רכישת דירה: כל מה שצריך לדעת
רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר שמבצעות רוב המשפחות. בין אם מדובר בדירה חדשה ובין אם החלטתם לקנות דירה יד שנייה, כדאי לדעת מהן הבדיקות שיש לבצע בטרם קבלתה החלטה ואיך להתמודד עם קשיים לאחר חתימת ההסכם
מסקר שפורסם לאחרונה עולה כי יותר מ-90% מהישראלים סבורים שרכישת דירה היא השקעה חשובה וכדאית. החלום לקבל מפתחות של דירה משלכם אינו זול, וברוב המקרים מדובר באחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר שתבצעו.
כשעסקת רכישה מסתבכת, הדבר עלול לגרור עוגמת נפש והוצאות גבוהות. כך למשל במקרה של קשישה שחתמה על זיכרון דברים לקניית דירה ומאוחר יותר התחרטה. בית המשפט חייב אותה לאחרונה לשלם פיצוי מוסכם, של מעל 200,000 שקל.
איזה שיקולים כדאי להביא בחשבון בטרם קבלת ההחלטה על רכישת דירה? מהן הבדיקות שיש לבצע? על איזה סעיפים לא לוותר בהסכם?
עורך הדין, הנוטריון והמגשר אבי ששו , בעל משרד העוסק בתחום הנדל״ן והחוזים, השיב לשאלות הגולשים. צפו בשידור החי >>
דרור שאל: אנחנו זוג צעיר שמעוניין לקנות דירה יד שנייה באזור המרכז. איזה בדיקות כדאי לבצע בדירה ובאזור בו היא נמצאת לפני קבלת ההחלטה?
טרם רוכשים דירה יש שני דברים שצריך לבצע. אחד צריך לקחת יועצים מקצועיים שילוו אותנו בפן המשפטי ובפו המקצועי תכנוני של הדירה. מעבר לבדיקה המשפטית צריך לבדוק את האזור, מיהם השכנים, להסתובב בין האנשים. האם יש דברים חריגים בבניין? מה מצב הבניין? האם הוא צריך לעבור שיפוץ מיוחד, הוצאה נוספת שעלולה ליפול עליכם. את כל הדברים האלה צריך לבדוק בטרם רכישה. כדאי גם להסתובב באזור, בסביבה, להכיר את השכנים, להכיר את האנשים שמסתובבים באזור, שיהיה לנו קצת מושג, לא רק באנו ראינו דירה והיא נראית לנו יפה מבפנים.
יערה שאלה: קנינו בית בצפון לפני כ-6 שנים. לאחרונה קיבלנו דרישה מהרשות המקומית להרוס את עליית הגג, שהסתבר לנו בדיעבד שנבנתה ללא היתר על ידי בעל הנכס המקורי. על מי מוטלת האחריות עלינו או על המוכר?
ראשית, אם המוכר הוא זה שבנה את עליית הגג הזו, בוודאי שהוא ידע שהוא בונה ללא היתר. אך יש גם אחריות לקונה. נכון שהאחריות העיקרית חלה על המוכר שצריך לחשוף ולגלות את הדברים האלה. אך האחריות חלה גם על הקונה, גם הוא צריך לבדוק. יש כלל שנקרא ״ייזהר הקונה״. הקונה חייב לבחון את העסקה, להשתמש באמצעים המשפטיים שיש לו כדי לבדוק אותה לעומקה. דבר כזה של עליית גג שנבנית ללא היתר, זה משהו יחסית חריג. קל לראות אותו גם אם אתה לא אדריכל או שמאי או מהנדס.
שגיב שאל: קנינו דירה חדשה והיינו אמורים לקבל אותה לפני שלושה חודשים. הקבלן מסנן אותנו רוב הזמן וכשהוא מתייחס לפניותינו הוא טוען שאין שום עיכוב כי ביקשנו לבצע כמה שינויים. מגיע לנו פיצוי?
השאלה אם מגיע פיצוי או לא תלויה במסמכים שעליהם חתמתם. אם חתמתם מול הקבלן על איחור במסירה שנובע מהשינויים שביצעתם, כנראה שהמועד שנקבע בטופס הוא המועד הקובע. יחד עם זאת, היו מקרים שבתי המשפט קבעו שאין קורלציה בין היקף השינויים שביצעתם לבין הדחייה ולא קיבל את הדחייה. אך כאן אנחנו כבר מגיעים להליך משפטי ולשם אנחנו לא רוצים להגיע. חשוב לחתום מול הקבלן על דברים ברורים כדי שתדעו אם מגיע או לא מגיע לכם פיצוי. אחרת, המנגנון שקבוע בחוק חל. מדובר במנגנון קוגנטי שמחייב כל קבלן לשלם פיצוי במקרה של איחור.
רועי שאל: ב-2016 נכנסנו לגור בדירה שקנינו מקבלן. מאז ובכל חורף מופיעים רטיבות ועובש באחד החדרים. הקבלן מבצע תיקונים ״קוסמטיים״ והבעיה לא נפתרת. מה עושים?
שאלה של ליקויים היא קצת מורכבת. כשיש פגם בדירה והקבלן מנסה לתקן אותה ולא מצליח, אם נעמיד את המצב כמו שהוא, אז זה ימשיך ויחזור על עצמו. אנחנו רוצים לשים לזה סוף והדרך לעשות את זה היא לקחת חברה הנדסית שתבדוק לעומק ותגלה את מקור הליקוי. כשהיא תגלה את מקור הליקוי היא תתן המלצות מה יש לבצע ומה לא. ואז יותר קל ללכת לקבלן ולומר לו מה הוא צריך לעשות כדי שהליקוי הזה ייפסק.
תמי שאלה: מצאנו דירה מדהימה במחיר טוב. המוכרים לוחצים שנחתום איתם כבר על זיכרון דברים ורומזים שיש קונים פוטנציאליים אחרים. מה היתרונות והחסרונות של המסמך?
ראשית אני חייב לומר לכם משהו בתחום הנדל״ן. עסקת נדל״ן עושים בצורה שקולה, מחושבת, תוך ביצוע בדיקות מלאות. בטח כשמדובר בעסקה שבממוצע עושים אותה בין 2 ל-3 פעמים במהלך החיים. לרוב מדובר בעסקה המשמעותית ביותר בחיי המשפחה הממוצעת בישראל.
אי אפשר לקחת זיכרון דברים, שהוא מסמך לא ממצה, ואיתו לבנות תאונה משפטית עתידית. החוזה הזה הוא לא ממצב ואז נגיע למצב בו לא נוכל להגיע להסכמות בקשר להסכם. התוצאה תהיה שצריך להגיע לבית המשפט והוא ייקח את זיכרון הדברים וינסה לנחש מה רצו הצדדים. כדי לא להגיע למצב בו מנחשים מה ההשלמה של זיכרון דברים כדאי לחתום על הסכם מסודר אחרי שביצעתם את כל הבדיקות המקדימות.
ירון שאל: ניהלנו משא ומתן ממושך מול בני זוג שהציעו למכור לנו את דירתם והגענו לטיוטה סופית. כמה ימים לפני החתימה הם הודיעו לנו שלא יחתמו על ההסכם. יש עילת תביעה?
באופן כללי, החוק קובע שהסכם מכר חייב להיות בכתב. אבל, כבר היו מקרים שבהם יש ראיות על גמירות דעת של הצדדים והם הגיעו להסכם מוסכם ובית המשפט התערב. השאלה אם בית המשפט יתערב או לא תלויה בנסיבות המקרה הספציפי וצריך לבחון את המקרה קצת יותר לעומק ולראות אם אכן הצדדים הגיעו לטיוטה סופית יש מצב שההסכם הזה אכן יחייב.
ערן שאל: האם זכותי לסרב לקבל את הדירה מהקבלן כי יש עדיין ליקויים בחלק מהשטחים המשותפים בבניין?
השאלה היא האם יש בליקויים אלה כדי להפריע לשימוש הסביר בדירה. אם הם לא מפריעים, אין טעם להתנגד. יש ליקויים ברכוש המשותף שהם לא כאלה משמעותיים והקבלן יכול לתקן אותם במהלך שנת הבדק, לבצע התאמות כדי שניתן יהיה להגיע לדירה בצורה סבירה. אם אין מעלית והדירה בקומה שביעית ברור שלא ניתן לקבל את הדירה. הכל תלוי בשאלה מהו אותו ליקוי.
עורך הדין, הנוטריון והמגשר אבי ששו , עוסק בתחום הנדל"ן והחוזים
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
