חבר בקבוצת רכישה זכאי לפטור מהיטל השבחה?

בהחלטה ראשונה מסוגה נקבע כי התשובה תלויה במאפייני הקבוצה. כשמדובר בפרויקט שדומה ל"מיזם קבלני" חברי הקבוצה לא זכאים לפטור

מערכת פסקדיןפורסם: 27.11.19 , 16:05

ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז ירושלים פרסמה לאחרונה החלטה חשובה בנושא פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של קבוצות רכישה. חברי הוועדה קבעו לראשונה כי זכאות חברי הקבוצה לפטור תלויה בסוג הקבוצה ומאפייניה. כאשר מדובר בקבוצה שחבריה חתומים על הסכם שיתוף, פעילותה מנוהלת על ידי גורם מאורגן היא נחשבת ל"יחידה כלכלית אחת" וחבריה לא זכאים לפטור לפי החוק.

הרקע להחלטה בבעלי דירות בבניין של חמש יחידות דיור בשכונת רוממה בירושלים, שמכרו ב-2008-2007 חלקים שונים מדירותיהם ל-15 רוכשים, והקימו קבוצת רכישה במטרה להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש עם 20 יחידות דיור. ב-2015, לאחר שאושרה תוכנית בנייה חדשה והם הגישו בקשה להיתר בנייה, הוציאה להם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים שומות היטל השבחה.

חוק ונדלן

רוכשת הגרנד קניון תשלם יותר מ-30 מיליון ש'

עו"ד איתי הכהן | פסקדין

החברה טענה שקנתה את השטח ממי שהפעילה בו גם פארק שעשועים, כך שלא חל על העסקה מס רכישה. אבל בית המשפט חלק עליה

רוכשת הגרנד קניון תשלם יותר מ-30 מיליון ש'

בערר שהגישו על השומה באמצעות עו"ד משה כהן טענו חלק מבעלי הזכויות שהם זכאים לפטור מהיטל השבחה עקב הרחבת דירת מגורים קיימת. מנגד טענה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באמצעות עו"ד תמר איגרא ממשרד עורכי דין הררי טויסטר כי חברי הקבוצה אינם זכאים לפטור כיוון שמדובר בפרויקט עסקי-יזמי.

בהחלטה שניתנה על ידי יו"ר ועדת הערר, עו"ד בנימין זלמנוביץ, ומזכירת הוועדה דנית סעדון, הובהר כי עדיין אין חוק או פסיקה מנחה ספציפית בנוגע לקבוצות רכישה. ואולם, אפשר להקיש מפסיקת בית המשפט העליון לגבי בנייה של מספר בעלי זכויות במקרקעין.

במקרה כזה נפסק שהזכאות לפטור נגזרת מהשאלה אם בעלי הזכויות הבונים נחשבים ל"יחידה כלכלית אחת" שזכאית לכל היותר לפטור אחד או שהם אינם קשורים זה לזה ולכן כל בעל זכויות זכאי ליהנות מהפטור שתכליתו לאפשר לכל אזרח לשפר את תנאי הדיור שלו.

באשר לקבוצת רכישה, חברי הוועדה קבעו כי התשובה לשאלה האם מדובר ביחידה כלכלית אחת או לא תלויה במאפייניה. כך, אם מדובר במספר קטן של חברים שבונה מספר מועט של יחידות דיור, ייתכן שניתן לראות כל אחד מהם כיחידה נפרדת.

ואולם, כשמדובר בקבוצה גדולה שחבריה חתומים על הסכמי שיתוף ויש להם גורם מארגן שמנהל את הפרויקט – יש לראות בה כיחידה כלכלית אחת.

עוד נקבע שמאחר שהתנהלות של קבוצה כזו מזכירה "מפעל יזמי" או פרויקט של חברת בנייה יותר מאשר קבוצת חברים קטנה שהחליטה לבנות בית, הרי שהיא לא זכאית לפטור כלל. זאת, כיוון שהמחוקק לא העניק את הפטור לקבלנים שעוסקים בבנייה רוויה אלא לאנשים פרטים שיש להם דירה והם מעוניינים לשדרג אותה. על כן, קבוצת רכישה שפועלת כמיזם עסקי צריכה להיות מחויבת בהיטל בדומה לקבלן.

לגופו של המקרה הנוכחי נקבע כי מאחר שמדובר בפרויקט שמנוהל על ידי גורם מארגן כפי שנקבע בהסכמי השיתוף בין החברים, וכאשר לכל אחד מהם נמכרה דירה מסוימת "על הנייר", סברו חברי הוועדה שיש לראות בחברי הקבוצה כ"יחידה כלכלית אחת" ולכן הם לא זכאים לפטור מהיטל השבחה כפי שקבעה הוועדה המקומית. על כן הערר נדחה מבלי לחייב בהוצאות.