לוקחים משכנתא לדירה? אלו ההוצאות המפתיעות
מדוע חשוב להשאיר מעט הון עצמי בצד, כיצד מדד תשומות ושדרוגים של הדירה יכולים להכניס אתכם לתסבוכת כלכלית אם לא תערכו להם מראש, וממה עוד להיזהר? אתר "המקצוענים" עם עצות לרוכשי דירות קבלן
בהיעדר תמיכה מקרובים, אתם עלולים למצוא את עצמם בלי יכולת החזר, נדרשים לקחת הלוואות חוץ בנקאיות בתעריפים מגוחכים ולהתחיל את החיים ברגל שמאל. בכתבה הקודמת, הרחבנו על מהו מדד תשומות, כיצד ניתן להתמקח לגביו ומדוע חשוב לכלול אותו מראש בחישוב. בכתבה זו, טיפים נוספים.
אל תגיעו לדירה עם הלשון בחוץ, השאירו הון עצמי בצד(צילום: shutterstock)
כדי לחסוך את מדד תשומות הבנייה, ניתן להקדים את התשלומים
"מי שער לנושא מדד תשומות הבנייה, יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים, אם יקדים את התשלום על הדירה", אומרת עו"ד חן דסטגור, העוסקת בדיני מקרקעין במשרד עו"ד סלומון ליפשיץ. "ככל שהתשלומים מוקדמים, כך נחסך תשלום המדד. זאת, בכפוף כמובן למה שמותר במסגרת חוק המכר, ובכפוף לקצב התקדמות הבנייה. ואולם, כאן כבר נכנס שיקול כלכלי. לבעלי הון עצמי אשר נמצא בפיקדון כלשהו, והוא כמעט ללא תשואה, רצוי לשקול בחיוב להקדים תשלומים לקבלן. בכך, נחסכים הפרשי ההצמדה למדד, ומנוטרל רכיב אי הודאות".
לדבריה, "בכל הנוגע לרוכשים אשר נוטלים משכנתא על מנת לממן את יתר תשלומי התמורה לקבלן, יש לנסות ולהעריך, באיזה חלופה הם צפויים לשלם פחות. משכנתא היא למעשה קבלת הלוואה מהבנק, בריבית מסוימת.
"לכן, במקרה שבו תנאי המשכנתא שאתם מצליחים להשיג משופרים ביחס לנתוני עליית מדד תשומות הבניה בחודשים האחרונים לדוג' (כשאין תחזית לעליה צפויה במדד תשומות הבניה), יש לשקול להקדים וליטול את המשכנתא מוקדם מהמועד החוזי לתשלום יתרת התמורה. זאת, במטרה לעצור את מדד תשומות הבניה ולהפחית בכך את העלות הכוללת של רכישת הדירה".
החיסרון: בהקדמת התשלומים יש גם סיכון
הקדמת התשלומים ליזם, כרוכה גם בסיכון. "אמנם, בפרויקט המתנהל בליווי בנקאי ניתנות ערבויות על פי חוק המכר, אך חשוב שתדעו שמימוש הערבות הבנקאית אינו דבר של מה בכך", מציינת עו"ד דסטגור. "זאת, משום שהבנקים המנפיקים את הערבות, נוהגים לכלול תניות המצמצמות או מסייגות את זכאות הרוכש לדרוש חילוטה, אף במצב שבו הקבלן נקלע לקשיים".
לכן, מבחינה זו, ככל שתקדימו יותר תשלומים, תהיו יותר חשופים לסכנה לכספיכם. "שימו לב, שבפרויקט שאינו מלווה על ידי בנק בחשבון ליווי סגור ומפוקח, חל איסור על הקבלן לגבות מכם תשלומים אלא בכפוף לקצב התקדמות הבניה הקבוע בתקנות", מדגישה עו"ד דסטגור.
(צילום: Gettyimages)
קחו בחשבון את המדד בעת לקיחת המשכנתא
מדד תשומות הבניה הוא בהחלט פרמטר שכדאי לקחת בחשבון כבר בשלב לקיחת המשכנתא. "כדאי לפנות למספר בנקים ולקבל הצעות למשכנתא, כדי לבחון את האפשרות להקדים את תשלומי התמורה לקבלן", ממליצה עו"ד דסטגור. "אם אתם ממנים את רכישת הדירה מהון עצמי, בדקו איזו הכנסה אתם עשויים לייצר מהשקעת הכספים שלכם באפיק השקעה כלשהו, ביחס להפרשי המדד המוערכים לתשלום".
לדבריה, "יש להעריך את היקף המשכנתא הנדרשת, תוף התייחסות לתוספת הצפויה של הפרשי המדד. חשוב לקחת בחשבון גם עלויות נוספות, הכרוכות בכניסה לדירה חדשה. זאת, בכדי שבקשתכם תאושר מראש, בהתאם לצרכיכם, ולא תידרשו לאחר אישור הבנק לבקש להגדיל את היקף המשכנתא.
"אחרת, אם תגלו בשלב מאוחר יותר שנדרשים לכם סכומים נוספים, שלא לקחתם מראש בחשבון, תיאלצו לקבל משכנתא בתנאים פחות טובים, מאשר אם תקבלו אישור על משכנתא בהיקף גדול יותר מלכתחילה".
עוד כתבות בנושא:
כך תתמודדו עם ליקויים לאחר שיפוץ
הכל על התקנת והחלפת דוד שמש
הצפה בבית: המדריך לעזרה ראשונה
(צילום: shutterstock)
אל תגיעו עם הלשון בחוץ: עדיף דירה זולה יותר
"דיירים רבים שוכחים את כל ההוצאות הנלוות שכרוכות בכניסה לדירה חדשה, בנוסף למדד התשומות: עלויות שינויים במפרט – ובייחוד שדרוגים של מטבחים ותוספת מזגנים, עלות של עורך-דין, מס רכישה, טאבו, רישום במנהל מקרקעי ישראל, ריהוט וטקסטיל לבית", אומר דורון ברינקר, שמאי מקרקעין באתר "המקצוענים". "לכן, כדאי מראש לקחת משכנתא בהתייחס לסכום הכולל, ולא לבקש אותה אחר-כך בחלקים".
"חשוב לשמור סכום מסוים מההון העצמי לדברים שלא קשורים לבנייה הישירה", מוסיף אסי אבני, שמאי מקרקעין באתר "המקצוענים". "ברוב המקרים, מדובר בסכום של לפחות 100 אלף שקל. אחרת, אם תצטרכו איכשהו אחרי לקיחת המשכנתא 'להמציא' את הסכום הזה, תהיו בבעיה גדולה, ותיאלצו לקחת הלוואה נוספת עם ריבית הרבה יותר גבוהה, בתנאים גרועים ולא בטוח שגם תקבלו אותה. אין מה להגיע לדירה חדשה עם הלשון בחוץ".
לדברי אבני, "זו תופעה של זוגות צעירים שבונים על המשכנתא, בלי להבין את המשמעות האמיתית של שווי הנכס הכולל שישלמו לאחר 30 שנה. הרבה זוגות לוקחים 75 אחוז משכנתא, ונכנסים לתסבוכת כלכלית שהיא הרבה מעבר ליכולת ההחזר שלהם. חשוב לקחת את כל ההוצאות שיידרשו מראש, לשמור מעט מההון העצמי, ולדאוג לרכוש דירה בסכום שתואם את היכולות. הם חושבים שהם 'דופקים את המערכת' בכך שהם משיגים משכנתא גדולה, אבל בעצם הם 'דופקים את עצמם'".
לסיכום, בכל מקרה, זכרו שעניין מדד תשומות הבניה, וקצב התשלומים לקבלן הם דבר שבהחלט נתון למשא ומתן. אל תקבלו את דרישת הקבלן בעניין הפרשי ההצמדה למדד תשומות הבניה כגזירה משמיים, אלא נסו להגמיש אותה. זכרו שבשלב שלפני החתימה על החוזה, ידכם על העליונה. פעמים רבות, התוצאה תהיה לטובתכם.
צריכים שמאי מקרקעין? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
