משכנתא: צריך להמשיך להשוות

חגיגת העליות בבורסה בתל-אביב ותהליך הפחתת הריבית במשק פסחו על נוטלי המשכנתאות, והריבית על הלוואות משכנתא חדשות טרם ירדה. בבנק טפחות אומרים כי בטווח הקרוב לא צפוי שינוי בריבית. עם זאת השינויים החדים בשווקים הפיננסיים - צניחת הדולר, תהליך הפחתת הריבית במשק והאינפלציה השלילית, מביאים לכך שמי שעומד בפני נטילת משכנתא ומי שכבר לקח משכנתא צריך לבחון את האופציות הפתוחות בפניו.

בנק דיסקונט-למשכנתאות יוצא בימים אלה ביוזמה חדשה, שבמסגרתה הוא מציע למי שיקח משכנתא במסלול ריבית משתנה מנגנון חידוש בריבית נמוכה לעומת הנהוג במערכת. עד עתה הציע דיסקונט-משכנתאות תוספת של כ-0.8% מעל ריבית המשכנתאות הממוצעת שמפרסם בנק ישראל, במסגרת אשראי לכל מטרה, ומעתה הוא מציע הלוואות בתוספת של 0.25% בלבד. הבנק גם מציע ללווים שכבר לקחו משכנתא בבנק אחר לעבור אליו ולנצל את מנגנון החידוש המועדף. כדאיות ההצעה של דיסקונט עולה ככל שיתרת ההלוואה גבוהה יותר, יתרת התקופה ארוכה יותר ומנגנון החידוש הנוכחי יקר יותר. כיום ריבית בנק ישראל בתוספת 0.25% לשנה מסתכמת ב-6.14%, שהיא ריבית גבוהה. במסלול ריבית משתנה הבנק מציע לשנה הראשונה ריבית של כ-5.8%, והתחזיות הן כי הריבית תרד.

יששכר קאופמן, סמנכ"ל דיסקונט-משכנתאות, מציין כי מנגנוני החידוש השכיחים בענף המשכנתאות הם ריבית בנק ישראל בתוספת של כ-1%-0.5%. לדבריו, המעבר כרוך בתשלום מס בולים למשרד האוצר (400 שקל בגין כל 100 אלף שקל הלוואה). קאופמן מעריך את העלות הכוללת של המעבר בכ-3,000 שקל בהלוואה של 400 אלף שקל.

מהו מנגנון חידוש הריבית? כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה, נקבע מדי שנה שיעור חדש של הריבית למשך אותה שנה. בעבר קבעו הבנקים את הריבית באופן שרירותי, והריבית שנקבעה היתה גבוהה בשיעור של עד 1.5% מהריבית שנגבתה מלווים חדשים. לפני שנתיים וחצי התערב הפיקוח על הבנקים וקבע כי כל הבנקים יקבעו מנגנון חיצוני שלפיו תחודש הריבית. הכוונה היא לנוסחה שלפיה מחשבים את גובה הריבית בהתאם לפרמטרים שונים. ההתערבות החריגה של בנק ישראל הועילה רק באופן חלקי, היות והבנקים קבעו מנגנוני חידוש שונים מאוד זה מזה. רוב המנגנונים האלה נשענים על ריבית המשכנתאות הממוצעת שמפרסם בנק ישראל, בתוספת גבוהה מדי לטעמו של בנק ישראל.

רוב לקוחות הבנקים אינם מודעים לכך שקיימים הבדלים גדולים בין מנגנוני החידוש בבנקים, שמשמעותם הבדלים גדולים בגובה הריבית שמשלמים לאורך רוב חיי המשכנתא. ניתן להניח שהצעד של דיסקונט למשכנתאות יעלה את המודעות. עם זאת אין גם סיבה שכל הלווים יקבלו אותו מנגנון חידוש ריבית. לווה טוב אמור לקבל הנחה על ריבית בנק ישראל, שכבר כוללת בתוכה מרווח של הבנקים, ולווה פחות טוב צריך לשלם תוספת גבוהה יותר.

בבנק משכן מנגנון החידוש הוא תוספת של 0.3% מעל ריבית המשכנתאות הממוצעת, או עלות גיוס המקורות הממוצעת בתוספת 0.8% - הגבוה מביניהם. בבנק אגוד הנוסחה היא הריבית הממוצעת שמשלמים לבעלי פיקדונות בתוספת 0.75% לשנה, ובבנק טפחות הנוסחה היא עלות גיוס המקורות הממוצעת בתוספת 0.75% לשנה. בבינלאומי-למשכנתאות הנוסחה היא ריבית המשכנתאות הממוצעת בתוספת 0.4%, ובבנק לאומי למשכנתאות - ריבית המשכנתאות הממוצעת שניתנה בתוספת 1.5%-0.25% לשנה. לאומי-למשכנתאות חידש בחודש מאי משכנתאות במסלול ריבית משתנה בריבית שבין7.04%-5.81%.

הריבית שהבנקים מציעים כיום לשנה הראשונה במסלול ריבית משתנה היא סביב כ-6%-5% לשנה. נוכח ההבדלים הגדולים בין מנגנוני החידוש, כדאי בהחלט להשוות בין האפשרויות ולבחון אפשרות להעביר את המשכנתא לאפשרות העדיפה.

ריבית הזכאות: לא מציאה גדולה

הלוואות זכאות ניתנות מכספי מדינה בהתאם לניקוד שצובר הלווה. ברמת הדירוג הנמוכה (עד 600 נקודות), לאוכלוסייה במעמד סוציו-אקונומי בינוני ומעלה, עומדת ריבית הזכאות כיום על כ-5.84%. מנהל השיווק בבנק אדנים, דודי מייזליק אומר שכיום ניתן לקבל משכנתא בריבית קבועה גם בריבית נמוכה יותר, כ-5.5% לשנה. הוא מסביר כי בתקופה שבה יש ירידה בעלויות גיוס הכסף של הבנקים למשכנתאות, כפי שהיה לאחרונה, הריבית לזכאים, שמחושבת לפי נתוני החודש הקודם, עלולה להיות גבוהה יותר מהריבית מכספי בנקים. עם זאת הוא אומר שנטילת הלוואת הזכאות מקנה מספר יתרונות: אפשרות לקבל הלוואה באחוזי מימון גבוהים יותר מכספי הבנקים תוך הטבה בריבית ופטור מביול סכום ההלוואה מכספים אלה. בנוסף, מי שנקלע למצוקה יכול לפנות לוועדה לבקש הקלה בתשלום המשכנתא לזכאים.

ריבית הפיגורים עדיין בשמיים: 16% לשנה

מי שממשיך לסבול מהריבית הגבוהה במשק הם מי שנקלעו לפיגור בתשלומי המשכנתא. ככל שהמצב הכלכלי במשק מחמיר, מתקשים לווים רבים יותר לעמוד בתשלומים. משרד האוצר שינה אשתקד את נוסחת חישוב הריבית, שלפיה יכלו הבנקים לגבות ריבית צמודת מדד ועוד 17% לשנה, והיו בנקים שאכן גבו ריבית פיגורים רצחנית כזו. עם זאת, גם אחרי השינוי, הריבית עדיין גבוהה מאוד ועומדת היום על 16% לשנה נומינלית. יחד עם האינפלציה השלילית, מדובר למעשה בריבית ריאלית גבוהה יותר.

הריבית גבוהה כל כך בגלל הנוסחה, הקובעת את הריבית על בסיס ריבית הפריים בבנקים - כיום 9.5% לשנה - ועוד 6.5%.

ההיגיון מאחורי הנוסחה החדשה הוא שהריבית על פיגור במשכנתא צריכה להיות דומה לריבית הפיגורים על אוברדראפט בבנק.

משכנתא דולרית: כדאי לבחון יציאה

לאור צניחת הדולר, שאך לפני מספר חודשים נשק ל-5 שקלים ועומד כיום על כ-4.4 שקלים, ירדה כדאיות נטילת משכנתא צמודה לדולר. בבנקים למשכנתאות מציינים כי הסיכוי לעליית הדולר גבוה מאשר הסיכוי להמשך היחלשותו מול השקל, ולכן יש סיכון בנטילת משכנתא במסלול צמוד מט"ח. עם זאת הריבית בהלוואות אלה עדיין נמוכה משמעותית מאשר במסלולים אחרים.

למי שנטל משכנתא צמודה לדולר לפני מספר חודשים, כדאי לבחון לעבור למסלול אחר. אמנם לווה כזה יאלץ לשלם ריבית גבוהה יותר, אבל הוא ירויח את מלוא ירידת שער הדולר. אצל מי שנטל 100 אלף דולר, שהיו שווים 500 אלף שקל, יתרת הקרן ירדה כעת לכ-440 אלף שקל. כדאי לבדוק עם בנק המשכנתאות את כדאיות המעבר.