מדריך למכירת ורכישת דירה מכונס נכסים

דנה ויגאל הם זוג היי-טק: הוא מתכנת, והיא מעצבת אתרים. בשיאה של תקופת הפריחה בענף ההיי-טק - לפני כשנה וחצי - רכשו השניים דירה ברעננה במחיר של כ-200 אלף דולר. בהיעדר חסכונות משמעותיים בא כמעט כל הסכום הזה ממשכנתא. אמנם המשכנתא היתה קצת גדולה עלינו, מספר יגאל, אולם לא היינו בלחץ. קיבלתי חבילת אופציות יפה מחברת הסטארט-אפ שבה עבדתי, והייתי בטוח שבתוך זמן לא רב היא תהיה שווה הון ואוכל באמצעותה לא רק להחזיר את כל המשכנתא, אלא אפילו לעבור לווילה יוקרתית ועוד לממן נסיעת פאר מסביב לעולם.

המציאות טפחה על פניהם. הסטארט-אפ שבו עבד יגאל - כמו רבים אחרים בזמן האחרון - פשט את הרגל, והאופציות שבידו לא היו שוות את הנייר שעליו הודפסו. לרוע המזל גם דנה איבדה את עבודתה כמעצבת אתרים, והשקיעה של חברות האינטרנט הקשתה עליה למצוא עבודה חדשה. במשך חודשים ארוכים היא היתה מובטלת. נכנסו לגל של פיגורים בתשלומי המשכנתא, מספרים השניים. לא מכבר עוקלה דירתם על-ידי בנק המשכנתאות, שאישר להם את ההלוואה הגדולה בהסתמך על העתיד המזהיר שציפה להם בעולם ההיי-טק.

דנה ויגאל אינם יוצאי דופן. מאז תחילת השנה נרשם גידול של 40% במספר הבקשות של הבנקים לעקל דירות בגלל פיגורים בהחזרי משכנתאות. מדובר ב-1,200 משפחות, שעתידות למצוא את עצמן בקרוב ללא קורת-גג.

אמרו לא לכונס: מכרו בעצמכם

נוטלי משכנתאות, שאינם מצליחים לעמוד בהחזרים החודשיים, אינם חייבים להגיע לכינוס נכסים, דהיינו למצב שבו בית-המשפט ממנה עורך-דין שיפקח על מכירת הנכס ועל העברת התמורה לכל החייבים. נוטלי המשכנתאות יכולים למכור בעצמם את הנכס ולנצל את התמורה להחזר חובותיהם. זוהי אופציה עדיפה, שכן מוכר פרטי משיג תמיד תמורה טובה יותר לנכסיו מאשר כונס הנכסים.

ככונס ותיק אני ממליץ לאנשים לבצע את המכירה בעצמם - אפילו תוך הורדת מחירים משמעותית, אומר עו"ד יעקב ניז'ינסקי, אבל אנשים לא עושים את זה, אלא מעדיפים להסתגר בקונכייה שלהם ולתת את דירתם לכונס. אותה דירה נמכרת לבסוף על-ידי הכונס ב-20%-15% מתחת לשוויה הריאלי, ואם לא די בכך, מנכים מההכנסה המצומקת גם הוצאות שכר טירחה, אגרת משפט, אגרת פינוי ותשלום ארנונה עבור כל התקופה שבה עמדה הדירה ריקה.

לדברי עו"ד ניז'ינסקי, מאז התקבל חוק שטרית ב-1992 יכולים הבנקים לממש נכס בקלות רבה. לפני קבלת החוק הם נמנעו מלפנות דיירים, אלא דרשו את החזר החובות מערבים.

אף שמכירת דירה באמצעות כונס נכסים היא אופציה גרועה, הרי לפעמים אין שום אפשרות לחמוק ממנה. זה קורה, למשל, כאשר בני-זוג נמצאים בהליכי גירושין ואינם יכולים להגיע להסכמה על חלוקת הרכוש ביניהם.

מה עושים?

*ברגע שנוצר קושי בהחזר המשכנתא, יש ליצור קשר עם הבנק וליידע אותו. חשוב להסביר לבנק מה עומד בפניכם, לפרט את הקשיים ולגבש ביחד פתרון. בשום אופן אין להפסיק את החזר המשכנתא בלי לומר מלה על כך לבנק, שכן תגובתו תהיה קשה יותר. זכרו שהבנק יעדיף תמיד להגיע להסדר הוגן על-פני נקיטת הליכים חד-צדדיים.

*אל תתעלמו מהודעות הבנק על בעיות בתשלומי המשכנתא, שכן התעלמות תגרור נקיטת צעדים דרסטיים נגדכם.

*אם מדובר בקושי זמני בלבד - למשל בגלל הוצאה בלתי צפויה - נסו להגיע לפריסה של החוב.

*אם חל שינוי לרעה ביכולת ההחזר, נסו להגיע לפתרון של סילוק המשכנתא הקיימת באמצעות נטילת משכנתא חדשה, שתתפרס על-פני תקופה ארוכה יותר, שתתאים ליכולת ההחזר החדשה.

המלצות לרוכשים מכינוס נכסים

אולם אסונם של האנשים, שדירותיהם הגיעו לכינוס נכסים, עשוי להיות המזל הגדול של מי שטורחים לרכוש דירות כאלה, המוצעות למכירה במודעות מיוחדות בעיתונים. מודעות אלה מתאפיינות באותיות זערוריות - שמרתיעות אנשים לעיין בהן - אך הטרחה הזאת מאוד משתלמת. רכישת דירה מכונס נכסים היא לא רק זולה, אלא נחשבת גם בטוחה מאוד. "היתרון ברכישת נכס מכונס נכסים", מסביר נחמן שכטר, יו"ר ארגון הגג של המתווכים (מלד"ן) "הוא שקיימת ודאות מלאה כי הנכס אינו משועבד או מעוקל לגורם כלשהו".

יתר על כן, מציע ההצעה אינו מפסיד שום דבר, מסביר עו"ד ניז'ינסקי. המציעים מצרפים המחאה בנקאית בגובה 10% מההצעה שלהם. כאשר מישהו אחר זוכה בנכס, מוחזרות, כמובן, כל ההמחאות למציעים האחרים שלא זכו.

*גם בעת רכישה מכונס אסור לוותר על שירותיו של עורך-דין שיבצע את כל הבדיקות הנדרשות.

*לעולם אל תגישו הצעה, אם אינכם בטוחים לחלוטין ברצונכם לממשה. הצעתכם עלולה להתקבל, ואם תתחרטו תפסידו הרבה כסף.

*בדקו היטב את מצבה הפיזי של הדירה, שכן לאחר רכישתה אין שום כתובת שאליה ניתן לבוא בתלונות.

מיהו צייד

עו"ד בני ברץ, מומחה לנדל"ן, חולק על מי שמגדירים נכס מכינוס נכסים כבטוח לחלוטין לרכישה. לדבריו, גם אם בית-משפט חותם שהנכס נקי משעבוד ומעיקול, וגם אם הרוכשים מוגנים מפני חובות שלא התגלו שרובצים על הדירה, הרי במקרה שמתגלה לאחר הרכישה פגם מהותי בדירה, אין לרוכש כתובת שאליה יוכל לפנות. הסיבה: במודעות של כונסי הנכסים מצוין במפורש שמציע הצעת הרכש חייב לבצע את כל הבדיקות בעצמו, ולבית-המשפט ולכונס הנכסים אין שום אחריות אם לאחר הרכישה מתגלית תקלה כלשהי.

כידוע, כאשר רוכשים דירה מקבלן או אפילו מיד שנייה, יש לרוכשים כתובת שאליה הם יכולים לפנות במקרה שהם מגלים פגמים מהותיים לאחר הרכישה. מכאן, אומר עו"ד ברץ, אפשר להבין את חשדנות הציבור כלפי נכס שבכינוס נכסים, והחשדנות הזאת היא אחד הגורמים למחירו הנמוך יותר של הנכס.

ממחלקת המחקר של אנגלו סכסון מדווחים כי כעת מוצעים למכירה ברחבי הארץ כ-2,500 נכסים שנמצאים בכינוס. "ניתן בהחלט לדבר כעת על עלייה בנתח שוק זה," מאשר מאיר נחשון, מנכ"ל אנגלו סכסון. עו"ד בני ברץ מסביר, כי כל אימת שישנה הרעה במצב המשק, נרשם מייד גידול בחובות שאינם נפרעים ובמספר הנכסים שמגיע לכינוס. ואם לא די בכך, הרי תהליך זה מלווה בירידה של ממש בערך הנכסים.

בדירות מכונס נכסים גלומה לעיתים הזדמנות, שכן מחירן לרוב נמוך ממחיר השוק, ואף שמצבן הפיזי הוא לעיתים קרובות ירוד, הרי ניתן באמצעות שיפוץ לקבל נכס תקין במחיר אטרקטיבי ביותר, מדגיש ערן רולס, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי. עם זאת הוא מדגיש כי יש לאמוד בקפדנות את היקף השיפוץ הנדרש בדירה ולקחת אותו בחשבון בהצעת המחיר.

לדברי מאיר נחשון יש סוחרים התרים כל הזמן אחר נכסים שאפשר לרכוש בזול מכינוס נכסים, אולם ישנם גם מחפשי דירות רגילים, שסורקים את המודעות של כונסי הנכסים מתוך תקווה למצוא נכס שעונה על צורכיהם. הסיכוי לכך אינו מבוטל, שכן מדובר בשוק גדול של אלפי דירות בשנה.

עו"ד בני ברץ: יש 'ציידים' שלא מסתפקים בסריקת המודעות בעיתונים, אלא אף יוצרים קשר עם הכונסים כדי להגיע למידע שאינו מופיע במודעות, כגון אפשרויות השבחה.

מה לבדוק?

המחלקה המשפטית של בנק אדנים למשכנתאות מסבירה מה חייבים לבדוק בעת רכישת דירה מכונס נכסים:

1. יש לוודא שהתהליך מתבצע על-ידי רשות מוסמכת (הוצאה לפועל, בית-משפט או כל רשות אחרת הפועלת על-פי דין), ושכונס הנכסים, החתום על חוזה המכר, מונה על-ידי הרשות המוסמכת.

2. חוזה המכר אושר על-ידי הרשות המוסמכת. החוזה הראשוני שייחתם בין הקונה לבין הכונס יהיה מותנה, והוא ייכנס לתוקף רק לאחר קבלת אישורה של הרשות המוסמכת.

3. סעיף 34 א' לחוק מכר מעניק לקונה הגנה מפני חובות הרובצים על הנכס, ואשר לעיתים עלולים אפילו לעלות על שווי הנכס. אם המכירה נעשית על-ידי רשות מוסמכת תמורת תשלום מלוא התמורה, יקבל הקונה את הדירה נקייה - בין אם נפרעו כל חובות המוכר ובין אם לאו.

4. על-מנת שהקונה יוכל ליהנות מהגנת סעיף 34 א', עליו לוודא שהמכירה מבוצעת באישורה של רשות מוסמכת כנגד תשלום מלוא התמורה שנקבעה בחוזה המכר. אם לא מתקיימים כל התנאים האלה, לא תחול הגנת הסעיף.

5. בעקבות תיקון בפקודת המיסים, מתנה לשכת המקרקעין (טאבו) את רישום זכויות הקונה בהצגת אישורים, שהמוכר שילם את כל מיסיו: מס שבח, מס מכירה ומיסי עירייה.

עצה: במרכז הדיור שבמרכז הבנייה הישראלי ניתן ייעוץ משפטי חינם על כל האספקטים לרכישת דירה. טלפון: 09-9502777.

יתרונות הרכישה מכינוס נכסים

*המחיר לרוב נמוך ממחיר השוק בשיעור שיכול להגיע עד כדי 20%.

*רישום הדירה על-שם הקונה ופינוי הדירה חייבים להתבצע עד חודשיים מיום המכירה. אם הדיירים אינם מפנים במועד, אפשר לפנותם באמצעות המשטרה.

*קנייה בטוחה, יחסית. קיימת ודאות מלאה כי הנכס אינו משועבד או מעוקל. גם אם רובצים עליו חובות לא ידועים, הרי הרוכש מוגן מפניהם.

חסרונות הרכישה מכינוס נכסים

*במקרה שמתגלים פגמים בנכס לאחר רכישתו, אין שום כתובת שאליה ניתן לבוא בתלונות.

*אם התקבלה הצעת המחיר שהוגשה לכונס במכרז, לא ניתן לסגת ממנה, אלא במחיר הערבות הבנקאית, שהיא בגובה של 10% מגובה ההצעה.