דיירי בניין ברחובות בשל חסימה חלקית של הנוף, שנגרם על ידה בהקמת בניין בן שש קומות. החברה טענה שמהדירות נשקף נוף אורבני סתמי, אבל השופט צבי דותן קבע שאין בסיס להתערבות בהחלטה המקורית.

בעקבות הקמת הבניין הגישו דיירי הבניין השכן תביעת פיצויים לוועדה המקומית לתכנון ובניה בטענה שהוא מסתיר להם את הנוף ופוגע בשווי דירותיהם. הוועדה דחתה את תביעתם אולם ערר שהגישו התקבל. ועדת הערר קבעה על סמך חוות דעת של שמאי מייעץ כי הבניין של למדא חורג בחמישה מטרים מ"קו האפס" של הבניינים לכיוון שטח ציבורי פתוח, מה שגורם לחסימת נוף והצללה בבניין השכנים.

חוק ונדלן

העירייה תפצה על עיכוב טופס 4 שלא כדין

עו"ד מיכאל מלכה | פסקדין

בעלי בניין בבני ברק נדרשו להעביר קרקע לצורכי ציבור אף שלא היה זכר לדרישה כזו בהיתר הבנייה. הוועדה המקומית תשלם להם 160 אלף ש'

העירייה תפצה על עיכוב טופס 4 שלא כדין

בחוות דעתו התבסס השמאי על מחקר מ-2006 של השמאי הממשלתי הראשי בנושא השפעת הנוף על שוויין של דירות מגורים. המחקר קבע כי מחירן של דירות שמהן נשקף "נוף עירוני מרהיב" גבוה בממוצע ב-6.44% ממחירן של דירות ללא נוף עירוני או עם נוף חלקי. השמאי קבע שבניין היזמית מסתיר חלקית את הנוף של דיירי הבניין השכן מה שגורם לפגיעה של 2.5%-4% בשווי הדירות בסכום כולל של 272,500 שקל.

הפעם היה זה תורה של למדא להגיש ערעור, שבו טענה שהמחקר שעליו התבסס השמאי עסק בהסתרת "נוף מרהיב" בירושלים, בעוד שבמקרה זה הנוף המוסתר בחלקו בדירות השכנים הוא "סתמי": בניין עיריית רחובות ומגרש החנייה של קניון רחובות.

מנגד טענו השכנים שוועדת הערר קבעה מאופן מפורש שהשמאי ערך שומה מנומקת ומפורטת, והתייחסותו למחקר לא הייתה השיקול היחיד שהנחה אותו. עוד נטען כי המחקר התייחס להשפעת סוגי נוף ב-11 ערים שונות בישראל, ונאמר בו במפורש שניתן להיעזר בו כבסיס וכלי עזר תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות.

שאלה שמאית מובהקת

השופט צבי דותן הבהיר כי השאלה שעמדה בפני ועדת הערר - האם נפגע שווי דירות השכנים בגין שינוי קו הבניין הקדמי של בניין היזמית - היא שאלה שמאית מובהקת שלגביה נתפס השמאי המייעץ כסמכות המקצועית. לכן, ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו והתערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור.

הוא ציין כי לשמאי ולוועדת הערר היה יתרון בכך שהם ביקרו במקום והייתה להם האפשרות לראות ולהתרשם באופן בלתי אמצעי בשאלת הסתרת הנוף וההצללה.

נקבע כי לא יכול להיות ספק שבשל השינוי בקו הקדמי של בניין היזמית תהיינה שעות הצללה מרובות יותר ביחס למצב הקודם. לגבי הפגיעה בנוף כתב השופט כי השמאי המייעץ היה ער לכך שהמחקר עוסק בירושלים ומדובר בו בנוף עירוני מרהיב וציין זאת בחוות דעתו.

לדבריו, נכון שראוי היה לנמק בצורה מפורטת יותר כיצד בדיוק עשה השמאי את ההתאמות למקרה זה, אך לא מדובר בטעות מהותית או דופי חמור "מה גם שעסקינן בהערכה ולא במדע מדויק". השופט דותן סיכם כי המקרה אינו אחד מאותם מקרים נדירים ויוצאי דופן וכי אין עילה להתערבות בהחלטתה של ועדת הערר.