איך לעבור דירה בצורה יעילה

ביטוח, עדכון כתובת, תקשורת - מעבר דירה כרוך בלא מעט כאב ראש, ועוד לא דיברנו על ההובלות. המדריך שלפניכם יעזור לעשות זאת בצורה יעילה.

ביטוח מבנה מחושב לפי עלות בניית הבית או הדירה מחדש על אותה יחידת קרקע במקרה אסון. טל למפרט מטל פירמה סוכנות לביטוח אומר כי עלות הביטוח לבית ממוצע של כ־100 מ"ר (4 חדרים) תחושב לפי 550 שקל למ"ר בממוצע ותהיה כ־910 שקל לשנה. עם זאת, הוא מדגיש כי הדבר משתנה בין חברות הביטוח ותלוי בקומה, אם זה בניין יוקרתי או דירת שיכון, ואם הביטוח כולל הסדרים מיוחדים כמו אינסטלטור פרטי. כך, למשל, ביטוח לצמוד קרקע יחושב לפי 750 שקל למ"ר ויעמוד סביב 1,600 שקל בשנה, ואילו ביטוח לדירה בבניין יוקרה ייקבע רק לאחר הערכת שמאי ויחושב לפי 1,500־2,000 שקל למ"ר.

הביטוח הבסיסי יכלול את ביטוח המבנה וצמודי הקירות כמו ארונות מטבח, ארונות קיר ומזגנים, ביטוח צד ג' עד 750 שקל ואינסטלטור. למפרט מציין כי בתוספת 150-50 שקל מומלץ להוסיף אפשרות לאינסטלטור פרטי, שמאפשר טיפול מהיר יותר.

ביטוח תכולה כולל רק את תכולת הבית כמו מכשירי חשמל, ריהוט (לא צמודי קיר) בדים, ספרים ועוד. בממוצע מדובר ב־860־1,200 שקל בשנה, לא כולל ביטוח תכשיטים (הכולל שעוני יד), חפצי אמנות יקרים, בריכה, ג'קוזי ועוד דברים שאפשר להוסיף בנפרד. למפרט ממליץ לדרוש מחברת הביטוח להזמין סוקר ללא תשלום נוסף שיתעד את התכולה ועלותה כדי למנוע בעיות במקרה של אסון מול חברת הביטוח. במעבר דירה חשוב לוודא שהביטוח יעבור איתכם לדירה החדשה.

כשעוברים דירה צריך לעדכן אינספור גופים וספקי שירותים בכתובת החדשה. ברשת יש אתרים המרכזים את הפניות לכלל הגופים, בתשלום או בחינם, אך עדיין מומלץ לפנות לכל גורם בנפרד, דבר הכרוך באיתור הטלפונים וכתובות המייל, המתנה במוקדי שירות הלקוחות ושיחות טלפון מתישות. 

את מי מעדכנים? קודם כל את משרד הפנים, כדי לשנות את הכתובת בתעודת הזהות. אפשר לעשות זאת באופן מקוון באמצעות טופס באתר המשרד. העדכון הזה ישנה גם את כתובתכם במשרד התחבורה.

חשוב לעדכן את הרשות המקומית לצורך תשלומי הארנונה ואישור חנייה. לרוב תידרשו להציג טפסים מסוימים באתרי הרשויות, כמו הצהרה על שינוי שם המחזיק בנכס וצילום ת"ז. ואל תשכחו לעדכן את תאגיד המים.

את חברת החשמל מעדכנים באתר או במוקד 103. יש לספק את מספר הצריכה המופיע במונה הן בדירה הקודמת והן בדירה החדשה. יש לעדכן גם את ספקית הגז וספקית התקשורת.

את הבנק אפשר לעדכן בפנייה ישירה לבנקאי. בחלק מהבנקים אפשר לעשות זאת בחשבון האישי באופן מקוון. כמו כן, יש לעדכן את סניף הדואר ואת הביטוח הלאומי כדי לא להחמיץ מכתבים על חובות.

עו"ד בן ארד מדגיש כי החובה לעדכון מוטלת על השוכר, וממליץ לקבל אישור מהרשות המקומית על סיום כל התשלומים. "לא פעם הוגשו תביעות על ידי עוה"ד חברת החשמל נגד שוכרים שעזבו את דירתם הישנה כשהתשלום החודשי לא שולם על ידי השוכרים החדשים", הוא מדגים. חדד גם ממליץ לוודא כי רישום הילדים למסגרות יבוצע לפי כתובת המגורים החדשה.

קניית דירה חדשה מחייבת סיוע של עורך דין לצורך ביצוע בדיקות ופעולות שונות. עו"ד גיל הידנה מסביר כי הבדיקות הללו כוללת בין היתר את המצב המשפטי של הנכס (כיצד והיכן רשום ואם יש עיקולים, חריגות, צווים, הפקעות וכדומה), ניהול מו"מ בעריכת חוזה המכר מול הצד השני תוך שמירה על ביטחונות מתאימים לרוכש ולמוכר, ודיווח למיסוי מקרקעין על ביצוע העסקה והעברת הזכויות על שם הרוכש. שכר טרחת עו"ד ינוע בין 0.5% ל־2% מגובה העסקה, תלוי במורכבותה. 

הידנה גם ממליץ להסתייע במתווכים לנוכח ניסיונם בשיווק ובמכירת מקרקעין, כוחם השיווקי ושיתוף הפעולה עם מתווכים אחרים, המאפשרים ליצור חשיפה גדולה יותר לנכס ועשויים לחסוך זמן והתרוצצות. העלות הסטנדרטית של מתווך תגיע לכ־2% (ללא מע"מ) מגובה עסקת המכירה לקונה, ותנוע בין אחוז ל־2% למוכר.

בהשכרה נהוג פחות להסתייע בעורך דין. שירלי ורנר, זכיינית רי/מקס אושן ת"א, אומרת כי הדבר קורה בעיקר בקרב משכירי דירות מבוגרים או תושבי חוץ, ובכל מקרה עליהם לשאת בתשלום, שינוע בין 2,500 ל־5,000 שקל.

חוק שכירות הוגנת אמנם קובע כי כשהמשכיר מפעיל מתווך עליו לשאת בתשלום דמי התיווך, אבל חוק המתווכים במקרקעין מאפשר להם לגבות דמי תיווך מהשוכרים באמצעות החתמתם על טופס הסכמה. ורנר מציינת כי בפועל, העמלה מתחלקת בדרך כלל בין הצדדים למעט מקרים שבהם שוכרים מבקשים סיוע באיתור דירה. גובה העמלה עומד על כחודש שכירות.

אם אתם רוצים לנחות בדירה החדשה כשהאינטרנט והטלוויזיה מוכנים לשימוש, תיערכו מראש מול ספקיות התקשורת. אם אתם משלמים בנפרד על תשתית ועל ספק, יש לעדכן את החברות בנפרד. 

בזק: חודש חינם על שירותי האינטרנט (תשתית) והטלפון של החברה, כולל העתקת הקו בחינם לכתובת החדשה, עד ספטמבר. בחברה ממליצים ליצור קשר כשבועיים לפני מועד המעבר ולנייד את המספר, אך אם מדובר בבית חדש עשו זאת חודש לפני המעבר. אם קיים בדירה החדשה קו בזק שהיה פעיל לאחרונה, ואם לא שיניתם את אזור החיוג, החברה תוכל לחברו מרחוק. לשם כך תבררו מה מספר הטלפון באמצעות חיבור טלפון לשקע וחיוג 110* או 110.

אם לא קיים קו תתאמו ביקור טכנאי, רצוי קודם ליום המעבר. הביקור יתקיים בנוכחותכם (אפשר להשאיר ייפוי כוח מבעל הקו לאדם בן 18 ומעלה) ולהכין את הטלפון, המודם או הראוטר הישנים.

yes, טלוויזיה: המעבר ללא עלות. כל לקוח המתאם את מעבר הדירה דרך אתר yes נהנה מ־50% הנחה על המבצע הראשי בחודש שלאחר המעבר ומשני סרטי VOD במתנה. תתאמו את ביקור הטכנאי לפחות שבועיים לפני המעבר, ודאו כי מסכי הטלוויזיה תקינים לפני בואו וכי האינטרנט פעיל.

בזק בינלאומי, אינטרנט: התקנה ללא עלות על ידי טכנאי אחד במעמד אחד. מומלץ לתאם שבועיים מראש דרך השירות הטלפוני או ערוצי השירות הדיגיטליים בצ'אט/ווטסאפ.

הוט: המעבר ללקוחות הוא ללא עלות התקנה, כמובן אם הכל עובר ללא שינוי. לקיץ מציעה החברה ללקוחות העוברים דירה שוברים של 250־500 לפוקס למתאמים מעבר דרך האתר או האפליקציה. דרך נציג השירות מקבלים שובר בסך 100 שקל. בחברה ממליצים לתאם מעבר דירה כשבועיים מראש, כשכל הציוד הקיים מועבר לדירה החדשה לפני בוא המתקין.

פרטנר: המעבר ללא עלות. בחברה ממליצים לתאם שבועיים מראש.

רבים מנצלים את הקיץ למעבר דירה, אבל כשזה מגיע להובלות – זו עונה הרבה פחות משתלמת, שכן המחירים הרבה יותר גבוהים לעומת שאר חודשי השנה. "תקופת הקיץ מעלה את מחירי ההובלות ב־25% לפחות", אומר אסי מזרחי, שותף בחברת ההובלות אסי את אור. 

המחירים משתנים מעיר לעיר, אבל בשגרה מחיר הובלה סטנדרטית – בלי פירוק והרכבה של רהיטים, ובלי עבודות סבלות – של דירת 3 חדרים, בטווח של עד 25 ק"מ, במרכז הארץ ובדרומה, יתחיל בסביבות 2,000 שקל, ומחיר הובלת דירת 4 חדרים – סביב 2,700 שקל. כל ק"מ מעבר לטווח זה ייקר את המחיר בכ־10 שקלים. בצפון המחירים גבוהים יותר, כי יש פחות תחרות, והתמחור מתחיל מ־1,000 שקל לחדר (כלמר הובלת דירת 3 חדרים תתחיל בסביבות 3,000 שקל).

מזרחי מדגיש: "אלו המחירים במצב אופטימלי, כשאפשר להעביר את כל הציוד במעליות, או מקומת קרקע לקומת קרקע, בלי לסחוב דברים במדרגות, בלי לפרק ולהרכיב רהיטים". תוספות כמו פירוק והרכבה וסבלות ייקרו את המחיר בכ־1,000 שקל בממוצע. 

גם כמות הריהוט וגודלו עשויים לייקר את המחירים. הכוונה לבתים עמוסים בתכולה, או לריהוט לא סטנדרטי כמו פסנתר ואפילו שמשייה כבדה במיוחד בחצר. לעיתים הכרחי או אף משתלם יותר שהמוביל ישכור מנוף, שמחירו נאמד בכ־400 שקל לשעה.

מס שבח מושת במלואו על מוכר דירה, אם הוא מחזיק בשתי דירות ומעלה. אם זו דירתו היחידה, ולא מכר דירה נוספת ב־18 החודשים שקדמו למועד המכירה, הוא רשאי לקבל פטור מהמס. 

המס מוטל על הרווח שנוצר בין מחיר רכישת הנכס (או משוויו בשנת 2014, המאוחר מביניהם), כשהוא מוצמד למדד, לבין מחיר המכירה שלו. גובה המס הוא 25% מהרווח שנוצר. כך מסביר עו"ד אבי בבג'נוב, שותף במשרד עו"הד הרטבי, בורנשטיין, בסון, העוסק בנדל"ן.

לדוגמה, אם דירה נקנתה בשנת 2014 במיליון שקל ונמכרת בשני מיליון שקל, שווי הרכישה אחרי הצמדה למדד הוא כ־1.2 מיליון שקל, והמוכר ישלם מס של 25% על רווח של 800 אלף שקל, כלומר 200 אלף שקל. אם הדירה נקנתה לפני 2014, הרווחים שנצברו עד אז לא יילקחו בחשבון בתשלום המס, אלא רק הרווח שנוצר מאותה שנה.

מס רכישה מושת על הקונה לפי מדרגות כשמדובר ברכישת דירה ראשונה. אם הקונה ימכור את הדירה בתוך 18 חודשים, במדרגה הראשונה, שהיא דירה עד סכום של 1,696,750 שקל, ניתן פטור מלא. כאשר בבעלות הרוכש יותר מדירה אחת הוא ישלם 8% מגובה הרכישה, ובדירה שמחירה מעל כ־5.174 מיליון שקל הוא ישלם 10%. גם במס רכישה וגם במס שבח, יש לשלם את המס בתוך 60 יום ממועד חתימת העסקה, באמצעות שובר בדואר, לאגף מיסוי מקרקעין במשרד האוצר.