שוות ושוות יותר

מי שעוסק בנדל"ן כבר יודע: אף נכס נדל"ני אינו זהה לנכס אחר. בשונה משני כלי רכב שעוזבים את פס הייצור כשהם זהים לחלוטין, הרי ששתי דירות שנבנו באותו הבניין, באותו הזמן, באותה הקומה ועם חזית שפונה לאותו כיוון, מטבע הדברים לעולם לא יהיו זהות ממש: כיוון האוויר המשני יהיה אחר, הנוף מהחלון יהיה מעט שונה, המרחק מגורמים חיצוניים ייצור ביניהן הבדל.

דמיינו, למשל, שתי דירות בקומה השנייה באותו המבנה, שחזיתן פונה לדרום ושתיהן באותו הגודל, באותו התכנון ובאותו המפרט, מעין תמונת ראי זו לזו. ההבדל היחיד ביניהן נוצר מכיוון ששביל הגישה לפחי הזבל ממוקם ממזרח למבנה, בעורף הבניין. כשמשאית פינוי האשפה מגיעה בכל בוקר בשעה 5:00 ונכנסת ברוורס להוציא את האשפה, יש מי שמרגיש בנוכחותה יותר. הדירה הדרום מזרחית, אם כן, שווה קצת פחות מאחותה הדרום מערבית. אם נאמר למשל שהדירה הדרום מערבית פונה לגינה ציבורית יפה ומטופחת, האם זה ייצור הבדל בין הדירות? בוודאי שכן. שתי הדירות זהות אם כן רק לכאורה, בפועל ערכי השווי שלהן שונים בתכלית.

השאלה מהו שוויה של דירה מסוימת איננה פשוטה. שימו לב, שלא מדובר בשאלת המחיר שאפשר לקבל על הדירה. המחיר שבו ניתן למכור דירה קשור גם בגורמים נוספים שאינם קשורים דווקא לשוויה, לדוגמה: עד כמה המוכר נואש, עד כמה הקונה לחוץ וכמה כסף וזמן עומדים לרשותו, האם המכירה נערכת תחת אילוץ, עד כמה הצדדים מודעים לדברים הדורשים תיקונים בדירה ולשינויים המתוכננים בסביבה (למשל החלטות של הרשות המקומית שיעלו או יורידו בעתיד את שווי הדירה) ועוד ועוד.

לדברי השמאי אוהד דנוס, שכיהן בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל ועורך הסקירה הרבעונית למחירי הדיור בשיטת השמאי הממשלתי הראשי, ישנן שלוש גישות בסיסיות להערכת שווי נכסים: ממוצע המחירים הצפוי להתקבל בגין נכס מסוים, היוון כל ההכנסות העתידיות ועלות הקמת הדירה.

כמה שווה הנוף לים? הפנטהואז בפרויקט טריו של חברת אשדר בחיפה (צילום יח"צ)

כשמדובר בדירות מגורים, השיטה הרווחת היא השוואה לעסקאות אחרות שנערכו בסביבה. אבל אם בעבר על מנת לדעת מהן העסקאות האחרות נדרשתם לקפוץ למתווך השכונתי, וגם להאמין לו שהוא יודע על הוא מדבר ואומר לכם את האמת, הרי שכיום מאגרי מס שבח נפתחו לציבור וכל אחד רשאי להיכנס אליהן ברשת, ולבדוק מה קרה ברחוב שלו לאחרונה. האם אפשר להסתמך על הערכת המתווכים? זו בעיקר שאלה של אמון אישי, מי האדם שעומד לפניכם.

מבחינת המדינה, הגורם המקצועי המוסמך לקבוע שווי נכסי נדל"ן הם שמאי המקרקעין. הם יודעים לקחת את שפע המידע שמתפרסם היום, בין אם באתרים רשמיים דוגמת מס שבח ובין אם באתרי מודעות דוגמת Win Win, לנתח אותו ולבצע את ההתאמות הנדרשות לנכס הספציפי. מס שבח מעריכים את השווי רק לאחר ביצוע העסקה ומסבירים את קביעתם רק אם תערערו עליה. הקבלנים והיזמים אמנם יודעים כמה שילמו על הקרקע, כמה תעלה הבנייה, ומהו הרווח, אך הערכת השווי שלהם תהיה מדויקת רק אם המחיר ששולם בגין הקרקע הוא אכן מחיר השוק שלה.

גורמי ההשפעה

להלן רשימה חלקית של גורמים ומרכיבים העשויים להשפיע על שווי הדירה שלכם, בסיוע שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין ומומחה הנדל"ן אוהד דנוס:

כמה שוות המרפסות? פרויקט סביון באגם נתניה | יזם: אפריקה ישראל מגורים (צילום: תומר רוסק)

שטח הדירה: הגודל, מתברר, כן קובע. דירה גדולה יותר תהיה שווה יותר, ואם מדובר במקום שדירה גדולה זה עניין נדיר יחסית אז על אחת כמה וכמה. עם זאת מעל גודל מסוים, שווי השטח השולי הנוסף, פוחת. בנכסים קטנים יותר בדרך כלל המחיר למ"ר יעלה.

מספר החדרים בדירה: זה נתון בעל חשיבות אך אי אפשר לנתק אותו מגודל הדירה: שוויה של דירת 4 חדרים המשתרעת על פני 100 מ"ר אינו זהה לדירת 4 חדרים המשתרעת על פני 125 מ"ר או 75 מ"ר. עם זאת, במקום מסוים ישלמו יותר כסף למ"ר דווקא על הקטנה, ובמקום אחר דווקא על הגדולה. היחס הסטנדרטי של מחיר למ"ר ומספר חדרים - 25 מ"ר ברוטו לחדר.

גיל הדירה: לדירות חדשות יש יתרון מובנה, ולרוב הן גם מציעות חנייה, מחסן, מעלית ועוד פינוקים, אך באזורים מסוימים דירות יד שנייה נסחרות במחירים גבוהים יותר מאשר הדירות החדשות, בגלל יתרונות כמו שטח גדול יותר ביחס לכמות החדרים ועוד.

קומה: נהוג לחשוב שקומה גבוהה עדיפה, אך זה תלוי בדייר. ביישובים מסורתיים, למשל, תושבים בדרך כלל יעדיפו להתגורר בקומות נמוכות, מכיוון שזה יותר נוח להם בשבתות ובחגי ישראל. השפעת הקומה על שווי הדירה קשורה בשאלות כמו האם יש בבניין מעלית, איזה נוף נשקע מהקומות הגבוהות, וכמות כיווני האוויר בדירה.

מצבו החיצוני של הבניין: אם הבניין נראה מוזנח, מתפורר, ישן, זה יכול להרתיע רוכשים ושוכרים. מצבו החיצוני של הבניין יכול להשפיע על ערך הדירה ב־5% עד 7%.

מעלית: קיומה של מעלית הוא עניין מהותי בדירות הגבוהות בבניין. ללא קיומה, יהיה קשה למכור או להשכיר אותן. לדירה הנמצאת בקומה הראשונה זה פחות משנה, אבל בקומה שלישית ורביעית מדובר בתוספת משמעותית, כאשר דירה בבניין ללא מעלית יכולה להיות זולה בעד 20% ביחס לדירה מקבילה בבניין שבו מותקנת מעלית.

חנייה: בעיקר בערי המרכז הצפופות, חנייה צמודה לבית היא בעלת ערך רב. שווי מקום חנייה באזור המרכז נע בין חמישה עד עשרה אחוזים מערך הדירה. רבים יפסלו מראש נכס שאין לו חנייה צמודה. חנייה בעיר יכולה להוות נכס נדל"ני בפני עצמו אם מביאים בחשבון את האופציה להשכירה בשעות היום.

פרטיות: מונח יחסי. יש מקומות שבהם אין פרטיות כלל כמו במרכז תל־אביב ועדיין המחירים גבוהים מאוד. עם זאת דווקא באזורים פריפריאליים, ההבדל בין פרטי לפחות פרטי בהחלט מתבטא בכסף.

כיווני אוויר: חשוב שיהיו בדירה לפחות שני כיווני אוויר. שלושה כיווני אוויר משפרים את הביקוש לדירה ביחס לדירות אחרות. כיוון אוויר אחד יבוא לידי ביטוי במחיר הדירה. במקרה של דירות 4 חדרים ויותר, הדבר ייצור קושי אמיתי במכירת הדירה. שווי דירה כזו יכול להיות נמוך ב־3% עד 5% ממחיר מדירה מקבילה עם שני כיווני אוויר.

חזית ועורף: ישנם מקומות שבהם החזית עדיפה וישנם מקומות שדווקא העורף חשוב. זה תלוי ברעש ובנוף, וזה משפיע על שווי הדירה, אך לא תמיד כמו שחושבים. במידה וחזית הדירה רועשת, סביר שהחדרים יהיו שקטים יחסית. האם דירה שכזו לא עדיפה על פני דירה עם חזית שקטה ורעש בחדרים?

כמה שווה הנוף שלכם? פרויקט חלומות כרכור פרדס חנה של שיכון ובינוי נדל"ן(צילום: מדיה וי)

השפעת הסביבה

נגישות: סמיכות לצירי תחבורה ראשיים ורכבות יכולה להביא לעלייה של 10% עד 15% במחיר הנכס. כך, סלילת כביש חוצה ישראל (כביש 6) וחיבורו לערים שונות הובילה לעליית מחירים משמעותית שם בזכות קיצור זמני הנסיעה. עם זאת, אף אחד לא אוהב לחיות על צירי תחבורה. דירה הצמודה לכביש מהיר תהיה זולה ב־15% מדירה דומה שרחוקה יותר. קרבה של ממש לתחנת הרכבת שיכולה ליצור מפגעי רעש תוריד את מחיר הנכס בעד 20% מערך הדירה.

קרבה למוסדות חינוך: בשל איכות החיים שהיא מציעה לרוכשים ובשל אפשרות השכרה, הקירבה למוסדות חינוך מעלה את ערך הדירה. כך למשל, מחיר דירה שנמצאת במרחק הליכה לאחד הקמפוסים ברחבי הארץ, יעלה ב־10% עד 15%. מיקום רחוק המאפשר הגעה תוך מספר דקות באוטובוס או אופניים יכול להעלות את מחיר הנכס באחוזים בודדים. לעומת זאת, ערכו של נכס מגורים שממוקם ממש בצמוד למוסד לימודים דווקא יירד אך באחוזים בודדים. מפגעים: קירבה לגורמי זיהום, קירבה לרעש, קירבה לקרינה, קירבה ללכלוך, קירבה לאזורי מסחר ותעסוקה, קירבה למוקדי בילוי - כל אלה משפיעים על שווי הדירה. האם לגור בסמוך לנמל תל־אביב ולים למשל הוא יתרון או חיסרון? התושבים בסביבה מתלוננים שהאזור סואן ומלוכלך בסופי השבוע, שעה שאפשר גם לקנא בהם על הקרבה לים.

רעש: אין ספק כי דירה רועשת פחות נעימה ומבוקשת ביחס לדירה באותו אזור שנהנית משקט. כך, במקרה כזה, הפער במחיר בין דירה חזיתית לדירה עורפית באותו בניין, יכול להגיע לעד 10%. דירות הנמצאות בקרבה גדולה ובקו ראשון למוקדי רעש כמו בתי ספר, גנים, בתי חולים וכו' עלולה להביא לירידת ערך אף גדולה יותר.

גבילות פיזית: במה גובל המבנה בו ממוקמת הדירה? אם היא גובלת בשטחים פתוחים, יש לבדוק למה ישמשו בעתיד. אם היא גובלת בשטחים בנויים, יש להביא בחשבון מה אופיים של בניינים אלה ולמה הם משמשים.

נוף: בקרב רוכשי הדירות (שיכולים להרשות לעצמם) וכן בקרב יזמי הנדל"ן המשווקים את הפרויקטים אין כמו נוף לים היישר ממרפסת השמש. הקירבה לים מעלה את ערך הנכס באופן משמעותי. "נוף לים בדירות גבוהות בפרויקטים המוגדרים כ'קו ראשון לים' יכול להקפיץ את שווי הדירות בעד 30%", אומרים דנוס ובוגין.

נוף נוסף שיש לו ערך כלכלי הוא פארק ירוק, כאשר פארק צמוד לדירה יכול להיות שווה עד 20% תוספת במחיר. "פארק ירוק מסמן הבטחה לעליית ערך הנכס, וגם לכך שהנוף הפתוח מול הבית יישמר. גם שכנות לשמורת טבע היא בעלת ערך כלכלי: ערך הנכס יקפוץ בעד 20% אם הפרויקט נבנה בצמוד לשמורה".

ריאות ירוקות: בשל המודעות הגבוהה לאיכות החיים בסביבה ירוקה, מגורים בקרבת גינות ציבוריות ופארקים שווים יותר. "הפארקים היום זה כבר לא רק מגלשות לילדים", אומר אמיר כהן, מנהל המכירות הארצי של חברת י.ח. דמרי. "היום הפארקים כוללים גם שבילי הליכה ואופניים, ואטרקציות כמו חבלי טיפוס, וכך נותנים מענה למגוון רחב של גילאים. סביבה ירוקה נותנת תחושת מרחב ופרטיות, וכך עולה יוקרתו של הפרויקט ומחירי הדירות בו עולים בהתאם".

ומה בפנים

מפרט: האם הדירה חדשה או משופצת? ואם כן, באיזו רמה? ומה מצבו של המבנה כולו - עד כמה הגמרים שלו טובים ביחס לסביבה? כמובן שככל שהמצב טוב יותר, הדירה שווה יותר. בנוסף, במגדלי מגורים נפוצים בשנים האחרונות חדרי דיירים המשמשים כחדר כושר, ג'ימבורי או חדר מולטימדיה. ככל שהבניין כולל יותר פסיליטיז, מחיר הדירות גבוה יותר.

מרפסת: אחרי שנים ארוכות שבהן ירד קרנו של החדר החיצוני, המרפסת חזרה להיות מצרך מבוקש ונחשק. מרפסת יכולה להעלות את ערך הדירה ב־12% בהשוואה לדירה מקבילה ללא מרפסת. החישוב מתבסס על כך שמ"ר מרפסת הוא שווה ערך ל־50% משווי מ"ר בנוי עיקרי בדירה. כך, למשל, מחירה של דירה שמ"ר בה עולה כ־20 אלף שקל למ"ר, יעלה בשל מרפסת בשטח 12 מ"ר, ב־120 אלף שקל נוספים.

השורה התחתונה

בסופו של דבר, שווי הנכס הוא תוצאה של גורמים רבים: מנתוני הבסיס של הדירה והבניין ועד לסביבה ולפיתוח שלה. ישנם גורמים נוספים שלא פורטו כאן אך שמורה להם השפעה על שווי הדירה, כמו למשל - נדירותה של הדירה, שאלת זכויות המכירה, הרמה הסוציו־אקונומית של השכנים ועוד ועוד. ככל שתקחו בחשבון יותר קריטריונים כשאתם מתכוונים לרכוש דירה, כך ההחלטה תהיה נבונה יותר ותשתלם לכם יותר בעתיד.