המהפכה התעשייתית הרביעית

אזור המיטפקינג דיסטריקט במנהטן הוא בשנים האחרונות המתחם הכי חם בתפוח הגדול – אזור תעשייה ישן, במרחק הליכה קצר משכונת צ'לסי, שנצבע מחדש בפארק ירוק, והוקמו בו בתי קפה, מסעדות, חנויות אופנה ומוזיאון לאמנות מודרנית. גם בערים גדולות אחרות בעולם, כמו לונדון או פריז, אזורי תעשייה מיושנים ומוזנחים משנים ייעוד והופכים לאתרים מעורבי שימושים נחשקים ויקרים. בקרוב זה יקרה גם אצלנו.

במרכזי תעשייה ומסחר, בעיקר באזור המרכז אך גם בפריפריה, טמונה יכולת השבחה אדירה שנכון להיום אינה מנוצלת. די להסתובב באזורי תעשייה ותיקים ברחבי הארץ כדי להבין את הפוטנציאל החבוי בהם, כפי שהבינו בערים הגדולות בעולם. והשינוי כבר בדרך: כך, למשל, בעלי מבנים באזור התעשייה תדהר ברעננה ישמחו לגלות כי התוכנית שאושרה למקום מגדילה את אחוזי הבנייה מ־170 ל־460 אחוז; התוכנית שהופקדה ואמורה לעבור אישור בקרוב לאזור הבורסה ברמת־גן תאפשר הגדלה משמעותית של שטחי המסחר במקום, בעיקר כאשר מספר בעלי בניינים יחברו אותם זה לזה; ובעלי נכסים במרכז כורזין בגבעתיים צריכים לדעת כי התוכנית העירונית מגדילה את השטחים המותרים לבנייה באופן משמעותי ומאפשרת תוספת של 25 קומות המיועדות לתעסוקה, מעל שתי קומות מסחריות.

ממש כמו בבנייה למגורים, שתי האסכולות המרכזיות בתכנון ובביצוע של מרכזים מסחריים ומרכזי תעסוקה הן: להרוס מבנה קיים ולבנות מחדש, או להוסיף קומות למבנה. כשמדובר בהתחדשות אזורי תעשייה, המהלך בא לידי ביטוי בכמה היבטים: שדרוג התשתיות במתחמים, הקמת תשתית תחבורה ציבורית, וכן "החייאה" של מתחמים מיושנים באמצעות קידום פרויקטים מעורבי שימושים, כגון מסחר ומשרדים, שמבטיחים תנועה ופעילות כמעט סביב השעון, בשונה מהאזורים המסורתיים הננטשים ונסגרים בתום יום העבודה, כפי שמתנהלים רוב אזורי התעסוקה והתעשייה הקלה כיום.

בממוצע נבנים בפועל בישראל 1.5 מיליון מ"ר נדל"ן מניב מדי שנה. לפי דו"ח של חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, במחוזות חיפה וירושלים בונים מעט ("כמעט כלום"); במחוז דרום בונים בעיקר תעשייה ולוגיסטיקה, ומעט שטחי משרדים; בשנתיים האחרונות נבנו בארץ בין 700 ל־800 אלף מ"ר של שטחי משרדים, הרוב (בין 60 ל־70 אחוז) במחוזות מרכז ותל־אביב.

המגמה הרשמית של משרד הכלכלה, האחראי על אזורי התעסוקה בישראל, היא לעודד מעבר של תעשייה קלה ומשרדים לאזורי תעשייה מחודשים במרכזי הערים, שישלבו מסחר, חינוך, בילוי, תיירות ואף מגורים.

סביבת עבודה

לתעשייה תפקיד חיוני וחשוב בכלכלת המדינה. בעשורים האחרונים עברה התעשייה, ולא רק בישראל, תהליך ארוך של שחיקה בחלקה היחסי במשק, בין השאר בעקבות תהליכי הגלובליזציה, שהובילו להעברת הייצור למדינות בעולם השלישי, לצד הרחקת אזורי התעשייה מהמרקם העירוני. אלא שכיום המגמה היא החזרת התעשייה למדינות המפותחות בכלל ולערים בפרט.

תהליך זה משנה את תפקידו ההיסטורי של אזור התעשייה ממרחב שבו ניתן להקים מפעלים ולעסוק בפעילות יצרנית בלבד, במרוחק ובמנותק מסביבת המגורים, למרחב מגוון, חדשני, פעיל לאורך רוב שעות היממה, ומחובר בקשר ישיר לעיר, לתושבים ולכלכלה המקומית והאזורית.

יתרה מכך, התעשייה היצרנית ניצבת היום בפתחה של המהפכה התעשייתית הרביעית (Industry 4.0), שעיקרה הטמעת טכנולוגיות ייצור מתקדמות ותחרות המבוססת על יצירת ערך, יעילות ויתרון טכנולוגיים. לתמורות הללו יש השפעה רבה לא רק על פס הייצור במפעל, אלא גם על אזור התעשייה כמכלול ועל היחסים בין העיר והתעשייה, המרחב הסובב והכלכלה.

אימוץ של טכנולוגיות חדשניות, לצד קידום של סביבת מגורים וסביבת עבודה כמערכת משולבת, מהווה פוטנציאל לצמיחה כלכלית ולשיפור איכות החיים העירונית. פוטנציאל זה יקבל ביטוי, בין היתר, בשיפור כושר התחרות של חברות, העלאת פריון העבודה, הגדלת התוצר הלאומי, הרחבת אפשרויות התעסוקה, פיתוח סביבתי חכם, שילוב חברתי ואיזון כלכלי.

מרחבי תעסוקה אזוריים, המהווים מוקדי העסקה מרכזיים עבור תושבי האזור ומנקזים אליהם גם עובדים מהסביבה הקרובה, מתאפיינים בקנה מידה גדול, בהיצע רחב של אפשרויות תעסוקה, בפעילות תעשייתית מגוונת, לצד שירותים נוספים כגון מרכזי חינוך, מסחר, תיירות וכדומה.

חיזוק והרחבה של אזורי תעשייה קיימים הפועלים בערים, בעיקר באזורי עדיפות לאומית, גם מהווים מנוע לקידום שותפויות אזוריות בין כמה רשויות מקומיות, ממגזרים ואשכולות סוציו־אקונומיים שונים, מבחינה ניהולית, תפקודית וחלוקת ההכנסות. לא רק אזורי תעשייה קלאסיים יעברו שינוי, אלא גם אזורים שבהם מרוכזים מבני משרדים. "יש להניח שבמהלך שני העשורים הבאים נראה כיצד מתחמי משרדים ישנים הופכים אט אט לפרויקטים בעלי עירוב שימושים הכוללים: מסחר, משרדים ומגורים. בנייני משרדים ישנים יגדילו את זכויות הבנייה, ויהפכו למגדלים מודרניים ויוקרתיים המשלבים שטחי מגורים ומסחר", אומר אלי בנשימול, מנכ"ל חברת השתתפויות בנכסים, המתמחה בניהול נכסים זה כ־50 שנה. "בנוסף, העלייה בביקושים לפתרונות דיור לגיל השלישי תוביל את היזמים להסב בנייני משרדים לדיור מוגן באזורים הסמוכים לשטחי מסחר ושירותים קהילתיים".

המון פוטנציאל

בדיקה שביצע משרד עו"ד צבי שוב, המתמחה בתכנון ובנייה, והתבססה על תוכניות מתאר עירוניות, מצאה דוגמאות לאזורי תעשייה בעלי פוטנציאל התחדשות גדול. הנה כמה מהן:

בת־ים: מתחם העסקים המתחדש של בת־ים משתרע על 960 דונם, ממוקם במרכז העיר, ומתחבר ממערב לכביש 20 ולרכבת ישראל (בעוד מספר שנים תעבור במרכזו הרכבת הקלה).

אפ טאון בת ים(צילום: ראם שגב)

אזור העסקים הזה הוא למעשה אזור התעשייה הראשון בישראל שעובר תהליכי פינוי־בינוי שיהפכו אותו לאזור חדשני שיכלול מגורים, משרדים, מוסדות ציבור, תרבות ובילוי. בשנים הקרובות צפויים להיבנות במקום 2.5 מיליון מ"ר, כאשר 2 מיליון מ"ר מיועדים למסחר ותעסוקה וחצי מיליון מ"ר למגורים. כיום קיימים במתחם כבר 32 פרויקטים המצויים בתהליכים שונים, מתוכם 10 תוכניות מאושרות, תוכנית אחת בשלבי בנייה (Up Town) שצפויה להסתיים השנה, ו־4 תוכניות מאושרות להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. בסך הכל מדובר ב־386 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה מאושרים ו/או ובשלבי אישור סופיים.

נתניה: אוכלוסיית העיר גדלה באופן משמעותי. שכונת קריית השרון הכפילה את עצמה, ונבנו שכונות חדשות כמו אגמים ועיר ימים. האוכלוסייה שהגיעה לשכונות החדשות מורכבת בין השאר מבעלי מקצועות חופשיים - עורכי דין, רואי חשבון, רופאים ועוד, שרוצים לעבוד קרוב לבית ולא להיתקע בפקקים הארוכים בדרכם למרכז וממנו. אחד ממתחמי התעשייה הבולטים בנתניה הוא המתחם בקריית ספיר, שמלבד מיקומו האסטרטגי – סמוך לצירי תנועה מרכזיים, עם תשתית תחבורה ציבורית – עובר בעידוד העירייה מתיחת פנים רצינית בשנים האחרונות. בשל כך צפוי המתחם להיות אטרקטיבי ומבוקש בשנים הבאות, לא רק מצד לקוחות הגרים בסביבות נתניה אלא גם מצד חברות גדולות שיוכלו בקלות לעודד "הגירה" של עובדים לאזור.

רעננה: תוכנית שאושרה במאי 2017 מייעדת מגרש באזור התעשייה הצפוני של העיר למטרות תעסוקה, בתוספת משרדים, מסחר ושימושים נוספים. התוכנית מוסיפה קומות ומגדילה את זכויות הבנייה במקום מ־180 ל־250 אחוז. השימושים המסחריים בקומת הקרקע יופרדו משאר השימושים בבניין. תוכנית נוספת, שאושרה ביולי 2017, ממוקמת באזור התעשייה בין הרחובות התדהר, הנופר וזרחין. התוכנית משנה ייעוד של מגרש מתעשייה למסחר ותעסוקה, בהתאם לתוכנית המתאר של העיר, ומגדילה את אחוזי הבנייה מ־170 ל־460 אחוז מעל מפלס הכניסה. ניתן לבנות 15 קומות מעל לקרקע, חניון תת־קרקעי, מבני שירות, ובקומת הקרקע יותרו שימושי מסחר (תעסוקה 19,373 מ"ר, מסחר 1,300 מ"ר).

הוד־השרון: תוכנית שאושרה ביוני 2018 מתייחסת לכ־176 דונם באזור התעשייה נווה נאמן. המטרה: הקמת אזור תעשייה עתירת ידע, לרבות שטחים מסחריים בקומת הקרקע של המבנים, וכן שטחים לשימושים מגוונים בתוך המגרשים. הפרויקט, הממוקם צפונית לאזור תעשייה ומלאכה קיים, מקצה שטחים למבני ציבור ולחניון ציבורי גדול. התוכנית קובעת הוראות בדבר איחוד וחלוקה, תשתיות, וחנייה ציבורית עילית ותת־קרקעית.

רמת־גן: תוכנית מתאר חדשה למתחם הבורסה בכללותו, שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה, נדונה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במאי 2018, והוחלט כי תופקד לאחר תיקונים. התוכנית מציעה להפוך את המתחם כולו לרובע עסקים יוקרתי, שישלב בניינים ומגדלים חדשים וותיקים, וכוללת שימושים מעורבים: תעסוקה, מסחר, תרבות, מגורים, מעונות סטודנטים, מלונאות ועוד. המתחם יחולק לארבעה חלקים, שלפיהם ייקבע היקף הבנייה: בנייה גבוהה מאוד, בנייה גבוהה, בנייה מרקמית, ופינוי־בינוי. בנוסף, התוכנית מציעה הוראות מפורטות למתן היתרי בנייה להקמת חניונים ציבוריים.

פתח־תקווה: בראשית 2017 יזמה עיריית פתח־תקווה תוכנית התחדשות מסיבית, על שטח של 2,236 דונם, באזור התעסוקה קריית־אריה. בדצמבר 2018 התוכנית פורסמה להתנגדויות הציבור על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (מחוז מרכז). התוכנית צפויה להוסיף כ־1.6 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר על כ־3.5 מיליון מ"ר הקיימים באזור כיום. בנוסף, היא כוללת בנייה לגובה של 30־40 קומות לאורך ציר ז'בוטינסקי וכביש 4. התוכנית בעצם מוסיפה כ־50 אחוז בממוצע לשטח הבנוי הקיים בקריית־אריה, כאשר מטרתה היא למשוך לאזור חברות טכנולוגיה נוספות, תעשיות רפואיות, גופי תקשורת, וגם לעבות את המסחר והשירותים הציבוריים – מה שיהפוך אותה לאטרקטיבית אפילו יותר.

דן טאון, מתחם מעורב שימושים הגדול במדינה. יזם הכיכר הלבנה (הדמיה: 3Dvision)

עוד מתוכננת על ציר ז'בוטינסקי, על קרקע שעליה עמד בעבר מפעל אסם, בנייתם של לא פחות מ־27 אלף מ"ר בשלושה מפלסים, שיהוו את קומות הכניסה והרחוב של ארבעת מגדלי משרדים, בסר סיטי, שיוקמו מעליהם. את הפרויקט מקימה קבוצת משקיעים מחו"ל בשם "הכיכר הלבנה", המיוצגת על ידי חברת רושו הנדסה ויזמות. "המתחם צפוי לתת מענה לכ־16 אלף העובדים שיאכלסו את ארבעת מגדלי בסר ולעוד כ־45 אלף מבקרים הצפויים לבקר בו מדי יום", אומר צביקה רושו, מנכ"ל רושו הנדסה ויזמות.

זאב בילסקי, יו"ר הוועדה הארצית לתכנון ובנייה, אף אישר תוכנית מתאר מחוזית שתוביל להרחבה משמעותית של אזור התעשייה בקריית־אריה – תוכנית שהופקדה כבר לפני 15 שנים ורק לאחרונה קיבלה תוקף. מדובר בשטח בהיקף של 744 דונם, שיגדיל משמעותית את אזור התעשייה.

תל־אביב: במאי 2018 אושרה תוכנית שמטרתה לשדרג את אזור התעסוקה רמת החייל. התוכנית בקריית עתידים כוללת תוספת זכויות בנייה, תכנון תחבורה ציבורית ונתיבים לתנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים, וכן שדרוג המרחב הציבורי והפרטי במפלס קומת הקרקע של המבנים. התוכנית מוסיפה שטח בנייה עיקרי עד ל־425 אחוז ושטח שירות עד ל־175 אחוז משטח מגרש, ואף קובעת הוראות בינוי.

גבעתיים: ביוני 2017 אושרה תוכנית המשתרעת על 116.87 דונם במטרה לקדם יצירת מרכז תעסוקה מקומי תוסס. על פי התוכנית יוקם באזור התעשייה כורזין מרכז עסקים חדש, התואם את הוראות תמ"מ 5, שיכלול שינוי ייעוד לשימושים מעורבים, כגון תעסוקה ומסחר, מבני ציבור, שצ"פ ודרכים, וכן מגורים כשימוש משני. התוכנית קובעת זכויות בנייה ושטחים עיקריים: תעסוקה 169,135 מ"ר, מסחר 19,400 מ"ר, מבני ציבור 46,106 מ"ר ועוד, ומגדילה את זכויות הבנייה במקום באופן ניכר – תותר הקמת 25 קומות במגדלים, מעל שתי קומות מסחריות.

בני־ברק: כבר בשנת 2001 אושרה תוכנית בשטח שבין רחוב ז'בוטינסקי עד רחוב ששת הימים, במטרה להקים מרכז עסקים בעיר שיכלול מסחר, משרדים ומגורים. מכוח תוכנית זו מכינים כעת תוכניות נקודתיות, שיאחדו מגרשים באזור ויגדילו את זכויות הבנייה. בדיון שהתקיים בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בפברואר 2016 אושר מסמך מדיניות שערכה עיריית בני־ברק, המפרט את הכלים התכנוניים שיאפשרו להרחיב את אזור התעסוקה הקיים. תוכנית המתאר שהגישה העירייה מעודדת איחוד מגרשים לצורך הקמת מגדלים בגובה של 25 עד 60 קומות, בהיקף זכויות של 450־900 אחוזי בנייה עיקריים לשימושי תעסוקה ומסחר, זאת לצד עידוד פיתוח המרחב הציבורי ברחובות העירוניים והשימוש בתחבורה ציבורית לאור הקרבה לקו האדום והצהוב של הרכבת הקלה.

מה יקרה למשרדים הישנים?

"כל מגדל חדש על רקע קו הרקיע של תל־אביב מתחרה בשכנו ברמת העיצוב והשירות שהוא מספק לשוכרים", אומר המהנדס ישראל דוד, ממלא מקום יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות. "אין ספק שרמת הנוחות והמיתוג של המגדלים החדשים דוחקת את מבני המשרדים הישנים, וככל שיחלוף הזמן, הישנים יהפכו להיות יותר ויותר לא רלוונטיים".

מה יקרה איתם?

"חלקם יהפכו למשרדים עם שוכרים צעירים, שמתחילים עסקים משניים. חלקם יעברו שינוי ייעוד למלונות או מגורים, וחלקם ייהרסו וייבנו במקומם מבנים חדשים. עם הזמן יגיעו לנקודה, שבה כדאי יהיה להרוס ולבנות מחדש, במיוחד מכיוון שזכויות הבנייה כיום גדולות בהשוואה לעבר.

הבעיה היא שבמבני משרדים ישנים הבעלוּת נמצאת בידי גורמים שונים, שכמעט אי אפשר לאחד לאינטרס כלכלי אחד. כאשר מוסיפים קומות למבנה ישן, זה מחייב לעיתים לחזק את המבנה, מה שמצריך 'כניסה' לתוך המבנה הקיים. בעשרות מבנים כאלה שבדקתי היו הרבה בעלים שתוספת האלמנטים לחיזוק המבנה הייתה פוגעת בחניה או במשרדים שלהם, לכן לא היה להם עניין להיכנס לזה, והמיזמים נתקעו. לאנשים יש פנטזיה להוסיף 20 קומות על מבנה בן שש קומות, אבל כשמנתחים את המשמעויות, היוזמות הללו בדרך כלל מוקפאות, כי ההפרעה למבנה הקיים לא מתקבלת על ידי הדיירים".

לידיעת בעלי המקצועות החופשיים

אחת המגמות בהתחדשות של אזורי התעשייה בארץ נובעת מהשינוי המורגש בביקושים מצד בעלי המקצועות החופשיים, שמחפשים בעיקר משרדים קטנים המתאימים לצרכיהם, בקרבת מקום מגוריהם או מחוץ לתל־אביב שהופכת לפקוקה ויקרה יותר ויותר.

עורכי דין, למשל, שגרים בנתניה, הוד־השרון או ראשון־לציון, יעדיפו למצוא משרד מתאים למידותיהם ומותאם לצרכיהם, ברבים מהמקרים כזה שלא יעלה על 50 מ"ר, בסמיכות לעיר מגוריהם. "מוצר" כזה קשה למצוא במגדלים החדשים הנבנים באזור תל־אביב.

"משרדים משותפים באזורי תעשייה מתחדשים או חדשים הם פתרון מעולה זול ונוח לבעלי מקצועות חופשיים", אומר יצחק לקס, מנכ"ל קבוצת פרי נדל"ן. "בעיניהם הוא תחליף מוצלח יותר מאשר שכירת חדר בקומה המוחזקת על ידי פירמת עורכי דין או חברת הייטק במגדל בתל־אביב".