מה עדיף: משכנתא מסובסדת או הנחה?

חתן פרס הנובל הטרי לכלכלה, הפסיכולוג הישראלי דניאל כהנמן, זכה לתהילת עולם על שהצליח להוכיח כי את רוב ההחלטות הכלכליות אנחנו מקבלים על בסיס הרגש ולא על בסיס ההיגיון. הקביעה הזאת נכונה במיוחד בעיסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שרובנו עושים במהלך החיים שלנו: קניית דירה. בקניית דירה יש אלמנטים פסיכולוגיים רבים - אפילו בתחום שבו היה צריך לשלוט אך ורק ההיגיון הקר: כיצד לממן את העיסקה.

שתי אפשרויות מימון מרכזיות מציעים כיום הקבלנים וחברות הבנייה לרוכשים: הטבת משכנתא או הנחה על מחיר הדירה. איזו מבין שתי האפשרויות עדיפה, בהנחה שלשתי ההטבות מקצה הקבלן סכום זהה?

באופן כללי קיימים שני סוגים של הטבות משכנתא:

1. סבסוד על ידי הקבלן (הטבת ריבית). לדוגמא, הבנק דורש 6.5%, והחברה מסבסדת 2%, כך שהרוכש משלם בסופו שלח דבר 4.5% לאורך כל חיי המשכנתא.

2. סבסוד החזרי משכנתא לתקופה הראשונה: למשל, בשנה-שנתיים הראשונות להחזר המשכנתא משלם הקבלן את ההחזר החודשי - כולו או חלקו - במקום הלקוח.

מבחינה מימונית, תמיד כדאי לקבל הנחה ישירה במקום הטבת משכנתא, אומר רו"ח חן רייך, סמנכ"ל הכספים בחברת אמריקה-ישראל להשקעות - כמובן בתנאי שההטבה הכספית שוות ערך להטבה במשכנתא. לדוגמא: קבלן מחליט לתת 24 אלף שקל הטבה - או בפריסה של 1,000 שקל בחודש במשך השנתיים הראשונות מיום הרכישה של הלקוח כהחזר עבורו על המשכנתא או בהנחה מיידית של מלוא הסכום. במקרה כזה, אין שום ספק שכדאי לקחת את ההנחה המיידית. אבל לא מעט קבלנים מכניסים את הלקוחות שלהם לדילמה ומציעים להם או הנחה מיידית בסך 24 אלף שקל או הנחה של 26 אלף שקל בפריסה לשנתיים. החוכמה היא להבין את המשמעות של פריסת התשלומים.

מי שמרוויח למעשה מהטבת המשכנתא הוא הבנק. לדברי דרור תורן, סמנכ"ל השיווק של אמריקה ישראל, הבנק מקבל במקרה הזה החזרי משכנתא בטוחים לתקופה הראשונה של ההלוואה, מכיוון שבמקום לסמוך על יכולת ההחזר של הלקוח הקטן, יש קבלן גדול שנוטל על עצמו את ההחזר. כעיקרון, הקבלן מקצה 10% לבונוסים כספיים, שעדיף לקחתם במזומן.

אם זה המצב, מדוע מתבצעות כל כך הרבה עסקאות בהטבת משכנתא?

הסיבה המרכזית היא פסיכולוגית ולא רציונלית: הכותרת הטבת משכנתא נשמעת לרוב הרוכשים אטרקטיבית הרבה יותר מסתם הנחה. מדובר במעין עטיפת צלופן מרשרשת, שחביבה על הלקוחות בלי שום קשר לתוכן שהיא מכילה. רוכשים רבים מעדיפים לקבל את הכסף טיפין-טיפין, על פני תקופה ארוכה, במיוחד אם הקבלן מציע - לכאורה - יותר כסף בהטבת המשכנתא.

נמחיש את הנאמר לעיל באמצעות דוגמא קונקרטית: נניח שרוכש דירה לקח הלוואה בסך 470 אלף שקל בריבית שנתית של 6.5%. מספר חודשי תשלום: 120 (10 שנים). החזר חודשי: 5,357 שקל. שיעור ריבית שנתי לאחר סבסוד קבלן: 4%. החזר חודשי לאחר הסבסוד: 4,985 שקל. סבסוד הקבלן: 372 שקל בחודש לאורך כל שנות ההחזר. כשמדובר בדירה שעלתה 800 אלף שקל זו הנחה של 5.5%.

נניח שהרוכש מחליט לבחור בסבסוד תשלומי משכנתא לשנה ראשונה: סכום ההלוואה ושיעור הריבית השנתית הם כמו בדוגמא לעיל. מספר חודשי תשלום: 240 (20 שנה). החזר חודשי: 3,504 שקל. סך כל ההטבה בהחזר לשנה: 42 אלף שקל. בדירה שעלותה 800 אלף שקל מדובר בהנחה בשיעור של 5.2%.

מסקנה: אם קבלן נותן הנחה מיידית בשיעור של 5% ויותר, עדיף לקחתה, כי ברוב המקרים תוספת ההנחה בגין פריסת התמלוגים תהיה נמוכה מהרווח המימוני בהנחה מיידית. כמו כן הורדת מחיר הקרן של הדירה תחסוך גם בתשלומים נלווים, כמו מס רכישה, שכר טרחת עורכי-דין ועוד.