הסכם היטל השבחה לפני אישור תוכנית אינו חוקי

בית המשפט דחה עתירה של חברות בנייה כנגד דרישת תשלום שלטענתן מנוגדת להסכם שחתמו לפני 20 שנה עם הוועדה המקומית ברחובות

עו"ד אורי נוה | פסקדיןפורסם: 01.04.20 , 15:11

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט לעניינים מנהליים בלוד הובהר כי אין אפשרות להסכים מראש על תשלום היטל השבחה לצמיתות על קרקע שטרם אושרה לגביה תוכנית בנייה. בהתאם פסל השופט אחיקם סטולר הסכם לא חוקי שכרתו חברות הבנייה "בנייני מ.י גינדי הנדסה ופיתוח" ו"תל-דר נכסים והשקעות" לפני 20 שנה עם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות, ובמסגרתו שילמו מראש היטל השבחה עבור מתחם "אמריקן סיטי" שהיה בבעלותן. התוצאה היא שהחברות יצטרכו לשלם היטל נוסף עקב אישור תוכנית בנייה חדשה.

ההסכם נכרת בתקופה שבה הוועדה המקומית הייתה זקוקה בדחיפות לתזרים מזומנים. חברות הבנייה ניצלו זאת וסיכמו עמה שישלמו לה כ=2.05 מיליון שקל עבור היטל ההשבחה על המתחם, שאת הייעוד בו תכננו להפוך מתעשייה למסחר. שומת ההיטל התבססה על הערכת שווי הקרקע באותו מועד, אף שתוכנית הבנייה עדיין לא אושרה.

ב-2018 שלחה הוועדה המקומית לחברות דרישה לתשלום היטל השבחה נוסף ובתגובה הן הגישו נגדה עתירה, שבה טענו כי כבר שילמו את ההיטל מראש ולצמיתות, בהתאם להסכם, ולכן היא לא רשאית לדרוש מהן עוד תשלום.

מנגד טענה הוועדה כי ההסכם התייחס רק ל-7,925 מ"ר מתוך 18 אלף מ"ר, וכי ממילא הוא צריך להתבטל משום שהייתה בו טעות מהותית בחישוב. יתרה מכך, הוועדה טענה כי מדובר בהסכם מושחת ולא חוקי, שכן אסור לקבוע היטל השבחה טרם אישור תוכנית, וכתוצאה ממנו זכו העותרות בהנחה על חשבון הקופה הציבורית. הוועדה הוסיפה כי התוכנית שבגינה שולם ההיטל אושרה ב-2004. אלא שב-2018 היא בוטלה והוחלפה בתוכנית אחרת שהעניקה לעותרות זכויות בנייה גדולות יותר.

(צילום: shutterstock)

השופט סטולר קיבל את טענת הוועדה שלפיה ההסכם התייחס רק לחלק מהקרקע, תוך שציין כי הסכום ששולם אינו הגיוני ולא תואם את גודל השטח. השופט הוסיף עוד כי המחלוקת הזו כבר הוכרעה בבוררות שערכו הצדדים לאחר אישור התוכנית מ-2004, ופסק הבורר מחייב אותם.

בהמשך, השופט אמנם דחה את טענת הטעות שהעלתה הוועדה תוך שקבע כי הייתה מודעת היטב לכך שההיטל המוסכם היה נמוך ובמשך שנים לא נקטה הליכים לביטול ההסכם. עם זאת, הוא קיבל את הטענה שההסכם אינו חוקי.

בפסק הדין הובהר כי חוק התכנון והבנייה קובע שהיטל השבחה יחושב לפי המועד שבו ניתן תוקף לתוכנית המשביחה. "קביעה זו עולה בקנה אחד עם שיקול כלכלי פשוט, לפיו שווי המקרקעין משתנה מעת לעת כך שאי אפשר להעריך מראש מה יהיה ערך ההשבחה לכשתאושר התוכנית", נכתב.

יתרה מכך, השופט ציין כי החוק אוסר על ניהול משא ומתן וכריתת הסכם בנוגע להיטל במטרה למנוע מצב של הפעלת לחצים על הרשות להתגמש בסכום תוך פגיעה בציבור.

לסיכום נפסק כי "ההסכם קבע שומה מראש ולצמיתות וזאת שלא כדין" והשופט פסל אותו. נוכח האשמה של שני הצדדים, נפסק התוצאה המאוזנת היא שהעותרות ישלמו היטל רק עבור הזכויות שהתווספו בתוכנית החדשה. מאחר שזהו בדיוק החישוב שערכה הוועדה המקומית בדרישת התשלום, העתירה נדחתה.