המחיר הלא הסופי
אז מה היה לנו בארבע שנים של מחיר למשתכן? אלפי זוגות צעירים שקיבלו מפתחות לדירות חדשות במחיר מוזל, עשרות אלפים שעדיין מחכים, שיווק לא מבוקר של קרקע, אלפי דירות שנותרו ריקות, פערים חברתיים ומצב של אי ודאות. עופר פטרסבורג בוחן את סימני השאלה שמעמידים בספק את המשכיותה של תוכנית הדגל בתחום הדיור של הממשלה היוצאת
עבור 65 אלף הזוכים בהגרלה של מחיר למשתכן, סביר להניח, תוכנית הדגל של השר כחלון הציעה אפשרות ממשית שלא הייתה קיימת עבורם - לרכוש דירה במחיר בר השגה מבחינתם. ועם זאת, יש ביניהם לא מעטים שוויתרו על החלום, התאכזבו בדרך או התפשרו עליו מאוד. זוגות רבים שקיבלו את הסמס המיוחל המבשר על זכייתם, עדיין לא יודעים מתי יוכלו להיכנס לדירתם. יש בכך לא מעט רשלנות, אבל על דבר אחד אין ויכוח - מאז קיבל כחלון את המפתחות לשוק הדיור, הנושא עבר מהיציע לבמה המרכזית.
עד כה 140,321 איש נחשבו כזכאים ליהנות מהתוכנית שמיועדת לזוגות צעירים, כך עולה מנתוני משרד הבינוי. במפתיע, הזכאים הנחשבים בישראל ל"זוגות צעירים", אינם כל כך צעירים: רק 27.2 אחוז מהם בני פחות מ-30, וכמעט מחציתם בגילאים 31 עד 40. הערים ירושלים, תל-אביב וראשון-לציון מובילות במספר הזכאים למחיר למשתכן, ודווקא בפריפריה ספגה התוכנית מכה קשה.
כיום התוכנית שהשיק שר האוצר במחצית שנת 2015, לפני כמעט ארבע שנים, נמצאת בצומת דרכים. לא ברור האם הממשלה הבאה תמשיך ליישם אותה במתכונתה הנוכחית. כחלון תיאר את מחיר למשתכן כ"חוסם עורקים". "כשזה התחיל, שמנו המון משקל על מחיר למשתכן כדי לעצור את הדימום. עכשיו, כדי להוביל פתרון לדיור עד הסוף, נצטרך לחזק התחדשות עירונית והשכרה ארוכת טווח", אמר לאחרונה.
בנק ישראל פרסם ממש לאחרונה דוח ובו הוא חושף את מצבה העגום של התוכנית שעלתה למשלם המיסים 5.5 מיליארד שקלים (ואובדן הכנסות של כמעט ארבעה מיליארד שקל, מהקרקעות שניתנו בהנחות). רק 18 אלף משקי בית מימשו את הזכאות לתוכנית. 18 אחוז מהדירות המוצעות בהגרלות נותרות ללא זוכה, רובן בפריפריה.
מחיר למשתכן היא מדיניות של מפלגת השלטון, בשיתוף עם תנועת כולנו, אך ראש הממשלה בנימין נתניהו מתנגד נחרצות לפרסום מצע כלכלי, ולכן לא ברורה עמדתו הממשית לגבי נושאי הדיור שעל הפרק. היריבים, מפלגת כחול לבן של בני גנץ ויאיר לפיד, הצהירו: "כדי לשמור על יציבות ועל אמינות השוק לא נבטל התחייבויות ומהלכים שיצאו לדרך ונעמוד מאחורי כל הסכמי מחיר למשתכן כלשונם. נסבסד לזוגות צעירים דירות בעלות של עד מיליון וחצי שקל" - אך הטעויות שנעשו והבעיות שנוצרו בעקבות מחיר למשתכן מציבות סימני שאלה סביב המשך התוכנית.
קרקע לא בשלה
תוכנית מחיר למשתכן הביאה לכך שבפועל נמסרו רק אלפים בודדים של מפתחות לדירות במקום עשרות אלפים שהיו אמורים להימסר. התוכנית הקפיאה בנייה בקרקעות מדינה לטובת משפרי דיור, עד לאחרונה, וכך סייעה להיווצרות קיפאון בשוק וגרמה לנזק לענף הבנייה בכלל. התוכנית גם גרמה להקטנת מספר הדירות להשכרה, מה שהוביל לעלייה במחירי השכירות ברחבי הארץ, רק בשנה החולפת, בכחמישה אחוזים.
איך כל זה קרה? ראשית, הקרקעות המשווקות הגיעו לשוק בטרם הוכנו כדין לבנייה, או שלא היו לא בשלות לבנייה מיידית ו/או לא מותאמות לצרכים ולאופי הביקוש, רק כדי לעמוד ביעד השיווק ולהציג נתונים כמה שיותר גבוהים ולגזור קופון פוליטי. כך, עד כה התקיימו 1,048 הגרלות במחיר למשתכן של 79,343 דירות, אך רק 30,499 דירות שהוצעו להגרלה קיבלו היתר בנייה מלא. 27,926 יחידות דיור נמצאות בתהליכי הגרלה, אולם טרם הוגשה עבורן בקשה להיתר בוועדה המקומית. ומכיוון שהתוכנית לא הצליחה להעלות את ההיצע באזורי הביקוש, המדינה המשיכה להציף בקרקעות היכן שיש לה ולאו דווקא היכן שצריך.
"ככל שתוכנית מחיר למשתכן מתקדמת, זורקים אליה מכרזים שרק עכשיו נאפו ושאינם בשלים להגרלות", טוענת נטליה פרסמן, כלכלנית בנק ישראל. "בחלק מהמקרים עוברים רק ימים בודדים ממועד הזכייה של הקבלן במכרז על הקרקע, לבין מועד הגרלת הדירה לרוכשים. ב־2016 עברו בממוצע 232 ימים בין זכיית הקבלן במכרז לבין מועד ההגרלה לרוכשים - ובהם הספיקו היזם והרשות המקומית לקדם תוכניות ואת ביצוע עבודות הפיתוח בשטח. לעומת זאת, ב־2018 חלפו בממוצע רק כ־133 ימים בין רגע הזכייה במכרז של היזמים לבין מועד ההגרלה לזכאים. המשמעות עבור הרוכשים היא שהם נמצאים באי ודאות גדולה במשך זמן ארוך ונקלעים לתהליכים ארוכים".
נדב נחימוביץ, זוכה בדירה במחיר למשתכן בשכונת נווה נרקיסים בראשון־לציון, הופיע לאחרונה בוועדת השקיפות בכנסת וסיפר: "אנחנו כרוכשים לא חשופים לתהליך שמתנהל בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבין הקבלן סביב הדירות שלנו. אנחנו חיים באי ודאות, ובינתיים משלמים שכירות ואת מדד תשומות הבנייה שממשיך לעלות. ההתנהלות גורמת לזה שרבים פורשים כי הם לא יכולים להרשות לעצמם את התהליך הארוך".
דירות רפאים
גם כאשר כבר הושג היתר בנייה והתוכניות אושרו, עדיין נערמים מכשולים. שיווק הקרקעות אינו מבוקר וכתוצאה מכך, מכרזים נסגרו ודירות נשארו ריקות. כך, למשל, למעלה מאלף דירות של מחיר למשתכן ב־15 פרויקטים שונים, כולם בפריפריה המרוחקת, טרם נמכרו, למרות ניסיונות שיווק חוזרים ונשנים של היזמים. חלקם אף פנו למשרד הבינוי והשיכון כדי לקבל אישור להנחה נוספת, מעבר לזו שניתנת במסגרת מחיר למשתכן. עד כה אישר משרד השיכון הנחות רק עבור כמה מאות דירות, בהיקף של עד 200 אלף שקל לדירה. גם זה לא עבד, והדירות הוצעו להשכרה בשוק החופשי.
19 מכרזים בבאר־שבע ל־2,100 דירות נותרו ללא הצעה אחת, ובאחד המכרזים הגדולים והראשונים בעיר, 78 אחוז מהזוכים ויתרו על הזכייה. שוק הנדל"ן בבירת הנגב סובל מחוסר איזון בין היקף המכרזים לדירות לבין כמות הרוכשים בשוק, ולכן דירות רבות שנבנו עד כה לא אוכלסו ונותרו ריקות. המכרזים שנסגרו הציעו קרקעות בשני אזורים בעיר: צפונית לשכונת רמות ובשכונת הפארק שבדרום העיר, הסמוכה לסניף איקאה.
ארגון הקבלנים והבונים באר־שבע והנגב חזה את סגירת המכרזים והתריע על כך בפני השר כחלון ובפני שרת השיכון והבינוי, יפעת ביטון שאשא. "מחיר למשתכן היא תוכנית שמיטיבה רק עם חלק מהיישובים בארץ", זועם אלי אביסרור, יו"ר קבלני הנגב. "בניגוד לחזון בן גוריון ליישב את הפריפריה, המדינה נותנת הנחות בגובה של מיליון שקל לזוגות צעירים שמעוניינים לרכוש דירה במרכז הארץ, בעוד שבפריפריה ההנחה היא קטנה ביותר".
בני ביטון, ראש עיריית דימונה, שעירו הוצפה בפרויקטים במחיר למשתכן, זועם גם הוא: "דין דימונה הוא לא דין רעננה. לא יעלה על הדעת שילד בדימונה בקריית־שמונה או בירוחם יקבל 60 אלף שקל הטבה, מה שברעננה, כמו שאמר לי מי שעומד היום בראש מטה הדיור זאב בילסקי, זה מספיק בקושי לפיצוחים. ככה לא יוצרים דיור שיוויוני בר השגה".
בבירת העמק, עפולה, 670 דירות נשארו בלי הצעה, ומאות דירות שאוכלסו מחפשות שוכרים. מכרזים בדימונה, טבריה, כפר תבור וחריש נשארו ללא מציעים. בקריית־מוצקין, בכרמיאל ובירוחם נותרו היזמים עם מלאי של דירות שינסו לשווק למשפרי דיור. טרום תקופת מחיר למשתכן התבצעו בקריית־מוצקין מאות בודדות של עסקאות בשנה. מתחילת התוכנית ב־2016 שווקו בה 2,250 יחידות דיור. זוהי כמות אדירה ביחס לביקוש המקומי, וייקח לכוחות השוק זמן להתאזן מחדש ולהגיע למצב שההיצע יתאם שוב את הביקוש.
כיוון אוויר אחד
בנייתם של מאות רבות של פרויקטים רחוקה מלהסתיים. כשהיא כבר מסתיימת, יש טענות על תכנון הדירות, על המחירים, על איכות הבנייה. אפשר לומר כי תוכנית מחיר למשתכן יצרה מוצר חדש בשוק: שיכוני המאה ה־21. במטרה למקסם את הרווח, יזמים בונים דירות לא סטנדרטיות למשל באמצעות הקטנת שטחי מעטפת ושטחים ציבוריים, ויתור על מעלית בבניין, או הקטנת חלונות ומפתחים אל החוץ - כך לעיתים ניתן למצוא דירת 4 חדרים עם כיוון אוויר אחד. אך הבעיה המרכזית מבחינת התכנון היא שרוב הדירות גדולות מדי - בשטח של 120 עד 160 מ"ר - לזוגות בתחילת דרכם, ואינן ברות השגה.
קל לדבר על הנחות כשהמדינה מוותרת על מרכיב הקרקע. הנה לדוגמה, בשכונת שחמון באילת. חברת הנדל"ן עמרם אברהם שזכתה במכרז להקמת 163 יחידות דיור ב־15 בניינים במחיר למשתכן, החלה לשווק את הדירות לזוכים בהנחות חסרות תקדים של 40 אחוז.
באוגוסט הקרוב עתיד להתחיל אכלוס בשכונת אפקה, אחד הפרויקטים הגדולים של מחיר למשתכן בקריית־ביאליק, במסגרתו נבנית שכונה שלמה מאפס. שכונת אפקה עתידה להיות שכונת המגורים החדשה הגדולה ביותר במטרופולין חיפה, עם כ־4,500 יחידות דיור. חברת דורון וגיא לוי בונה שם כ־1,000 מהדירות, מהן נמכרו כבר 800. ההנחה מגיעה לעד כחצי מיליון שקל ממחיר השוק.
האם מחיר למשתכן אכן גרמה להורדת מחירי הדירות כמתוכנן? אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, טוען שלא, ולא רק זאת אלא שבפועל המחירים עלו בשלוש וחצי שנים בכ־11.5 אחוז. "התוכנית לא הפחיתה במחירים כפי שרצתה גם למי שזכה, העיכובים הרבים יחד עם העלייה במדד תשומות הבנייה הקטינו את ההנחה משמעותית", הוא אומר.
לעומתו, לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, יוצא מנקודת הנחה שמחירי הדירות בשוק ירדו, אך גם הוא לא משבח את מחיר למשתכן. "אומנם אנחנו מתבשרים שמחירי הדירות ירדו השנה בכמעט שני אחוזים אך בפועל אין מדובר בבשורה אמיתית", קובע לוי יצחק. "זה משום שבפועל נרכשות דירות זולות יותר, ולא משום שמחירי הדירות הוזלו. פעילות שוק הנדל"ן נמצאת בהאטה.
בשנתיים וחצי הראשונות הזוגות הצעירים נרשמו למחיר למשתכן והמתינו להגרלות. בשנה האחרונה הם שבים לרכישת דירות מיד שנייה, לאחר שהגיעו להבנה שמחיר למשתכן אינו חבל ההצלה שהמתינו לו. ברשת נוצרו פורומים וקבוצות רבות של זכאים, שחלקם זכו בהגרלה, וכעת כל מטרתם להחליף את הדירה או למכור את זכותם בדירה".
גם אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין, מספר שבמשרדי המכירות הם רואים יותר ויותר "מיואשי" מחיר למשתכן, זוגות צעירים שלא זכו בדירה, או כאלו שכן זכו אך ראו את המפרט בתוכנית והחליטו לוותר או שפשוט התייאשו מלהמתין. "הרבה זוגות גם עושים את השקלול ומבינים שבסוף, אחרי ההצמדות למדד, הצורך לשלם משכנתה במקביל לשכר דירה, וחוסר הוודאות בנוגע למועד קבלת הדירה ואיכותה, הפער בין רכישת דירה במחיר למשתכן לבין דירה בשוק החופשי אינו כה גבוה", הוא אומר.
ואכן רוב אנשי הנדל"ן שהוגדרו על ידי כחלון כ"אינטרסנטים", פחות אוהבים את התוכנית. דרור נגל, מנכ"ל אזורים עד לאחרונה, אף התנבא: "אחרי הבחירות מחיר למשתכן תחוסל והמחירים יזנקו". לדבריו, מדובר בתוכנית שלא עוזרת לזוגות צעירים: "בגדול, זו תוכנית שרק מרחיבה את הפערים הכלכליים", אומר נגל, "כיוון שהיא מגדילה את עיוות חלוקת ההכנסות בין האזרחים: בגליל־ים ובשוהם דירות במחיר למשתכן מגיעות לשווי של כ־2.5 מיליון שקל, שמגולמת בהן הנחה של חצי מיליון שקל לפחות. איזה זוג צעיר יכול היום לרכוש דירה בסכום כזה ללא התערבות של ההורים? זה הדבר הכי נורא: התוכנית נותנת סובסידיה למי שלא צריך אותה או למי שפחות צריך אותה. מי שבאמת צריך אותה מקבל את הסובסידיה הכי נמוכה ומתאפשר לו לקנות דירה באזורים שבמקרים רבים אין לו כל כוונה לגור בהם – וכך הופכים את הצעירים למשקיעים בעל כורחם". ראש עיריית לוד יאיר רביבו מזהיר שמחצית מהדירות של המחיר למשתכן בעירו הן להשקעה. כך גם בגליל־ים, בראש העין ומקומות אטרקטיביים נוספים.
אבי זיתוני, הבעלים של חברת א.זיתוני, מקים פרויקטי מגורים במרכז הארץ ובאזור השרון, ואינו מחסידי התוכנית. "מחיר למשתכן היא תוכנית שגויה, יקרה מאוד למשק, שעשתה בלגן בשוק החופשי. היא חסרת כל היגיון כלכלי ובמבחן התוצאה היא לא הוכיחה עצמה, שכן בפועל המחירים לא ירדו, והמחסור בדירות עדיין קיים. ולא רק שהוא קיים, אלא שככל שיעבור הזמן המחסור בדירות יגדל".
אפילו חגי רזניק שכיהן מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, תוקף את התוכנית שעליה ניצח בתוקף תפקידו עד לאחרונה: "מחיר למשתכן טובה רק לעשירים בעשירונים 7 עד 10 בעוד שהעשירונים התחתונים הוזנחו", אומר רזניק, שערק למפלגה החדשה של אורלי לוי אבקסיס. לדבריו, מדובר בסוג של מכונת הימורים, מה גם מה עוד שהתוכנית השאירה דירות ללא ביקוש בשל איכותן והפיזור הגיאוגרפי שלהן.
לעבר החלום
עם זאת, סיור בחלק מהפרויקטים המצויים בשלבי אכלוס בעיקר במרכז הארץ כמו בגליל־ים בהרצליה, במודיעין, בראש־העין ובלוד, מגלה תמונה ורודה למדי. למרות החסרונות, הדירות ניבנו באיכות סבירה, במחיר נמוך ובזמן סביר - ונראה שהתוכנית הצליחה.
יש גם יזמים שחשים שכך לגבי מחיר למשתכן. יאיר כהן, מנכ"ל אבני דרך, הוא אחד מהם: "היות ואזורי לב הביקוש ימשיכו ליהנות מביקושים קשיחים, הממשלה צריכה להשקיע מאמצים בפריפריה ולהגדיל את שיעור ההטבה במכרזים המוצעים שם, כך שהזכאים יקבלו הטבות מרחיקות לכת שיקדמו אותם לעבר החלום של השגת דירה".
הוא מביא כדוגמה דווקא את הפרויקט שהוא מקים במסגרת מחיר למשתכן בעיר החדשה חריש, שם כאלף דירות נחשבות עדיין לדירות רפאים. לדבריו, זמן התכנון וקצב המכירות בפרויקט היו מהירים ביותר בהשוואה לאזורים אחרים. הזכאים בהגרלות שם נהנים מהטבה בשווי של 200 עד 300 אלף שקל במחיר. בנוסף, נהנים הזוכים בערים בפריפריה כדוגמת חריש, דימונה, ירוחם, מעלות, שדרות, עפולה ועוד, ממענק רכישה בגובה 40 אלף שקל המסייע להם לקבל מימון לרכישת הדירה עם הון עצמי נמוך יותר. במקביל, שיעור המימון שיעניקו הבנקים לזכאים גדל בפריפריה.
עוד קבלן בולט של התוכנית הוא שלום שטרית, מנכ"ל חברת שתית, אשר מחזיק חמישה מתחמים של מחיר למשתכן ברחבי הארץ. אבל גם הוא מגדיר את התוכנית כ"גבינה שוויצרית שיש בה יותר חורים מאשר גבינה", ומוסיף: "התערבות בכוחות השוק החופשי פוגעות בשוק עצמו. יום אחרי הבחירות צריך סדר דין חדש למשק הדיור בארץ שמקורו לתת לכוחות השוק להתנהל עם צמצום מינימלי של התערבות הרגולטור".
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון בני דרייפוס, שמנצח על ההגרלות בשנים האחרונות, לא מודאג מהביקורת על התוכנית. "אם האלטרנטיבה היא לתת או לא, אז עדיף לתת ולחטוף ביקורת", אמר לאחרונה. "אנחנו בודקים את עצמנו השכם והערב. אפשר לעשות את זה יותר שיוויוני אבל מחיר למשתכן היא התוכנית היחידה שמשתווה לשוק הפרטי. עד שמגמות מחלחלות לשטח לוקח זמן. אני משוכנע שהמגמה הזאת כאן כדי להישאר".
עמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק של חברת י.ח. דמרי, הבונה הרבה בפריפריה, מסכם: "הרעיון של סבסוד דירה ראשונה לזוגות צעירים אינו מוטעה, אבל תוכנית מחיר למשתכן יוצרת פערים גדולים בחברה. על הממשלה הבאה להמשיך לטפל בבעיית הדיור, אך לתת לכל אזרחי המדינה הזדמנות שווה לרכוש דירה בכל מקום בארץ ולא לייצר פערים שיגרמו לשסע בעוד כמה שנים".
לפנייה לכתב/ת 
