דירה ללא ממשלה: השפעות הקיפאון הפוליטי על שוק הנדל"ן
בשנה האחרונה נדמה שהמדינה משותקת, אין לנו ממשלה פעילה, תקציבים תקועים, החלטות לא נעשות ויש לכך השפעה על כל תחומי החיים. יחד עם זאת, נדמה שדווקא שוק הנדל"ן, שידע לא מעט שינויים השנה, בין אם במחיר למשתכן ובין אם בתכנית תמ"א 38, מראה התעוררות ועלייה במכירות
בשיתוף מרכז הנדל"ן
ישראל נעה ממערכת בחירות אחת לשנייה ולשלישית. בפועל, המערכת הפוליטית משותקת כבר יותר משנה, באופן שניתן היה לצפות שיישתק גם את שוק הנדל"ן. בפועל, החיים ממשיכים ובני האדם זקוקים לקורת גג ולכן מחפשים לעצמם דירה למגורים או להשקעה. אם בשלב כלשהו נדמה היה שהשוק נכנס להשהייה, האטה וקיפאון הרי שלאחרונה נדמה שהשוק חווה התעוררות ועלייה במכירות.
"בחודשים האחרונים אנחנו חשים בעליה משמעותית בהיקף המכירות וגם במחירי הנדל"ן", אומר מנכ"ל אורבן נדל"ן, דודי זהבי. "אבל זה חלק מתהליך מחזורי שאנחנו מכירים בכל כמה שנים, מסיבות שונות. הפעם זה בגלל אי היכולת להקים ממשלה. אין מדיניות ואין החלטות בריאות שנלקחות".
בסופו של דבר, מסביר זהבי, הלקוחות, שחיכו והמתינו, מבינים ששוק הדירות לא ירד במחירים. גידול האוכלוסייה הטבעי ימשוך את השוק לכיוון רכישות. "יש אנשים שמעוניינים לקנות דירה, הם מחכים לזמן הטוב והמתאים וכששום דבר לא משתנה בשוק, הם מחליטים ללכת על זה", הוא אומר.
עיתות מיתון
בתקופה של מיתון במחירי הדירות, היזמים לא יכולים לרדת במחירים, מסביר זהבי: "כיזם, אתה לווה מבנקים, יש דו"חות אפס, אתה מחויב לעמוד ברווח מסוים, אז המכירות קצת קטנות ומשלימות את עצמן לאחר תקופה מסוימת כי אנשים לא יכולים לשבת על הגדר לנצח. כרגע, אנחנו נמצאים בתקופת ביקוש גבוה".
האם הרכישות הגבוהות מסמנות את ייאוש הציבור מתכנית "מחיר למשתכן"?
"לא הייתי מבטל סופית את 'מחיר למשתכן', אבל לדעתי היא נולדה בחטא", אומר זהבי. "הרעיון שמייצרים הנחה מסוימת במחירי הדיור ומשם רוצים לשבור את ה'בועה' של מחירי הנדל"ן, מוביל לכך שההנחה אינה משמעותית. הרוכש ב'מחיר למשתכן' יכול לרכוש דירות בפרי סייל (מכירה מוקדמת בשוק ה'רגיל'), אולי במחיר גבוה יותר, אבל בחישוב לאורך זמן, באופן מצטבר, זו אינה הנחה משמעותית".
זהבי מסביר שהמחיר אינו נמוך בהרבה מפני שכל שינוי בדירה, אפילו בהוספת נקודת חשמל, עולה הון תועפות: "אם אתה רוצה להזיז שקע חשמל, לדוגמה, אין לך אפשרות ואתה צריך להיכנס רק אחרי שסיימו את הביצוע. זה יעלה לך הרבה יותר. להבדיל, אם אתה קונה דירה בפרי סייל, העלויות הן משניות ואתה יכול לעשות מה שתרצה".
כדי להבין את יתרונות הפרי סייל – המכירה המוקדמת – לקונים חשוב להבין שהיזם מקבל ליווי בנקאי וכדי להחזיר אותו, עליו למכור 20%-30% במחיר הנחה ובטרם הבנייה ולכן הוא גמיש בהיענות לשינויים.
תמ"א 38 – רואים את הסוף
מה צריך לדעת בעל דירה הניגש עכשיו לתכנית תמ"א 38, שנתיים לפני שהיא מסתיימת? "הדיירים שנגשים לעסקה כזו חכמים יותר היום ממה שהיו לפני 5 ו-10 שנים, המודעות עלתה", אומרת עו"ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ"א 38.
סיני מספרת שבמשרד שלה היא נתקלת בפרויקטים 'תקועים' בגלל דיירים שחתמו ללא ליווי משפטי. "דיירים שפונים ליזמים בלי ייעוץ משפטי ובלי לקחת קודם כל עורך דין, עושים טעות. אי אפשר לחתום עם היזמים ללא בדיקת עורכי דין, בלי להבין מי הם, מה הוותק והניסיון שלהם, האם ההבטחות שלהם בכלל ריאליות ועוד. הנייר סופג הכול ואז, כשמגיע הרגע שמגיעים לוועדה המחוזית, העירייה בכלל לא מאשרת שינויים. אני מציעה ומייעצת קודם כל לקחת עורך דין שמתמחה לפחות 10 שנים בתחום, כזה שיודע לפעול לטובת הדיירים".
עו"ד סיני מספרת שיש עסקאות בהם עורכי הדין מייצגים גם יזמים וגם דיירים וזה, בעיניה, לא תקין. "אני חושבת שדיירים צריכים לקבל עורכי דין שמייצגים אך ורק דיירים, ואנחנו, עורכי הדין, מנוסים ומכירים את החברות הוותיקות בשוק, מי החברות שיודעות להגיש הצעה נכונה".
"כשאני מייצגת דיירים מול יזם שמכיר אותי, הוא לא ייתן הצעה שהיא כללית אלא ייתן כבר תכניות או סקיצות, ייתן ניתוח זכויות ספציפית ורלוונטית ולא 'העתק הדבק', כפי שעושים לעיתים", היא אומרת.
הכרות עם העיריות ומגבלותיהן
עו"ד סיני מדגישה את חשיבות ההכרות של עורך הדין עם האלמנטים האפשריים בכל עירייה. "בגבעתיים, בתל אביב וברמת גן יש מתחמים שאנחנו יודעים בדיוק מה מדיניות העירייה בכל אחד מהם. אנחנו יודעים היכן אפשר לעשות רק פרויקטים של תמ"א והיכן רק פינוי בינוי, היכן יש מגבלות גובה, מגבלות תוספות בניה לדירה וכדומה".
"אם אתם דיירים ואינכם יודעים מה מציע השטח, אל תלכו סתם, חבל על הזמן המוגבל שלכם ואתם תמצאו את עצמכם לבד במערכה", היא מסכמת את הצורך בעורך דין מיומן.
טיפים לאנשים בתהליך התחדשות עירונית
עו"ד סיני נותנת כמה טיפים לאלה שעדיין חושבים על התהליך: "ההסכם של הדיירים מול היזם הוא הכי חשוב. רק הסכם מסודר יוכל להבטיח את זכויותיכם בעת מחלוקת. עורך דין יוכל לבדוק במה יכול היזם לעמוד ובמה מגבילה אותו העירייה במהלך התהליך וגם, באם יש צורך, מתי ואיך יוכלו הדיירים לבטל את הפרויקט ולקבל פיצוי ובאם יש צורך בפניה לבית המשפט, ישלמו הם את הוצאות המשפט".
את הנושא הזה היא מסכמת ואומרת: "קחו עורך דין טוב, שעושה הסכמים טובים, שישמור עליכם מפני מקרים, שלא תצטרכו ללכת לבית משפט ובסוף להוציא כסף כי בכל העסקאות האלה של תמ"א 38 והתחדשות עירונית, הדיירים לא אמורים לשלם דבר. הכל צריך להיות על חשבון הוצאות הפרויקט והיזם אמור לשלם את כל ההוצאות, כולל עורך הדין שלכם, כולל המפקח שלכם, כולל יועץ הביטוח. קחו מישהו טוב שישמור עליכם ואל תתעסקו עם האותיות הקטנות כי כך תמיד מפספסים משהו, שעורך הדין יזהה".
עצות לשר הבינוי והשיכון הבא
"צריך לפתוח יותר את תכניות פינוי בינוי, את ההתחדשות העירונית, לתת קריטריונים מקלים, לתת לרשויות עזרה במחלקות השונות", אומר זהבי. "היום התהליכים נמשכים שנים וכשיש היצע נמוך, הביקוש הופך גבוה יותר והמחירים עולים בהתאם. גם אם עניין התמ"א עומד להסתיים, אני בעד לטפל בהתחדשות עירונית של מתחמים ולשדרג אותם – לייצר עוד מוסדות לימוד, שצ"פים (שטחי ציבורי פתוחים) וכדומה.
"בעיניי, אי אפשר לעצור את התמ"א 38 לחלוטין כי יש פרויקטים שלא יוכלו לעשות את זה. יש בניינים ישנים שכבר 'תקועים' בין בניינים חדשים. צריך לחשוב מוקדם, לא לחכות למרץ 2021 ואז להאריך עוד פעם. צריך למנות צוותים מכל התחומים, לא רק במשרדי הממשלה, להכין את התכניות היום ולא לחכות לרגע האחרון. לגייס ראייה אסטרטגית", מסכם זהבי.
"אני חושבת שיש בעיה בחוק החיזוק והתנגשות בינו ובין מה שקורה בעיריות", אומרת עו"ד סיני. "תעשו סנכרון, תעשו סדר, תעשו לנו חיים קלים ובבקשה, הורידו את שיעור ההסכמה מ-80% אחוז הסכמת דיירים ל-66%, כפי שנהוג בתכניות חיזוק".
לסיכום, הקפאון במערכת הפוליטית לא צריך לבוא על חשבון תכניות ההתחדשות העירונית. בזמן שהפוליטיקאים עסוקים במערכת הבחירות הנוספת, כדאי אולי ננצל את ההזדמנות ולהצטרף לתכנית תמ"א 38, לפני שזו נסגרת באופן סופי.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
