תמ"א 38: מה קובע, הייעוד או השימוש בפועל?

בעלי זכויות בבניינים בחיפה המיועדים לפרויקט עתרו נגד החלטת ועדת הערר שלפיה לא מדובר ב"מבני מגורים" כי יש בהם בית כנסת וישיבה. מה נקבע?

עו"ד דניאל גולשה | פסקדיןפורסם: 26.11.19 , 16:41

בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה דחה לאחרונה את עיקר ערעורם של בעלי זכויות בשני בניינים בחיפה בנוגע לתמ"א 38 שתתבצע בהם: השופטת תמר שרון-נתנאל אישרה את עמדת ועדת ערר לתכנון ובנייה חיפה, וקבעה כי זכויות הבנייה תיקבענה בהתאם למבנה שייעודו ציבורי, ולא ב"מבנה מגורים" – החלטה שמצמצמת אותן משמעותית.

שני העותרים הם בעלי זכויות בשני בניינים סמוכים בחיפה. באחד הבניינים ארבע דירות מגורים, אולם הבניין השני והגדול מבין השניים, שימש בעבר כישיבה תורנית, עם מגורים לאברכים-תלמידים ובית כנסת.

חוק ונדלן

השכרת דירות כהשלמת הכנסה: כמה מס תשלמו?

עו"ד ורו"ח שוקי ג'אנה | פסקדין

כשמדובר ביותר מדירה אחת, ההכנסה עשויה להיות מסווגת כ"עסק" ולא יחולו עליה הטבות מס. איך תדעו איזה מסלול חל עליכם? מדריך

השכרת דירות כהשלמת הכנסה: כמה מס תשלמו?

ב-2014 הגישו העותרים בקשה להיתר בתוכנית תמ"א 38 שבמסגרתה ייהרסו שני הבניינים ובמקומם יוקם בניין אחד ובו שלושה אגפים ו-28 דירות. השתלשלות האירועים הייתה ארוכה, וכללה בין היתר התנגדויות של חלק מהדיירים (שנדחו), וכן הקפאת ערר שהוגש עד לאישור תיקון לתוכנית תמ"א 38 במסגרתו נקבעו שיטות חישוב חדשות.

במסגרת אישור התוכנית, קבעו ועדות התכנון והבנייה בחיפה – הוועדה המקומית ואחריה ועדת ערר – שהמבנה אינו מיועד למגורים כהגדרתו בהוראות תמ"א 38, ולכן אינו זכאי לתמריצים המגיעים למבנה שכזה. התוצאה של החלטה זו היא צמצום במספר הקומות שניתן לבנות, וצמצום בתוספות השטח לדירות הקיימות.

בעניין זה קבעה ועדת הערר כי השימוש שנעשה במבנה אינו שונה משימוש שנעשה במבנים ציבוריים אחרים שגם בהם שוהים אנשים, דוגמת בית אבות או בית חולים.

העותרים ביקשו לקבוע כי מדובר ב"מבנה למגורים", ובהתאם לכך לחשב את התמריצים הניתנים על פי התמ"א. לשיטתם, הוועדה שגתה בפרשנות שנתנה למונח, שכן יש להתחשב בשימוש בפועל, כלומר בכך שעיקר השטח שימש למגורים, מאחר שבבניין התגוררו אברכים ובדירה העליונה התגורר האחראי על הישיבה.

אולם השופטת שרון-נתנאל סברה כי הפרשנות שנתנה הוועדה למונח "בניינים המיועדים למגורים" שבתמ"א 38, הולמת את לשון התמ"א ואת תכליתה. השופטת הבהירה כי אין לקבל את עמדת העותרים שלפיה כל מבנה שייעודו ציבורי יהפוך למבנה שייעודו למגורים, אם יימצא בו חלק כלשהו שבו שוהים ולנים אנשים.

בהמשך הדגישה השופטת כי לשון תמ"א 38 ברורה, ונכתב בה "מבנים המיועדים למגורים" ולא "בניינים למגורים", ומכאן ניתן להסיק כי הייעוד של הבניינים הוא הקובע, ולא השימוש שנעשה בהם. לכן "שימוש שנעשה בניגוד לייעוד, אינו יכול לשנות את ייעודו של הבניין ולא ניתן להתחשב בו".

בבחינת למעלה מן הצורך עמדה השופטת על כך שהעובדה שאברכים לנים בחדרים שהם חלק אינטגרלי מישיבה – בין אם נראה בכך שימוש "נלווה" ובין אם שימוש מנוגד להיתר – איננה הופכת את המבנה, למבנה שייעודו מגורים. "לא ניתן לגזור זכויות שניתנות על פי דין, מזכויות, שניטלו שלא על פי דין", הוסיפה.