העתיד של העבר

בסיוטים הכי גרועים שלה, משפחת אזולאי בשכונת שזר באור־עקיבא לא חלמה שכך זה יקרה. בשנת 2008 קיבלה הצעה חלומית: לעבור לדירה חדשה בשכונה מטופחת וחדשה חינם אין כסף במסגרת פרויקט פינוי־בינוי. 11 שנה אחר כך השלט המבשר כבר שנים על צאת הפרויקט לדרך עדיין ניצב שם, כמו תזכורת עצובה.

עד כה דבר לא זז לקידום התוכנית לבניית 1,700 דירות חדשות במקום השיכונים המוזנחים. עכשיו מדברים על סוף שנת 2019 כתאריך יעד להתחלת הבנייה, לאחר שחברות תדהר ושיכון ובינוי הצטרפו אל היזם ניסים אסייג, שגדל בשכונה. במשך השנים הדיירים כבר הוחתמו פעמיים על הסכמתם לפרויקט, ובימים אלו נאלצים להחתים אותם על הסכמה בפעם השלישית. הפרויקט יסתיים אולי ב־2026. למרבה הצער, חלק מהחותמים בשלבים הקודמים כבר אינם בחיים.

בשנה שחלפה חלה עלייה בישראל של 54 אחוז במספר הדירות שהחלו לבנות במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי (לא כולל תמ"א 38). זהו גידול משמעותי, אלא שמדובר ב־3,600 יחידות דיור בלבד, המהוות פחות משמונה אחוזים מכלל התחלות הבנייה באותה תקופה, והבעיה המרכזית - אף לא אחת מהתחלות הבנייה הללו מצויה בפריפריה.

2019, סבורים רבים בענף, צפויה להיות השנה שבה ייצאו לפועל סוף סוף עשרות פרויקטים גדולים של פינוי־בינוי. הסיבה למסיבה, עגומה: בממוצע, עברו כבר 20 שנה מאז תוכננו הפרויקטים הללו על הנייר. סיבה נוספת לתזוזה המיוחלת נעוצה בוועדה למתחמים מועדפים (הוותמ"ל) שהחלה לזרז הליכי פינוי־בינוי . כיום מקודמים 11 מתחמים במסלול התחדשות עירונית, ובהם תוספת של למעלה מ־27 אלף יחידות דיור.

המחלקה הכלכלית של התאחדות בוני הארץ מעריכה כי ניתן להוסיף לאזור תל־אביב והמרכז לבדו מעל ל־900 אלף דירות במסגרות השונות של התחדשות עירונית בלוחות זמנים קצרים יחסית. "הפוטנציאל אדיר ולצערי לא נוצל עד היום", אומר הנשיא החדש של התאחדות בוני הארץ ראול סרוגו. תוכנית שהעבירו הקבלנים לממשלה החדשה אמורה לשחרר מאות פרויקטים מצוואר הבקבוק. "יש לבטל את היטל ההשבחה בפינוי־בינוי ולהכיר בהוצאות המשולמות לשירותים לדיירים כהוצאה מוכרת לקיזוז מע"מ", מסביר סרוגו.

על פי התוכנית שאימץ השר כחלון אך טרם יושמה, הקבלן יבצע פרויקט התחדשות עירונית תמורת זיכוי מס על פעילותו באזורי הביקוש, תוך אפשרות למתן קרקע משלימה באזור הביקוש לטובת פינוי־בינוי בפריפריה, שם ערך הקרקע נמוך עד אפסי.

"פינוי־בינוי מורכב משני תהליכים מקבילים שלוקחים מספר שנים", מסביר איל טישל, ראש אגף התחדשות עירונית בחברת אאורה. "האחד הוא החתמת בעלי הדירות על הסכם, והשני קידום תב"עות (תוכניות בניין עיר). המחצית השניה של שנת 2018 עמדה בסימן של בחירות לרשויות המקומיות, דבר שלעיתים עיכב את ההתקדמות התכנונית של פרויקטים משמעותיים ברשויות המקומיות. בחודשים האחרונים נראה כי הבשילו התנאים מבחינת מוסדות התכנון שמקדמים ביתר שאת תוכניות למתחמי פינוי־בינוי גדולים".

גם אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק בחברת מנרב, סבור ש־2019 תהיה שנה מכוננת. "אנחנו רואים שבשנה־שנתיים האחרונות נפרץ איזשהו סכר. לדוגמה, בתוכנית שאנחנו מקדמים ביהוד־מונוסון להקמת 300 יחידות דיור במקום 76 דירות קיימות, בתוכנית בהרצליה להקמת 362 יחידות דיור במקום 124 דירות קיימות, בתוכנית בגבעתיים להקמת 118 יחידות דיור במקום 42, ובתוכנית בבת־ים להקמת 220 יחידות דיור במקום 51 דירות קיימות. והיד שלנו ושל חברות נוספות עוד נטויה", הוא אומר.

מצלאוי בת ים פינוי בינוי יוספטל יזם חברת מצלאווי(צילום: יח"צ)

עם זאת, לא כולם אופטימיים. עו"ד ענת בירן, לשעבר יו"ר ועדת ערר, שכיום משרדה מקדם עשרות תוכניות פינוי־בינוי, סבורה שהתקיעות תימשך גם ב־2019. "אני חוששת שהשנה לא תהיה שנת בשורה בתוכניות פינוי־בינוי, ולהערכתי הפקק לא צפוי להשתחרר", מסתייגת בירן. "אחרי הבחירות לרשויות המקומיות שמענו ראשי ערים רבים מקפיאים את התוכניות שקידמו קודמיהם, ואף מודיעים על שינוי מדיניות והפסקת תוכניות הפינוי־בינוי לצורך בחינתן מחדש (ראו כתבה נפרדת בגיליון זה, ע.פ). בערים רבות ימונו השנה מהנדסי עיר חדשים שיצטרכו לבחון מחדש את המדיניות התכנונית ולתת את התובנות שלהם, מה שייקח חודשים רבים. גם תוכניות מתאר כוללניות שקודמו במטרה להכפיל ולשלש את היקפי הבנייה למגורים בערים הוקפאו במקומות רבים בשל התנגדויות נחרצות של התושבים ובעיות קשות של תשתיות תחבורה ושטחי ציבור".

גם סימה מאור, מנהלת תחום ההתחדשות העירונית בחברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון, מזהירה: "הפקק עוד לא השתחרר. התהליכים לקידום פרויקטים אלה עדיין מורכבים וארוכים וקשה לי להאמין ששנת 2019 תהיה שנת מפנה דרמטית בהיבט זה. עם זאת, רשויות מקומיות רבות בכל רחבי הארץ נכונות יותר ויותר לפתח את תחום ההתחדשות העירונית ומבקשות לקדם פרויקטים כאלה בשטחן".

קבלן ההתחדשות הוותיק שהיה החלוץ בתחום, סמי מצלאוי, יו"ר חברת מצלאוי, מאמין מאוד בהתחדשות העירונית אך גם הוא אינו ממהר לשמוח כעת. "אני לא רואה שום שחרור של פקק בכל הנוגע לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית", אומר מצלאוי. "אמנם אין זה פלא שלמרות הצניחה הגדולה בהתחלות הבנייה, 20 אחוז מהתחלות הבנייה שנרשמו הן בהתחדשות עירונית, זה העתיד שלנו ואין שום פתרון אחר שיכול לעזור, אולם עדיין לא ננקטים מספיק צעדים כדי לזרז את הליכי התכנון בפרויקטים כאלו".

תל־אביב

לא מעט מתחמים גדולים בעיר מצויים כעת בשלבי תכנון שונים במסגרת פינוי־בינוי. כך למשל מתחם דפנה שבו מתוכננות להיבנות 1,300 יחידות דיור במקום 470, ומתחם נווה עופר שבו יוקמו כ־1,400 יחידות דיור במקום 500. בנוסף, מקודמת הקמתן של אלפי יחידות דיור בשכונות כמו כפר־שלם מדרום־מזרח, והדר־יוסף ונווה־שרת מצפון־מזרח.

אחד היתרונות הגדולים בפרויקטים של פינוי־בינוי, בייחוד בערי גוש דן, הוא העובדה שהם מאפשרים לפתח שכונות שנשארו מאחור, ולכן מחירי הדירות בהן יחסית אטרקטיביים. לדוגמה, לשכונת הדר־יוסף מיקום יוצא דופן בצפון תל־אביב, ולכן בדירות החדשות שייבנו שם טמון פוטנציאל גבוה. כפר־שלם הוא דוגמה טובה נוספת: בלי לקחת בחשבון את העלייה הכללית שהייתה בנדל"ן בעשר השנים האחרונות, נהנה כפר־שלם מעליית מחירים של כ־70 אחוז בזכות השבחת השכונה. המחירים בשכונה היום עומדים על 24 עד 26 אלף שקל למ"ר.

בעלי הדירות בשכונת נווה שרת בחרו בקבוצת לוינשטין לבצע פרויקט פינוי־בינוי במתחם המגורים שברחוב אדירים וברחוב רמה הכולל כ־450 יחידות דיור חדשות. במסגרת הפרויקט, צפויים להרוס שני בנייני רכבת ארוכים בני ארבע קומות הכוללים 139 דירות, וכן עוד בניין מגורים בן שמונה קומות הכולל 34 דירות. במקומם יוקמו שני בניינים חדשים בני 25 עד 27 קומות הכוללים כ־172 יחידות דיור בכל בניין, ועוד שני בניינים בני שמונה ועשר קומות הכוללים כ־40 יחידות דיור. על פי דרישת העירייה תוקם שם גם קומת מסחר בשטח של כ־700 מ"ר.

מתחמי פינוי־בינוי גדולים מצויים גם לאורך רחוב לה גווארדיה. השנה ייצא לדרך אחד המתחמים בפינת רחוב וינגייט, לאחר שכל המעורבים בו – היזמים חברת ענב, עיריית תל־אביב והיזם אריה בר, הגיעו להסכם פשרה בנוגע לזכויות העירייה במתחם. הוועדה המחוזית דנה בהתנגדות ואישרה את התוכנית למתן תוקף. במסגרת הפרויקט ייהרסו חמישה בנייני מגורים ותיקים הכוללים 130 דירות, ובמקומם ייבנו שלושה מגדלי מגורים בגובה של כ־30 קומות כל אחד, מגדל משרדים המתנשא ל־25 קומות ועוד שלושה מבני מגורים. בסך הכל ייבנו בפרויקט כ־450 יחידות דיור.

הדמית חוץ רקנאטי(צילום: ויו פוינט)

אחרי 20 שנה ואינספור התנגדויות ומאבקים משפטיים, יוצא לדרך גם פרויקט ענק ברחוב רקאנטי ברמת־אביב ג'. לפני כחודש צפו 98 משפחות מדיירי הבניין בהריסת דירותיהם – אשר במקומן יקומו 198 דירות בשלושה בניינים בני 16 קומות. הדיירים מפנים דירות בנות 4-3 חדרים בשטח של כ־100 מ"ר – ויקבלו מחברות אשדר וענב היזמיות עם סיום הבנייה דירות 4 חדרים חדשות כולל ממ"ד בשטח של כ־118 מ"ר, לצד מרפסת שמש ושתי חניות בחניון תת קרקעי.

בשדרות סמאטס יפונו ארבעה בניינים עם 46 יחידות דיור ובמקומם ייבנו ארבעה בניינים בני שמונה קומות כל אחד עם 86 יחידות דיור. הפרויקט של שיכון ובינוי נדל"ן, בשיתוף עם חברת התחדשות אורבנית, ממתין להגשת היתר בנייה. גם בנווה־אביבים יפונו שני בניינים הכוללים 28 יחידות דיור ובמקומם יבנו שני בניינים בני עשר קומות ו־70 יחידות דיור. גם זהו פרויקט של שיכון ובינוי נדל"ן, הפעם בשיתוף חברת אבן דרך, וגם הוא מחכה להגשת היתר בנייה.

חיפה

בשכונת נווה־דוד בעיר, יוצא לדרך השנה מגה פרויקט פינוי־בינוי. 13 שנה לאחר שההליך החל. מדובר בפרויקט של קבוצת אלמוג ובו יהיו שלושת מגדלי המגורים הגבוהים ביותר בעיר, בני 28 קומות כל אחד. הפרויקט קיבל בימים אלה היתר בנייה. כיום קיימים בשטח שמונה מבני מגורים ישנים ובהם 74 דירות, והאזור רחוק מלמצות את הפוטנציאל העצום שלו. הפרויקט יכלול 437 יחידות דיור חדשות, ויוקם בשלושה שלבים: תחילה יפונו כ־24 משפחות וייבנה המגדל הראשון ובו 161 יחידות דיור, ולשם יוחזרו הדיירים לאחר השלמתו. בהמשך ייבנו גם המגדל השני והשלישי. הפרויקט צפוי לצאת לשיווק ברבעון הראשון של 2019.

עוד בנווה־דוד מקדמת קבוצת אברהמי פרויקט פינוי־בינוי ענק לפינוי 157 משפחות המתגוררות בעשרה בניינים ישנים שנבנו בשנות ה־60, לטובת מתחם שיכלול כ־628 יחידות דיור. רוב הדירות הישנות הן דירות 2-3 חדרים בשטח של כ־50-65 מ"ר ומחירן עומד על כ־750 אלף שקל.

ירושלים

מניתוח שערכה חברת מוריה לפיתוח ירושלים, המקדמת בשנים האחרונות את ההתחדשות העירונית בבירה, עולה כי יש מגמת עלייה בכמות יחידות הדיור שבנייתן אושרה במסגרת פינוי־בינוי בעיר בשמונה השנים האחרונות. כך, ב־2011 החלה הקמת 230 יחידות דיור בלבד במסגרת זו לעומת כ־1,500 שהחלו להיבנות השנה. אבל כ־12 אלף יחידות דיור נמצאות בתהליכי קבלת אישור במסגרת תוכניות להתחדשות עירונית בבירה.

בהשוואה לשאר אזורי הארץ, עיר הבירה של ישראל גילתה את הפינוי־בינוי באיחור רב. רק ביוני אשתקד יצא להריסה ובנייה מחדש פרויקט ההתחדשות הגדול הראשון. מדובר בפרויקט בשיכון המקשר, שבמהלכו יהרסו במהלך השנה 13 בניינים בני 82 שנה ובהם 68 דירות, ובמקומם יקימו שני מגדלים בני 25 קומות ובהם 260 יחידות דיור חדשות. זמן האכלוס המשוער של הפרויקט הוא כ־3.5 שנים.

שלוש תוכניות פינוי־בינוי נוספות, הכוללות יותר מ־1,000 דירות, יוצאות השנה גם הן לדרך: תוכנית סן מרטין 3 בקטמון, ושתי תוכניות בקריית־יובל. תוכנית סן מרטין כוללת הריסת מבנה מגורים קיים ובו 30 יחידות דיור והקמת שני מבני מגורים בני 13 קומות ושתי קומות עליונות נוספות בנסיגה עם 104 יחידות דיור חדשות, וכן שטח בנוי לטובת גן ילדים.

בשכונת קריית־יובל יש מתחם גדול המיועד להתחדשות עירונית. חלק מהתוכניות מקודמות במסלול רשויות וחלקן במסלול יזמים. הפרויקט הראשון במתחם ברחוב טהון קיבל היתר בנייה, וצפוי לצאת לפועל בחודשים הקרובים. במסגרתו ייהרסו 179 דירות ותיקותו ובמקומן ייבנו 716 דירות חדשות. המתחם קיבל לאחר המתנה ארוכה פטור מלא מהיטל השבחה, מה שהתניע והאיץ את התהליך מבחינת היזמים. התוכנית השנייה להתחדשות עירונית בקריית־יובל כוללת הריסת‏ ‏‏שני מבני מגורים בני שמונה קומות עם 116 יחידות דיור והקמת ‏‏חמישה‏‏ מבנים למגורים בשני קווי בינוי, עליון ותחתון, בשל תנאי שטח התלולים‏‏.‏ התוכנית כוללת 484 יחידות דיור חדשות ושטח ציבורי בצמוד לבית הספר ארגנטינה.

באר־שבע

אמנם בירת הנגב מצויה בתחתית רשימת הערים המתחדשות, בגלל כדאיות נמוכה, אך פה ושם אפשר למצוא גם בה התעוררות בנושא הפינוי־פינוי. בימים אלה לדוגמה מקדמת אפריקה ישראל פרויקט ענק, שלמה המלך, בשדרות רגר. הפרויקט הכולל כיום 136 יחידות דיור יהפוך לפרויקט הדגל בכניסה לעיר ויכלול 950 יחידות דיור. כמקובל בערים מובילות בעולם, יהיה בו עירוב שימושים של מסחר, משרדים, מרכזי רופאים ומרכזי לימוד לסטודנטים ועוד.

"כחלק מפעילותה של החברה למען הקהילה בפרויקטים שאותם היא מקימה, היא תעמיד לרשות ילדי דיירי המתחם מלגות ללימודים באוניברסיטת בן גוריון", מבטיח אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית.

לא הרחק מהאוניברסיטה נמצאת שכונה ג' המפורסמת שתשנה את פניה לחלוטין בתוכנית פינוי־בינוי, עם 5,000 יחידות דיור, שימור מתחם קולנוע אורות ושינוי בהסדרי התנועה בשכונה. תוכנית פינוי־בינוי נוספת מתבצעת בימים אלה בין רחוב וינגייט לרחוב גולומב. בשטח זה יוקמו שלושה מגדלי מגורים בגובה של 15 קומות ויכללו כ־170 יחידות דיור. גם ברחוב ארלוזורוב מתבצעת בימים אלו תוכנית פינוי־בינוי.

יבנה

כחלק מתנופת הפיתוח שממנה נהנית יבנה, למרות הקפאת הסכם־הגג על ידי ראש העיר הוותיק, צבי גוב ארי, מקודמות בשכונות הוותיקות בעיר תוכניות לפינוי־בינוי שיחליפו את השיכונים הישנים. בנאות שז"ר, למשל, מתוכננים כמה פרויקטים של פינוי־בינוי, שיחדשו וישדרגו מאוד את השכונה, וכבר גרמו לעלייה גדולה במחירי הדירות שם. לשכונה, שבה בנייני רכבת ישנים, יש פוטנציאל רב שנובע בין השאר מהמיקום: הקרבה והנגישות לגוש דן ולשתי תחנות הרכבת בעיר.

פרויקט הבינוי־פינוי־בינוי הראשון בעיר, ישנה את פני נאות שז"ר. במסגרתו מקימה קבוצת אלמוג. את קומפלקס המגדלים הראשון שנבנה בשכונה, וכולל חמישה מגדלי מגורים עם 487 יחידות דיור. במתחם ניצבים כיום שלושה בניינים טרומיים ותיקים בני שלוש וארבע קומות, הכוללים 92 דירות.

לאחרונה התקבל היתר בנייה לפרויקט, שיחל בחפירה ודיפון של ארבעת מרתפי חניה ענקיים שמעליהם יתנשאו המגדלים. כבר עתה, בעקבות ההתפתחות המואצת של יבנה, בנאות שז"ר נרשמו עליות המחירים הגבוהות ביותר מבין השכונות ביבנה, בשיעור 103 אחוז בשווי העסקה הממוצעת. אם ב־2015 עסקה ממוצעת בשכונה עמדה על 748 אלף שקל, כיום היא מסתכמת ב־1.524 מיליון שקל. רז שרייבר, סמנכ"ל השיווק של קבוצת אלמוג: "התושבים הוותיקים כבר שדרגו באופן משמעותי את הנכס שלהם, אפילו עם עליית מחיר ממוצעת של מאות אלפי שקלים".

ראשון־לציון

בשכונת רמת־אליהו שבמערב העיר מתוכננות לפינוי־בינוי 2,600 יחידות דיור בבנייני הרכבת. כ־350 דירות בבניינים אחרים מתוכננים לתמ"א 38 או חיזוק. בצעד תקדימי, מאחורי המגמה עומדת המדינה ולא היזמים. המדינה פועלת באמצעות העיריה מול הדיירים, ללא מעורבות יזם, דבר המגביר את אמון התושבים ומזרז את התהליך. החתמת התושבים נעשתה בהובלת המינהלת העירונית בראשות דודו מנצור. עד כה חתמו על הסכמה כאלף איש. הדיירים יקבלו דירות חדשות, ואת הזכויות על בתיהם הישנים תמכור המדינה בעתיד ליזם אשר יבצע את ההריסה והבנייה במתחם המתפנה.

היזם שיזכה במכרז יקבל מהמדינה כ־63 מיליון שקל עבור 48 דירות. את שאר הדירות, כ־30 אחוז מכלל יחידות הדיור שיבנה, הוא יוכל למכור בשוק החופשי.

שבעה בניינים שולבו במכרזים הראשונים לבנייה. בעלי הדירות שם חתמו לאחרונה על חוזה עם המדינה לקראת שלב חתימת החוזה עם הקבלן. חברת אשדר זכתה במכרז לבניית שני בניינים ראשונים בשכונת נחלת יהודה מערב, שאליהם יעברו משפחות מרמת אליהו בעוד כשלוש שנים. הבנייה צפויה להתחיל בקרוב.

קריית־אונו

כעיר שנחשבת מחלוצות הפינוי־בינוי בארץ, והעומד בראשה, ראש העיר הוותיק ישראל גל, הוא חסיד של התחדשות עירונית, עשרות שיכונים בקריית־אונו מתכננים או נמצאים בעיצומו של שינוי גדול. לאורכו של רחוב לוי אשכול נבנים פרויקטים של אאורה, בוני התיכון, קבוצת כנען, אשדר, שיכון ובינוי ועוד.

אחד הבולטים שבהם הוא פרויקט מתחם לוי אשכול דרום שהחל לפני עשור בדיוק. זהו מגה פרויקט שבמסגרתו מתוכננים להתפנות 11 בניינים ישנים בני 232 דירות ובמקומם מתוכננים להיבנות עשרה בניינים חדשים בני שמונה עד 19 קומות ובהם 690 דירות.

מכיוון שבתחילה רשות שדות התעופה התנגדה לבנייה לגובה במתחם, הכינה קבוצת כנען סקר תעופה ראשון מסוגו, והצליחה בכך ליזום שינוי במדיניות הבנייה לגובה באזור. בימים אלה נמצא הפרויקט בשלבי הכנה להיתר בנייה לאחר שקיבל תוקף בוועדה המחוזית. אייל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען: "באמצעות תקדים שיצרנו, כל יזם/מוסד תכנוני המבקש לבנות לגובה מעל 86 מטר המותרים כיום באזור סובב נתב"ג, יכול להגיש בקשה לוועדה למר"מ (ועדת המשנה למתחמי רעש מטוסים)".

תוכנית נוספת ברחוב לוי אשכול אושרה לפני כשנה למתן תוקף בוועדה. זו התוכנית הגדולה ביותר במסגרת פינוי־בינוי בקריית־אונו. חברת בוני התיכון תבנה במרכז העיר מבני מגורים חדשים במקומם של 15 מבני מגורים ותיקים בני ארבע קומות עם 328 יחידות דיור.

פרויקט נוסף שמקודם מזה 20 שנה ויוצא סוף סוף לדרך הוא ברחוב ישעיהו. במקום צמד הבניינים משנות החמישים מתוכננים להיבנות שם מגדל בן 18 קומות לצד שני בנייני מגורים בני חמש קומות כל אחד. הבניינים החדשים של חברת משהב צפויים לכלול 92 דירות סך הכל, 68 מהן לשיווק ומכירה על ידי היזם ו־24 דירות ישובו לדיירים הוותיקים. חמש מתוך הדירות החדשות יוגרלו בין תושבי קריית־אונו במחיר מופחת.

יהוד מונוסון

השלב האחרון של "הגנים התלויים" יוצא לדרך השנה. מדובר בפרויקט התחדשות עירונית מהוותיקים והגדולים בארץ. במסגרתו הוקמו במתחם שנהרס בלב העיר 15 מגדלי מגורים חדשים שבהם מתגוררות כיום כ־600 משפחות. בימים אלו השלימו בחברת אאורה הגרלת 49 דירות 3 חדרים אחרונות בפרויקט לתושבי העיר בהנחות של 13 אחוז. הדירות נחטפו בפחות מיממה תמורת 1.4 מיליון שקל לאחת.

אור־יהודה

הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) החליטה בינואר השנה על הפקדת תוכנית גדולה לפינוי־בינוי בשכונת קריית גיורא סמוך לצומת סביון. התוכנית כוללת הקמת 656 יחידות דיור בשמונה מבני מגורים בגובה של 17 קומות, במקום תשעה מבנים המצויים במצב פיזי ותחזוקתי ירוד ובהם 114 יחידות דיור. בתוכנית הוטמע צמצום משמעותי של תקן החניה הפרטית, זאת מאחר והיא נשענת על מערך תחבורה ציבורית המתוכנן באזור, הכולל את הקו הסגול של הרכבת הקלה ונתיב 'מהיר לעיר'.

רמלה

עיריית רמלה חילקה את השכונות הוותיקות בעיר ל־16 מתחמים ולכל אחד מהם מקודמת תוכנית פינוי־בינוי נפרדת לשנים הקרובות. כך, במקום 790 דירות הקיימות היום בשיכונים במתחם יוספטל שבמרכז העיר ייבנו 4,000 דירות חדשות. שיכון ובינוי נדל"ן וחברת א.צ.נ. צמרות גרופ שבבעלות האדריכל משה צור, הח"כ לשעבר רפי אלול ואחרים, חתמו בתחילת השנה על הסכם שותפות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית במתחם, בעלות המוערכת של כ־4.5 מיליארד שקל, וזה יהיה לאחד מפרויקטי הפינוי־בינוי הגדולים בארץ.

לדברי אלול, המתחם סובל מתשתיות ישנות וממבנים לא ממוגנים והפרויקט יביא להשבחה עצומה. אילן הורוביץ, סמנכ"ל פיתוח עסקי ואגף מקרקעין בשיכון ובינוי נדל"ן, מוסיף: "התוכנית עתידה להשפיע על העיר רמלה כולה, וכוללת שטחי מסחר ותעסוקה יחד עם שיפור התשתיות באזור".

לוד

הוותמ"ל אישרה את הפקדת תוכנית הפינוי־בינוי שהגישה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עבור מתחם לאה גולדברג ואזור תעשיה הס הצמוד אליה. התוכנית כוללת הקמת 3,570 יחידות דיור במבני מגורים בני תשע עד 25 קומות, במקום תשעה מבני רכבת מוזנחים בני ארבע קומות הכוללים 256 יחידות דיור, שיפונו לטובת הפרויקט. במסגרת התוכנית, יפונו לטובת מגורים גם שימושי התעשייה במתחם התעשייה הס שגם מצבו התחזוקתי ירוד. כדי שהפרויקט יצליח ערכה "המבואה לוד" – המנהלת העירונית להתחדשות – כנסים לשיתוף הציבור והושגו הסכמות עם הדיירים ועם בעלי העסקים בשכונה.

בת־ים

במשך שנים קודם מתחם הגיבורים בבת־ים במסלול רשויות מקומיות ובשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כדי לסייע במימוש הפרויקט, שאמור היה להתחיל להיבנות השנה, אף ניתן במתחם זה פטור מהיטל השבחה על ידי שר הפנים ושר הבינוי והשיכון לבקשת העירייה. המתחם כולל 152 יחידות דיור ותיקות שייהרסו ובמקומן יבנו 503 יחידות דיור חדשות. אך כעת מבקש ראש העיר החדש צביקה ברוט לשנות ולהקטין את הפרויקט הזה, כמו את כל מתחמי הפינוי־בינוי בעירו, בגלל היעדר תשתיות, וספק רב אם בנייתו תתחיל.

רחוב יוספטל מתוכנן פרויקט פינוי־בינוי גדול של חברת מצלאוי. חמישה בניינים ישנים בני ארבע קומות שנבנו בשנות ה־60 ייהרסו ובמקום 240 הדירות שיש בהם,יוקמו שם ששה מגדלים בני 37 קומות מגורים עם כ־1,000 יחידות דיור חדשות, ועוד שלוש קומות מסחר ומשרדים. השיווק יחל בקרוב.

גבעתיים

אחרי 15 שנה אושר מתחם ההסתדרות בגבעתיים למתן תוקף - וקרוב מתמיד להיתרי בנייה. כ־40 מבני שיכון טוריים נמוכים, אשר בהם 914 דירות, צפויים להיהרס ובמקומם יוקמו 18מגדלי מגורים בני 35 עד 25 קומות, בהם 2,679 יחידות דיור. בשטח יוותרו מבני שיכון ספורים שישומרו וישמשו לאחר מכן לצרכי ציבור, כמו גני ילדים, מעונות יום ומתנ"סים. רחוב המאבק, הנמצא בחלק המערבי של התוכנית, יהפוך לציר עירוני ראשי שבו מפלס הקרקע מיועד למסחר. השטח ייבנה ב־11 מתחמים שונים. כעת פועלים להוצאה לפועל של הפרויקט, יזמים כחברות אאורה, מנרב, גינדי ועוד.

רמת־גן

בשכונת נווה־יהושוע יש בנייני רכבת ישנים במצב תחזוקתי ירוד מאוד. צינורות הגז, המים והחשמל חשופים, הביוב מוצף מעת לעת ופינוי־בינוי הוא הכרחי. בפרויקט של חברת כנען המתקדם לקראת היתר מתוכננים להיהרס שני בנייני רכבת ישנים ובהם 96 דירות לטובת הקמתם של שלושה מגדלים בני כ־25 קומות ובהם 330 דירות חדשות. הפרויקט קיבל תוקף בוועדה המחוזית ונמצא בשלבי הגשת היתר בנייה.

הרצליה

פרויקט פינוי־בינוי שצפוי לצאת השנה ייבנה במתחם מנדלבלט-אבן עזרא. על פי התכנון, חברת מטרופוליס תפנה 84 משפחות המתגוררות במתחם ותהרוס חמישה בניינים ישנים בני שלוש וארבע קומות. במקום המבנים הישנים, ייבנו שני בניינים בגובה 15 קומות ושני בניינים נוספים בגובה 12 קומות. הפרויקט יכלול בסך הכל 278 דירות. "לשמחתנו, אחד השינויים שאפשרו קידום מהיר יותר של התוכנית היה הגדלת הסמכות של הוועדה המקומית של הרצליה כוועדה עצמאית", אומר רו"ח אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס.

מגה־פרויקט נוסף בעיר שיקודם השנה הוא שיכון ויצמן של חברת אזורים. במסגרתו עתידים להתפנות כ־500 דיירים ולהיבנות כ־1,780 דירות חדשות. "התב"ע אמורה לקבל אישור במחצית הראשונה של 2019", אומר משה קורן, מנהל הפיתוח של החברה.

נתניה

בשנה האחרונה החלה הוותמ"ל לקדם ולאשר תוכניות פינוי־בינוי על קרקעות מרובות בעלים פרטיים. לאחרונה אושרה דרך הוותמ"ל תוכנית ענק בקריית־נורדאו. במקום שמונת מבני הרכבת הישנים הקיימים היום ובהם 208 דירות, ייבנו 872 יחידות דיור חדשות ב־14 מבנים חדשים בגבהים הנעים מתשע קומות ועד 25 קומות.

נס־ציונה

במתחם השוק יפונו כ־80 נכסים – ובהם דירות, בתים צמודי קרקע, דוכני שוק (בדיירות מוגנת), מוסכים, חנויות ומשרדים. במקום האזור המיושן תקום שכונה חדשה שתכלול כ־460 יחידות דיור, מסחר ומשרדים. התב"ע כבר בתוקף, ובימים אלה מוגשת תוכנית איחוד וחלוקה. איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען : "זוהי שכונה שלמה שעוברת שינוי. הרשות המקומית מחדשת אזור שלם של צמודי קרקע ומבנה מגורים ומסחר ישנים יהפוך לאזור בבנייה מודרנית עם עירוב שימושים".

רחובות

תוכנית ההתחדשות העירונית הגדולה בארץ והראשונה שאושרה על ידי הוותמ"ל בינואר אשתקד, תתבצע בקריית־משה, אחת השכונות הקשות והמוזנחות במדינה. השכונה, המאוכלסת בחלקה הגדול על ידי עולי אתיופיה, תעבור בינוי־פינוי־בינוי, כך שבעלי הדירות הישנות לא יפונו מהדירות אלא יעברו לדירות החדשות לאחר תום הבנייה ורק אז ייהרסו הבניינים הישנים שלהם לטובת הבנייה החדשה. התוכנית שתצא לדרך השנה בעבודות תשתית והכנה, כוללת 9,521 יחידות דיור חדשות שיוקמו במבני מגורים בני שבע עד 20 קומות, במקום 1,336 דירות ישנות שייהרסו.

בשל מצבם הסוציו־אקונומי של תושבי המקום, כ־1,600 מכלל יחידות הדיור יהיו דירות קטנות. במקום הדירות הישנות, ייבנו כ־3,600 יחידות דיור חדשות. כ־5,900 יחידות דיור נוספות במסגרת הפרויקט ייבנו בסמוך, על מגרשים שהוקצו למטרה זו כקרקע משלימה על ידי רשות מקרקעי ישראל. התוכנית גם כוללת גם הקמת 350 יחידות דיור לדיור מוגן ושטחי מסחר ותעסוקה.

אשדוד

אשדוד תפסה את מקומה של רמת גן כבירת התמ"א. "באשדוד פוטנציאל ההתחדשות העירונית הוא בין הגדולים בארץ", אומר חיים אביטן, ראש הרשות להתחדשות. לצד התמ"א, גם פינוי־בינוי מתקיים בעיר בקצב הולך וגדל. בפרויקט ברחוב הדקל של קלוד נחמיאס, החלו להיבנות מגדלים במקום שיכונים סמוך לים.

בפרויקט אחר ברחוב הרב שאולי מעורב יגאל דמרי. מדובר בפרויקט המאכלס כיום 152 דירות שיהפכו ל־684 יחידות דיור חדשות בבניינים בני עד 36 קומות, וכן בניית גנים חדשים ומבני ציבור. לפרויקט כבר התקבלה בקשה להיתר, והיתר הבנייה צפוי לצאת בשנת 2019.

חדרה

לפני כשנה אושרה תוכנית פינוי־בינוי גדולה בשכונת ילדותו של שר האוצר משה כחלון בגבעת־אולגה. בקבינט הדיור האחרון אמורה הייתה התוכנית לצאת לדרך, אבל בשל הבחירות וביטול הישיבות הללו ספק אם היא אכן תצא לדרך השנה. מדובר בהריסת 20 בניינים בני ארבע קומות עם 352 יחידות דיור. הבינוי המוצע משלב בנייה במבנה טורי בגובה חמש קומות ומעל מגדלי מגורים בני 35 קומות ותוספת של 1,609 יחידות דיור עם מרתפי חנייה בהתאם לתקן. בסך הכל תכלול התוכנית כ־2,000 יחידות דיור.

אאורה סיטי חדרה(הדמיה: חברת אאורה)

ובינתיים, השנה יתחילו בבניית 430 דירות בארבעה מגדלים חדשים בני 20 עד 24 קומות במרכז העיר, בשטח שבו שוכנים כיום מגרש הכדורגל המיתולוגי של מכבי חדרה ומבנה תנועת הנוער מכבי צעיר. הפרויקט שיכלול גם 5,000 מ"ר שטחי מסחר ושתי קומות חניון תת קרקעי, יוקם על ידי חברת אאורה. דירת 3 חדרים תעלה כ־1.15 מיליון שקל; מחיר דירת 4 חדרים יעמוד על כ־1.4 מיליון שקל ודירת 5 חדרים תעלה כ־1.6 מיליון שקל. בנוסף, התקשרה אאורה עם בעלי הזכויות במגרש הצמוד, שטח שעליו בנויות כיום 22 דירות ושמונה חנויות בעסקת פינוי־בינוי, במסגרתה תהרוס את המבנים הקיימים ותקים מגדל נוסף שיהווה חלק מהפרויקט – כך שלבסוף יוקמו שם ארבעה בניינים הכוללים כ־430 דירות. בחודש הקרוב צפוי להיהרס המגרש המיתולוגי ותחל הבנייה במקום.

קריית־גת

דווקא הפתעה: פינוי־בינוי במקום הפחות צפוי. אולי בעקבות עסקת אינטל הגדולה, אולי בעקבות הרכבת המהירה, 30 דקות לתל־אביב, קריית־גת נכנסת למגרש של הגדולים. מתחם חדש שיוצא לדרך, המיועד לבינוי־פינוי־בינוי, עומד לחבר בין הצפון הישן של קריית־גת לדרום הוותיק של העיר. במסגרתו ייבנו 2,728 יחידות דיור חדשות.

לפני כשלושה שבועות אושרה בוותמ"ל להפקדה התוכנית למתחם שבטי ישראל בקריית־גת. התוכנית משתרעת על כ־175 דונמים, ובהם 20 מבני מגורים ותיקים, המכילים כ־372 יחידות דיור להריסה, 11 חנויות, בתי כנסת, מועדון לבני העדה האתיופית ושטחים פתוחים שננטשו או הוזנחו עם השנים. מלבד מבנים, נמצא במתחם שטח של יזם פרטי, דבר שמאפשר התחדשות עירונית. ייבנו כאן 34 בניינים חדשים בגבהים שבין 10 עד 24 קומות. 4,500 מ"ר יוקצו למסחר ותעסוקה כחזית מסחרית ברחוב שבטי ישראל. היא תהווה ציר מסחרי שיחל בשדרה הראשית של העיר וממתחם "שער העיר", המייצר כניסה חדשה לקריית־גת.

חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "לתוכנית חשיבות קריטית להחייאת מרחב הכניסה הראשי לעיר, מתן תעסוקה לאוכלוסייה ההולכת וגדלה, ומעבר לכל, התוכנית דואגת לביטחון הדיירים במתחם, שגרים היום במבנים לא בטוחים מפני רעידות אדמה וטילים".