משכנתאות בתקופת אי-ודאות: מה ממליצים הבנקים

הריבית במשק ירדה ב-2%, הבורסה זינקה, הדולר מטפס מעלה, הריביות לחוסכים בפקדונות שקליים ובתוכניות חיסכון ירדה, אבל הריבית על משכנתאות לטווח ארוך ירדה רק בשיעור מזערי. ניסינו לבדוק בעזרת הבנקים למשכנתאות איזה משכנתא כדאי לקחת היום: צמודת מדד עם ריבית קבועה, ריבית משתנה, צמודה לדולר, או צמודה לפריים. זאת, לגבי לווים המעוניינים בהלוואה של 360 אלף שקל ויכולים להחזיר כ-3,500 שקל בחודש. מה כדאי לעשות למי שכבר נטל משכנתא ויש לו אפשרות לעבור למסלול לאחר בלי קנס.

ההמלצות הן: להמתין מעט להתבהרות, לראות היכן תתייצב הריבית הקבועה צמודת מדד לטווח ארוך. אם היא תרד לכיוון 5% בשנה, וכלל לא בטוח שתרד, כדאי לקחת הלוואה בריבית קבועה. אחרי שייגמר הפיחות בדולר כדאי לקחת חלק מההלוואה צמודה למט"ח. למי שיש הכנסה דולרית כדאי להגדיל את המרכיב הצמוד למטח אחרי סוף הפיחות.

בכל מקרה, כדאי להקשיב להצעות, כי חוסר הוודאות בשווקים יוצר הזדמנויות וסיכונים, וצריך לגלות עירנות ולעקוב. זאת, בהמשך למגמה של החודשים האחרונים של נטילת משכנתאות משולבות בין מספר מסלולים.

לאומי-משכנתאות

מנכ"ל לאומי-משכנתאות, ראובן צבאג, אמר כי הריבית הקבועה לטווח ארוך עדיין לא ירדה ועומדת כעת על כ- 5.6%-5.7% בממוצע. להערכתו, בעוד כחודש וחצי הדברים יתבהרו ואז הריבית הקבועה תרד. כעת הוא ממליץ למי שכבר לקח הלוואה בריבית משתנה להמתין, ולקבע את הריבית אם היא תרד לכיוון 5%, דבר שכרגע לא נראה שיקרה. הוא מציע לקבע עד 25% מההלוואה בריבית הפריים הנוכחית, 5.3% לשנה, וכן לקבע 25% מההלוואה במסלול דולרי.

בלאומי-משכנתאות מוצעת הלוואה דולרית לפי השער היציג. אם השער יירד אפשר לבצע פירעון מוקדם לפי היציג. לגבי הלוואה חדשה הוא מציע עד 25% במסלול דולרי, 25% צמוד לפריים ובין 50%-25% מההלוואה צמוד למדד, דבר שנותן ללקוח ביטחון. את החלק הצמוד למדד ניתן לחלק חצי ריבית קבועה וחצי משתנה.

בנק טפחות

בבנק אומרים, שעל הלווה לברר מהם התנאים המוצעים לו ולשים לב ששיעורי הריבית ירדו אך טרם התייצבו. כדאי לשלב בין הצמדה לדולר, לפריים ולמדד. בטפחות אומרים, כי מי שלקח משכנתא מסוג זה בחודשים האחרונים נהנה מהורדת הריבית המשתנה והורדת ריבית הליבור.

בטפחות מציעים בין 20%-10% בצמוד מדד בריבית קבועה. הריבית במסלול עדיין גבוהה יחסית לריבית במסלול הפריים ולריבית במסלול צמוד מדד בריבית משתנה, אך מסלול זה נותן יציבות, ויש יתרון אם הוא מהווה עד 20% מההלוואה. כיום הריביות בבנק עומדת על 5.75%-5.45% לשנה.

בטפחות אומרים, כי רק אחרי גמר תהליך הפיחות כדאי לשלב בהלוואה מרכיב דולרי בין 20%-10% ללווים שאינם בעלי הכנסה דולרית או צמודה לדולר. הריבית במסלול נמוכה בהשוואה למסלולים אחרים. ללווים עם הכנסה דולרית יש יתרון בהגדלת הרכיב הדולרי לרמה של 50%-45% מההלוואה, גם כאן רק אחרי גמר הפיחות.

בנק משכן

בבנק מציעים לפזר סיכונים בין מסלולים שונים: 45%-40% בריבית משתנה (פריים), מסלול בו יש יתרון אם הוא מהווה חלק משמעותי בהלוואה לאור ירידת הריבית במשק; צמוד-מדד בריבית משתנה 45%-40%; צמוד-מדד בריבית קבועה 20%-10%. כיום משכן מציע ריבית 4.7%-4.9% לשנה במסלול זה.

הבנק הבינלאומי למשכנתאות: לגבי השאלה אם לקבע את הריבית, אומרים בבנק כי הדבר תלוי בהעדפת והערכת הלקוח. השיקול מתי לקחת הלוואה חדשה צריך להיעשות על-ידי הלקוח, בהתחשב בכך שריבית איגרות החוב במגמת ירידה ומנגד הדולר במגמת עלייה.

בנק אגוד

משה שבאתי, מנהל מחלקת משכנתאות באגוד, אומר כי בתקופה הקרובה כדאי לקחת משכנתא צמודה לפריים. כיום אגוד מציע ריבית פריים פחות 0.5% לשנה, 4.8% לשנה. לדבריו, יש להלוואה כזו יתרון בכך שניתן לפרוע אותה או לעבור למסלול אחר בכל עת ללא עמלה.

אפשרות נוספת היא משכנתא צמודה למט"ח. באגוד ניתן להצמיד ההלוואה למגוון מטבעות ולא רק לדולר. מי שמאמין ששער הדולר קרוב לשיא ולא ימשיך לעלות בשיעור חד, יכול לקחת מחצית ההלוואה צמודה למט"ח ומחצית צמודה לפריים ליבור. הריבית במסלול הדולרי היא ליבור + 1.5% לשנה.

במסלול ריבית משתנה ניתן לקבל הלוואה במחיר נמוך יחסית, כ-4.6% לשנה, אבל הוא אומר שאין ביטחון שהריבית תישאר כה נמוכה בעתיד. ההערכה היא, כי הריבית צמודת המדד תתייצב לטווח ארוך סביב כ-5.5% לשנה, ולכן מי שלוקח הלוואה בריבית משתנה חשוף לסיכון עליית ריבית בשנה הבאה.

בנק מרכנתיל דיסקונט

משה אגבי, מנהל אגף משכנתאות בבנק, מציע לחכות עוד כשבועיים שלושה, ולראות אם הריבית צמודת המדד לטווח ארוך תרד לכיוון 5% לשנה, אז יהיה כדאי לקבע הריבית. אגבי סבור, כי בהלוואות לטווח ארוך (15 שנה ויותר) לא כדאי לקבע לפריים. אם הריבית המשתנה צמודה + 4% לשנה, כדאי לקחת מסלול זה (כיום כ- 5.3%). אם אין אפשרויות כאלה כדאי, לדעתו, לקחת את כל ההלוואה בריבית פריים, עם אפשרות לעבור בכל רגע למסלול אחר. לגבי משק בית המוכן ליטול סיכון, הוא ממליץ לחלק את ההלוואה בין ריבית קבועה למסלול דולרי.

בנק ירושלים

הכדאיות בקביעת הריבית נובעת משיעור הריבית שהבנק יהיה מוכן לתת ללווה. לגבי נטילת משכנתא הם מציעים שתי אפשרויות: הלוואה צמודת מדד ל-12 שנה בריבית של 5.8%, עם החזר חודשי של 3,500 שקל, או שילוב של שליש פריים + 0.5% לשנה, שליש בסיס ליבור + 2% לשנה ושליש ריבית קבועה צמודת מדד - 5.8% לשנה.