מתי כדאי להיעזר בשירותי עו"ד כשרוכשים דירה

לפני כשבוע פסק בית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין תקדימי נגד משרד עורכי דין שהואשם ברשלנות, וחייב אותו בכמיליון שקל פיצויים לאישה שרכשה לכאורה דירה ברעננה. החוזה לרכישת הדירה נחתם במשרד עורכי הדין, ובתחילה נראה שהכל מתנהל כשורה. לאחר חודש הקישה על דלת דירתה של הרוכשת עורכת דין, שחיפשה מישהי שאמורה היתה לגור בדירה בשכירות. מתברר כי הדירה נמכרה על ידי נוכל מדופלם, שהדירה אינה ברשותו. לאחר תהליכים משפטיים ארוכים הוחזרה הדירה לבעליה האמיתיים, ורוכשת פונתה ממנה. בית המשפט מצא שמשרד עורכי הדין היה אחראי על החוזה שנחתם, ולפיכך עליו לפצות את הרוכשת בסכום שמכסה את עיקר השקעתה בדירה.

דוגמה אחרת היא איש עסקים שרכש לו דירה בפרויקט יוקרה באזור תל-אביב, שנבנה על ידי אחת החברות הקבלניות המובילות בישראל. למרות שמדובר בדירה שערכה עולה על 500 אלף דולר, האיש בחר שלא לקחת עורך דין שייצג אותו מול החברה - וחתם על החוזה כפי שהוגש לו על ידי החברה. החברה איחרה במסירת הדירה בלמעלה משנה וחצי, וטענה כי על פי החוזה הרוכש זכאי אך ורק לפיצוי כספי בשיעור דמי השכירות החודשיים שאותם שילם בגלל האיחור. מנגד טען הקונה כי סעיף זה בחוזה הוא תנאי מקפח, מאחר שעולה ממנו שגם אם הקבלן היה מאחר בשלוש שנים במסירת הדירה - הרוכש היה זכאי רק לפיצוי בגובה דמי השכירות. הסכסוך הסתיים מחוץ לכתלי בית המשפט, והחברה אכן פיצתה את הלקוח בפיצוי ריאלי, הגבוה בהרבה מהמסוכם בחוזה. זאת על מנת שלא להגיע לבית המשפט וליצור תקדים, שעל פיו יוכלו לדרוש רוכשים נוספים פיצוי זהה.

האם לרוכשי דירות כדאי להסתייע בעורכי-דין? התשובה אינה חד-משמעית. מסקר שערכה חברת לנד-יזרעאל מקבוצת ביטוח איילון, המתמחה בענף ביטוחי זכות קניין, עולה כי 43% מהתביעות העוסקות ברשלנות מקצועית מוגשות נגד עורכי דין, ומתייחסות לטיפול לקוי בעיסקאות נדל"ן.

לשנות או לא לשנות

עו"ד ירון גבר, מומחה לדיני מקרקעין ממשרד גולדמן-ארליך-גבר, מסביר כי החלטתו של איש העסקים שלא לשנות את ההסכם היתה עדיפה על שכירת שירותיו של עורך דין, שהיה עובר על כל סעיף בחוזה ועורך בהם שינויים. הכנסת שינויים בסעיפים הבעייתיים היתה פוגמת בהגנת הרוכש על פי חוק החוזים האחידים, וייתכן שהוא לא יכול היה לקבל במקרה כזה את פיצוי ריאלי.

במקרים רבים מומלץ שלא לשנות סעיפים בחוזה, גם אם הם נראים כסעיפים מקפחים - מתוך ידיעה שבמידה ואכן מדובר בתנאי מקפח, בית המשפט יגן על רוכש הדירה. לדברי עוד גבר, יש לזכור כי מערכת החוקים במדינת ישראל כופה על הקבלן שורה של תקנים והוראות בנייה שמטרתם להגן על רוכש הדירה, ולצמצם את הפגיעה בו. הנטייה השלטת בבתי המשפט היא להגן על זכותו של רוכש הדירה מול הקבלן.

מכיוון שלקבלן יש עורך דין משלו, המטפל עבורו בהיבטים המשפטיים של הפרויקט, יש לצפות כי עורך דין זה ייצג אך ורק את האינטרסים של הקבלן. ואולם, בית המשפט העליון הטיל על עורכי הדין חובה מוגברת לפעול בשעת חתימת החוזה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. מפסיקות תקדימיות שקבע בית המשפט העליון עולה כי בהעדר ייצוג של הרוכש על ידי עורך דין מטעמו, נדרש עורך הדין של הקבלן לזהירות יתר כלפי הרוכש, על מנת שלא יכשיל אותו - אם במודע או בחוסר מודע.

את מי מייצג עורך הדין?

עד לפני מספר חודשים אסרו כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין על עורך דין לייצג גם את הקבלן וגם את הרוכש, אלא במקרה שבו הייצוג נעשה לצורך רישום הזכויות של הרוכש בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל (בהתאם לסוג הקרקע), טיפול שעליו נהוג לשלם 1.5% ממחיר הדירה.

באחרונה קיבלה ועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין החלטה לפיה עורך הדין שערך את הסכם המכר בין הקבלן לרוכש הדירה אינו רשאי לייצג את הקבלן בדיון משפטי כלשהו - לרבות בנושא ליקויי בנייה או תביעות כספיות. זאת בגלל החשש לניגוד עניינים. בית המשפט המחוזי בתל-אביב ניתן תוקף משפטי להחלטה זו.

פסק דין זה מחמיר מאוד עם הקבלנים, מתוך רצון לשמור על זכויותיהם של רוכשי הדירות. משמעותו היא בעצם שעל הקבלן לשכור שני עורכי דין: אחד שייצג אותו במהלך חתימת החוזים מול רוכשי הדירות, ויטפל גם בפעולות הרישום של הרוכשים; ושני, שייצג אותו במקרה שבו יגיש נגדו אחד הרוכשים תביעה.

למרות האמור לעיל, אין להסיק מכך שעורך דין מטעמו של הלקוח אינו נחוץ כלל, ובית המשפט ידאג לרוכש הדירה בכל מקרה של עוולה מצד הקבלן. בשנים האחרונות התפרסמו מקרים בהם סייע עורך הדין של הקבלן לרמאויות - כמו מכירת אותו נכס למספר רוכשים, זיוף שטרי בעלות וכדומה. אומנם מדובר במקרים מעטים, בעיקר בחברות בנייה קטנות, אך במידה ורוכשי הדירות היו נעזרים בשירותיו של עורך דין, סביר כי הוא היה יכול לסייע בזיהוי התרמית.

איתור מכשלות בחוזה

לא תמיד מדובר בתרמיות פליליות. לעיתים מכניסים קבלנים לחוזה סעיפים הפוגעים בזכויותיו של הקונה, ומטילים למשל על הרוכש מסים שאמורים להיות משולמים על ידי הקבלן. רוכש שאינו מודע לחוק לא יתנגד לסעיף כזה, בעוד שעורך דין מטעמו יעלה מייד על העיוות.

קיימים מספר כללים בסיסיים, שיסייעו לרוכש דירה שמחליט שלא לשכור את שירותיו של עורך דין, כדי לאתר מכשלות בחוזה המכר שהגיש לו הקבלן:

בטוחות: הדבר החשוב ביותר בעת קניית דירה הוא הבטוחות שמציג הקבלן, שאמורות להיות תואמות להוראות חוק המכר. חוק המכר קובע מספר בטוחות שעל מוכר הדירה לתת לרוכש. מומלץ לבדוק היטב את הקבלן בטרם רכישת הדירה - בגלל המיתון בשוק הנדל"ן נקלעו קבלנים רבים לקשיים כספיים, והסכנה של פשיטת רגל היא בהחלט מוחשית. התקשרות עם חברות גדולות ומוכרות, שיכולתן הפיננסית מוכחת או ניתנת לבירור, תבטיח לרוכש בטחון רב יותר.

בדיקת זכויות הקבלן בקרקע: בדיקה חשובה נוספת אותה חייב לבצע רוכש הדירה היא בדיקת הזכויות של הקבלן על הקרקע. בדיקה כזו, המבוצעת בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל, יכול כל אחד לעשות. במקרים בהם רוכש הדירה מחליט להסתפק בשירותיו של עורך הדין המייצג את הקבלן, הוא יכול לדרוש ממנו אישור בכתב כי הקבלן הינו בעל הזכויות בדירה ורשאי למכור אותה.

תשלום המסים שחלים על הקבלן: המס העיקרי שחל על הקבלן הינו מס הכנסה או מס שבח. לקבלנים יש הסדר מיוחד עם שלטונות המס, לפיו הם מקבלים אישור מפקיד השומה, המכונה טופס 50, הפוטר אותם מתשלום מס שבח. "רוכש דירה", אומר עו"ד יעקב כרמלי, מומחה לנדל"ן, "חייב לעמוד על המצאת טופס 50 מהקבלן קרוב ככל שניתן למועד גמר התשלום. בלי הטופס לא תירשם העברת הנכס בטאבו".

פיצוי על איחור במסירת הדירה: במהלך ניסוח החוזה מנסה הקבלן למזער את נזקיו ככל האפשר במקרה של איחור במסירת הדירה לדייר. על רוכש הדירה לבדוק כי תקופת האיחור והסיבות לה, המצויינות בחוזה המכר, הינן סבירות - והפיצוי שקובע הקבלן תואם את המחירים הריאליים בשוק.

מצג שווא בפרוספקטים: אחת המחלוקות הנפוצות בין קבלנים לרוכשי דירות הן טענת הדיירים למצגי שווא בפרוספקטים או בפרסומים של הקבלן - לעומת התוכניות והבנייה בפועל. למשל, רוכשי דירות שראו בהדמיה של שכונתם החדשה פארק ירוק גילו כי בפועל ממוקם במקום בית הקברות העירוני, אותו בחר הקבלן להשמיט מפרסומי הפרויקט. למקרים כאלה קיימת פסיקה ברורה ומפורשת של בית המשפט העליון, המחייבת את הקבלן לפצות את הרוכש על מצג שווא בפרוספקטים, גם אם צויין עליהם במפורש כי הם משמשים לצורך המחשה בלבד.