מימון העסקה הגדולה של חייכם
מי נותן משכנתא? מי זכאי לקבל אותה? איזה ביטוחים צריך לעשות? YNET מגיש לכם את המדריך המלא למשכנתאות. רגע לפני שאתם חותמים על העסקה, שכלל הנראה תהיה הגדולה שתעשו בחייכם
עבור רוב האנשים רכישת דירה היא צעד משמעותי ביותר וקרוב לוודאי גם שמדובר בעסקה הגדולה ביותר שיעשו ביימי חייהם. רכישת דירה היא, כידוע, עניין יקר ומצריכה סכומים גבוהים, כאלה שאינם מצויים בכיסו של אדם ממוצע. בדיוק לעניין זה נוצרה הלוואת המשכנתא.
בשורות הבאות תוכלו למצוא תשובות לכמה מהשאלות העיקריות הניצבות בפני מי שעומד בפני לקיחת משכנתא:
מהי משכנתא?
המשכנתא היא הלוואה לרכישת דירה או נכס, הניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה. הלוואת המשכנתא ניתנת כנגד שעבוד הנכס, שעבוד שמסתיים כאשר ההלוואה נפרעת במלואה.
בישראל מקובל מאוד לרכוש דירה באמצעות משכנתא, כשמאחורי צעד זה יש הגיון כלכלי רב: במקום לשלם שכר דירה חודשי של כמה מאות דולרים, כדאי לקחת הלוואה מהבנק, להתאמץ עוד קצת ולרכוש דירה, שתהיה כולה בבעלותכם. במילים אחרות, שכר דירה הוא הוצאה, ורכישת דירה היא השקעה.
מי נותן משכנתא?
בישראל פועלים תשעה בנקים המוגדרים כבנקים למשכנתאות, כשאליהם מצטרפים שני בנקים מסחריים המעניקים גם הם הלוואות משכנתא וכמה חברות ביטוח, שבשנים האחרונות החלו גם כן להיכנס לתחום.
חלקם של הבנקים למשכנתאות משתייכים לאחת הקבוצות הבנקאיות הגדולות הפועלות בארץ וסניפיהם ממוקמים ברובם בתוך סניפי בנק האם (כך, למשל, בנק לאומי למשכנתאות או בנק משכן מקבוצת בנק הפועלים).
הגופים המספקים כיום משכנתאות הם: בנק טפחות, בנק משכן, בנק לאומי למשכנתאות, בנק דיסקונט למשכנתאות, בנק ירושלים, הבנק הבינלאומי למשכנתאות, בנק עצמאות (מקבוצת הבנק הבינלאומי), בנק כרמל ובנק אדנים.
הבנקים המסחריים המעניקים הלוואות משכנתא הם מרכנתיל ואגוד. כאמור, בשנים האחרונות החלו גם חברות הביטוח לשווק הלוואות משכנתא, אם כי שם מעדיפים לספק בעיקר הלוואות משלימות.
יצוין כי חברות בנייה וקבלנים מציעים לעתים מבצעים בהם נעשה שימוש במונח "משכנתא", אך כאן לא מדובר במשכנתא, אלא בהנחות או הטבות כלשהן המהוות תחליף להוזלה במחיר הדירה.
מי זכאי לקבל משכנתא?
מדינת ישראל מעניקה, באמצעות משרד השיכון והבינוי, הטבות למגזרים שונים באוכלוסייה. בין מגזרים אלה נמנים זוגות צעירים, עולים חדשים, חסרי דיור, רווקים מעל גיל 30 ומשפחות חד הוריות.
ההטבה ממנה נהנים הזכאים ניתנת באמצעות ריבית מופחתת על הלוואה מכספי המדינה. גובה ההלוואה המוזלת נקבע בהתאם לפרמטרים כמו גיל הלווים, מספר בני המשפחה ומספר שנות הנישואים.
על פי כללי משרד השיכון, ככל שגיל הלווים גבוה יותר, מספר ילדיהם ומספר האחים והאחיות שלהם גדול יותר ומספר שנות נישואיהם רב יותר, כך הם מקבלים יותר נקודות, והן אלה המזכות אותם בהלוואה גדולה יותר.
עם זאת, במקרים רבים ההלוואה הניתנת מכספי משרד השיכון נמוכה מעלות הנכס הנרכש, ולכן נדרשת הלוואה משלימה מכספי הבנקים.
מה הם סוגי ההלוואות הקיימים?
הבנקים משווקים סוגים רבים של משכנתאות, הנבדלות זו מזו בכמה פרמטרים: סוג ההצמדה (למדד, לדולר או לריבית הפריים), סוג ההלוואה (בריבית קבועה או בריבית משתנה) ובמסלולי הפירעון.
בחירת מסלול ההצמדה צריכה להיקבע בהתאם להכנסותיו של הלווה. אם הכנסתו צמודה למדד, הגיוני שייקח הלוואה צמודת מדד. אם, להבדיל, יש לו הכנסות דולריות, מן הראוי שישקול ליטול הלוואה דולרית.
למעשה, המסלול הדולרי נפוץ בעיקר בקרב תושבי חוץ ורק מעטים מקרב תושבי ישראל משתמשים במסלול זה.
גם מסלולי הפירעון צריכים להיקבע לפי כושר ההחזר. לבנקים יש תוכניות רבות ומגוונות, כאלה המאפשרות דחיית תשלומי הקרן, תשלום מופחת של הקרן בראשית תקופת ההלוואה והגדלת התשלומים בהמשך. גם כאן יש משקל רב לתזרים ההכנסות של הלווה.
לזוגות צעירים, שרמת הכנסתם נמוכה, אך הם מצויים על מסלול מקצועי המבטיח שיפור בהכנסות בהמשך, כדאי לשקול נטילת הלוואה עם החזרים נמוכים בהתחלה וגדלים עם הזמן.
שאלת כושר ההחזר היא אחת החשובות ביותר שיש לשאול טרם לקיחת משכנתא, וזאת בעיקר לנוכח משך הזמן הארוך של העסקה. הכלל המקובל הוא, שסכום הפירעון החודשי יכול להגיע עד לסכום של שליש מההכנסה המשפחתית נטו. שיעור גבוה יותר עשוי לגרור קשיים בפירעון, בהנחה שאין מקורות הכנסה אלטרנטיוויים.
מה בין הלוואות מכספי הבנק להלוואות מכספי משרד השיכון?
כפי שכבר צוין, חלקן של ההלוואות מגיע מכספי המדינה ומיועד עבור הזכאים, כאשר הבנקים מהווים מתווכים בלבד ומקבלים עמלה עבור שירות זה. ואולם, הפעילות העיקרית שלהם היא במתן הלוואות משכנתא מכספי הבנק - מה שמכונה "הלוואות חופשיות".
הבנקים מעניקים הלוואות משכנתא בשיעור מימון המגיע עד לכ- 80% משווי הנכס, בהתאם לסוג הלווה וכושר הפירעון שלו.
אם, למשל, שני בני הזוג עובדים ומציגים תלושי משכורת גבוהים, סיכוייהם לזכות בשיעור מימון גבוה גדולים. לעומת זאת, לווה שמשכורתו נמוכה יתקשה לזכות בשיעור מימון הגבוה מ- 60% מערך הנכס.
במקרים מסוימים, בהם הבנק המלווה הוא גם הבנק שמממן את הקמת פרויקט הבנייה, שיעור המימון יכול להיות אף גבוה מ- 80%.
איזה ביטוחים יש לרכוש במסגרת המשכנתא?
הבנקים למשכנתאות דורשים מהמשתכנים לרכוש פוליסת ביטוח חיים וביטוח מבנה, שתבטיח את זכויות הבנק במקרה שהלווה הולך לעולמו או שהנכס ניזוק בטרם נפרעה ההלוואה.
למרות שלא כל בנק טורח לציין זאת, הלווה רשאי לרכוש פוליסה מחוץ לכותלי הבנק, אם אצל סוכן ביטוח ואם בחברות הביטוח הישיר. כדאי לזכור שבמקרים רבים עלות רכישת פוליסה מחוץ לבנק תהיה נמוכה מזו שבבנק. הדברים אמורים בעיקר לגבי זוגות צעירים, כאלה שפרמיות ביטוח החיים שלהם נמוכות יחסית.
מי שכבר מבוטח בביטוח חיים אינו חייב לרכוש פוליסת ביטוח נוספת, אך הבנק ידרוש ממנו לשעבד את הפוליסה לטובת הבנק. עניין זה אינו חל על מי שברשותו ביטוח מנהלים והוא יחויב בהוצאת ביטוח חיים לטובת המשכנתא.
הכלל הזה תקף גם לביטוח הנכס. אגב, המבוטח אינו חייב לרכוש פוליסה המכסה את מלוא שווי הנכס, אלא רק עד לגובה היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה. למשל, אם הדירה עולה 200 אלף דולר, ומתוך כך מחצית מומנו שלא באמצעות הבנק, יש אפשרות לרכוש פוליסת ביטוח מבנה וחיים רק בסכום ביטוח של 100 אלף דולר, שהוא הסכום אליו נחשף הבנק.
פורסם לראשונה
משכנתא. הגיון כלכלי רב
מומלצים
