פחות מחודש לסגירה: שדה דב - היום שאחרי

בשיתוף מנהלי הגוש הגדול

תוכנית שדה דב, שאושרה לפני חודשיים להפקדה, אומרת גילי טסלר, מתכננת מרחב עסקי תל אביב ברשות מקרקעי ישראל, היא האידיאלית והטובה ביותר לשדה דב. שלושת הגופים היוזמים של התוכנית - עיריית תל אביב, רשות מקרקעי ישראל ומנהלי הגוש הגדול - עמלים כבר שש שנים על התוכנית, שהלכה והשתכללה והיום נחשבת לאחת השאפתניות והגדולות שנעשו בישראל.

לאחר מאבק ארוך אושר פינוי שדה דב בהחלטת ממשלה, שעברה גם את מבחן בג"ץ. לפי עיקרי התוכנית, 2,500 הדונמים של שדה דב, עתודת הקרקע הגדולה ביותר בגוש דן, יהפכו לרובע חדשני, הן מבחינה עירונית והן מבחינה סביבתית. הרובע החדש, לטענת היוזמים, יפחית את הזיהום, יביא מקומות תעסוקה, תיירות, דיור בר השגה וריאות ירוקות נרחבות, שמאוד חסרות לתל אביב ולאזור גוש דן.

תוכנית שדה דב(הדמיה: רשות מקרקעי ישראל)

הרובע יורכב מ-70% שטחים ציבוריים ו-30% יחידות מגורים; השטחים הציבוריים יכללו בין היתר 3,700 חדרי מלון חדשים והקמת פארק חופי גדול שיתפרס על שטח של כ-300 דונם. שטחי המגורים יכללו 16 אלף יחידות דיור, מתוכן 7,000 יחידות דיור במחירים מופחתים ובמסגרת תוכנית של דיור בר השגה, שתעבור לניהולה של עיריית תל אביב. מעבר לפיתוח האזור והתועלות מהפרויקט עצמו - בהתאם להסכם עם בעלי הקרקעות שקיבל תוקף בבג"ץ - המדינה תקבל 50% מהזכויות של הבעלים הפרטיים. מיליארדי השקלים שתקבל המדינה אמורים לממן פרויקטים ציבוריים ומעבר בסיסי צה"ל לנגב.

גולת הכותרת של תוכנית הרובע היא אסטרטגיית התכנון הירוקה שלה. בין היתר, יוקמו מערכות מיקרו גנרציה ומערכות פוטו וולטאיות להפקת חשמל, גגות ירוקים עם צמחייה אקסטנסיבית להקלה על החום, ושימוש בחומרים מקיימים בתכנון הרחובות.

אבל מה עם שדה תעופה? הרי לכל עיר גדולה בעולם יש לפחות שדה תעופה מקומי אחד?

טסלר: "כל מי שמשווה אותנו ללונדון או לכל עיר אחרת בסדר הגודל של לונדון, טועה. לשום עיר שבה יש 400 אלף תושבים לא צריך להיות לה שדה תעופה ליד הים. הים הוא משאב יקר שהציבור זקוק לו. מעבר לכך, הושקעו 230 מיליון שקלים להרחבות בנתב"ג. לשדה דב יש מקום בנתב"ג, רשות שדות התעופה מסכימה עם כך. מדינת ישראל כבר חושבת על השדה הבא".

את החזון לרובע שדה דב, שהתחיל לקרום עור וגידים בשנת 2012, התווה האדריכל ארי כהן, שמשרדו היה אחראי בין היתר על תכנון הקו האדום והקו הכחול של הרכבת הקלה בירושלים. "בשנת 2048 אחד מתוך שני ישראלים צפוי להתגורר במטרופולין תל אביב", מסביר כהן את הבסיס לחזון השאפתני. "תל אביב היא מה שהיא היום בגלל שיש בה שיעור נכון של תושבים ושל עסקים. מטרופולין תל אביב עומד להצטופף וכך גם העיר, וכדי לשמור על כוחה היחסי, צריך לשמור על האיזון בין התושבים לעסקים".

תוכנית שדה דב(הדמיה: רשות מקרקעי ישראל)

היה לכם מודל עירוני שהתבססתם עליו בתכנון?

"לא היה מודל אחד מול העיניים. הסתכלנו גם על ונקובר, גם על פריז וגם על תל אביב, כי יש בה עירוב שימושים יוצא מן הכלל".

כהן מספר שהמתווה הלך והשתכלל וכיום צוות התכנון מונה עשרות אנשים ויועצים מתחומים שונים. זהו רובע מהפכני, הוא טוען, בשל תפיסת התכנון המקיים שלו. "תכנון מקיים עוסק בקהילה, במשאבים, בקישוריות, בחוסן עירוני, בכלכלה, במשילות. הוא לוקח בחשבון את כל המרכיבים של סביבה עירונית. נושא התכנון המקיים התחוור לנו תוך כדי עבודה בסיוע עם מומחים מחו"ל. דיור בר ההשגה שגיבשנו הוא מופע נפלא של תכנון מקיים".

טסלר מוסיפה: "התוכנית לקחה על עצמה להתייחס ברמה של רובע - ולא ברמה של בניין - אל כל נושא התכנון והפיתוח. הבנייה הירוקה, למשל, היא דוגמא לתכנון מקיים. היום יש בניינים ושכונות שמשווקות כירוקות, אבל אף אחד מעולם לא עשה את זה במסגרת של רובע שלם".

עוד מאפיין ייחודי בתכנון הרובע הוא תהליך שיתוף שהציבור הרחב הוזמן לקחת בו חלק. במהלך העבודה על התוכנית נערכו חמישה מפגשים בהשתתפות מאות בעלי עניין, התקיימו שלושה אירועים בפייסבוק ונפתח דף אינטרנט ייעודי לתכנית. "לא כל עיר משתמשת בהליך שיתוף הציבור, אבל וועדות התכנון אימצו אותו", מציינת טסלר. "פתחנו אתר וענינו על כל שאלה שעלתה שם. במפגשים שערכנו עם התושבים הצגנו את התכנית ושמענו את הרצונות בשטח. זה עזר לנו לדייק כמתכננים. עברנו הליך מוסדר, מדויק ומרושת. התוכנית משקללת דברים שלא באו בחשבון לפני כן. היא יצרה רובע שנכנס כמו כף רגל לנעל של המסגרת העירונית".

שדה דב. ארכיון(צילום: יריב כץ)

ומה לגבי החלופות לתוכנית?

בקיץ 2018 ראש העירתל אביב, רון חולדאי, העלה תוכנית חלופית לשדה דב, שגובשה בידי צוות עירייה נפרד מזה שעבד באופן צמוד עם רמ"י ועם מנהלי הגוש הגדול.

החלופה, שהובאה בידי הוועדה, הייתה חסרה ולא עמדה ברף שום תוכנית אחרת שהובאה בפני הוועדה, אומר טסלר. התוכנית של חולדאי לא כללה בין היתר, מתווה לדיור בר השגה, סקרי השפעה על הסביבה והתאמה לתוכניות מתאר ארציות.

לאחר שהחלופה של חולדאי נעצרה וירדה מן הפרק, עלה רעיון חדש במשרדו של ראש העיר תל אביב שיאפשר את המשך קיומו של שדה אזרחי. הבעיה היא, טוענת טסלר, ששדה דב הוא שדה צבאי והפעילות האזרחית היא נלווית אליו. השדה מעולם לא תוכנן כשדה ולא קיבל אישור סטטוטורי תמ"א 15.  "זוהי זריית חול בעיניי האנשים", היא פוסקת ומכנה את התוכנית "אשליית חולדאי". "התושבים לא מבינים את המשמעויות של התוכנית הזו. באזור הזה לא אמור להיות נמל תעופה. לא שמים שדה תעופה על יד חוף ים, שהוא המשאב הכי חסר במדינה".

שאלת השאלות: כמה זמן זה ייקח לבנות את הרובע?

כהן: "תהיינה התנגדויות לתוכנית המיתארית. אני בוגר תוכנית הרכבת הקלה בירושלים. זו הייתה תוכנית שהתועלת הציבורית שלה לא הייתה מוטלת בספק ובכל זאת היו קבוצות מתנגדים רבות. אין במספר המתנגדים להעיד על כך שהתוכנית בעייתית. הציבור יותר מודע ויותר מתעניין, הוא פחות סומך על מה שהוא קורא. אחרי כל כך הרבה שנים של ניסיון, אני לא נבהל. ההתנגדות היא ערך דמוקרטי".

סטלר: "ברגע שפעילות שדה דב תסתיים ב-1 ביולי, אנחנו מכניסים את החברה לשירותי איכות סביבה לבדיקות קרקע וקידוחים. במקביל, אנחנו מתכננים את תוכנית הפיתוח וברגע שהוא יסתיים אפשר לבצע את התשתיות העיקריות. לדעתי זה לא ייקח הרבה זמן. חשבו שייקחו 20 שנים לתכנן את הרובע, ותכננו אותה ב-6 שנים. זה לא הרבה זמן. התוכניות תתקדמנה מהר ואם יהיה שיתוף מלא ובעזרת הצוותים המקצועיים, אני מאמינה שתוך כמה שנים כבר יהיו דירות".

בשיתוף מנהלי הגוש הגדול