חוזה שכירות: כדי שבעל הבית לא ישתגע
איש לא משכיר היום נכס מבלי לצרף לחוזה השכירות ערבות כלשהי. האפשרויות נעות בין שטר ערבות של הדואר לבין ערבות בנקאית. על מה חותמים ולמי זה טוב
בעלי נכסים דורשים כיום משוכרי דירתם בטחונות רבים. אם בעבר נהגו להסתפק בצ'ק ביטחון, הרי שכיום הפכו המלים שטר חוב" וערבות בנקאית", לשגורות בפיהם. מה עדיף? תלוי אם אתה המשכיר או השוכר. באופן עקרוני, קיימות שלוש דרגות בסיסיות של ערבות במקרה של שכירת נכס, וכל אחת מהן יוצרת תלות שונה של השוכר במשכיר.
החתמת ערבים
הדרגה הנמוכה ביותר של ביטחון (שטובה לשוכר ופחות טובה למשכיר) היא החתמה של ערבים. המשמעות היא שעוד אנשים, מלבד משוכר הדירה, ערבים לחוזה השכירות וניתן לפנות אליהם כאשר החוזה מופר. הבעיה בערבות מסוג זה היא שלעתים אין ברצונו, או באפשרותו, של המשכיר לרוץ ברחבי הארץ אחר הערבים שחתומים על החוזה, ולהכריח אותם לשלם. לכן, רבים נוטים לצרף לחתימת הערבים גם סוג של ערובה נוספת.
צ'ק ביטחון או שטרות חוב
דרגת הביטחון השנייה היא צ'ק ביטחון או שטרות החוב. צ'ק הביטחון הוא צ'ק רגיל, למעט העובדה שכתוב עליו צ'ק ביטחון. הסכום שננקב בו נע בדרך כלל בין 30 ל-40 אלף שקל, בהתאם לערכו של הנכס. התאריך נשאר פתוח ובעל הדירה יכול לפדות אותו בכל רגע נתון.
עבור המשכיר מדובר ביתרון עצום, אך לשוכר זו בעיה גדולה, כיוון שבעל הדירה יכול לפדות את הצ'ק בכל עת. בפועל, הנושא מורכב יותר, משום שהשוכר יכול לבטל את הצ'ק בשיחת טלפון אחת ולהכריח את המשכיר לפנות להוצאה לפועל - הליך בירוקרטי ארוך ומייגע.
את שטר החוב ניתן לקנות בכמה שקלים בסניפי הדואר. בדרך כלל הוא אינו ניתן לפדיון מיידי ולכן, גם לצורך מימושו, יש לפנות להוצאה לפועל, ולעבור הליך ממושך. למרות זאת, צ'ק הביטחון ושטר החוב עדיפים עבור המשכיר, על פני החתמת ערבים.
הערבות הבנקאית
דרגת הביטחון השלישית והטובה ביותר למשכיר היא הערבות הבנקאית, או הצ'ק הבנקאי. משמעותה של ערבות בנקאית היא שלמעשה הבנק ערב לדירה, ולא השוכר. ערבות זו ניתנת לחילוט (מימוש) מיידי, ללא צורך בהסברים ובבירוקרטיה. החיסרון שלה הוא התשלום לבנק עבור הפקתה, שעשוי להגיע למאות שקלים, ודרישת הבנקים שמבקש הערבות יבטיח את הסכום שנקוב בה, באמצעות בטוחות שייתן לבנק.
השוכר יכול לבקש לגלגל את עלויות הנפקת הערבות על המשכיר. אם המשכיר מסרב, הוא עלול לאבד את הערבות הבנקאית ולהסתכן בערבויות נחותות יותר. לכן, במקרים רבים מסכימים המשכירים לשאת בעלות הפקת הערבות.
על סכום הערבות הבנקאית בהחלט ניתן להתמקח. בעלי דירות מבקשים סכום בגובה של 3-4 חודשי שכירות - שהוא סכום הוגן ומקובל בשוק - אולם יש שמבקשים סכומים גבוהים יותר ואז כדאי להתמקח. שיטה זו היא השיטה הרעה ביותר לשוכר, משום שאם המשכיר מבקש לחלט את הערבות, פקיד הבנק יוכל, לכל היותר, להודיע לשוכר שבעל הדירה הגיע לפדות אותה, אך לא יוכל למנוע זאת. ניתן לתבוע אדם שפדה את הערבות שלא כדין, אולם מדובר בבירוקרטיה לא קטנה.
ועל ארנונה דיברנו?
כיום משכירי דירות רבים מבקשים להבטיח שתשלומי הארנונה יישלחו לשוכר ישירות. כדי להבטיח זאת, יש לפנות לרשות המוניציפלית ולדאוג להעביר את הזכויות בנכס על שם השוכר. במקרה זה, אם השוכר לא ישלם, לא תוכל הרשות המקומית לדרוש את התשלומים מהמשכיר.
בענף הדירות השכורות מעריכים שיותר ויותר משכירים מגלים את היתרונות שבערבות בנקאית וכי ימיו של שטר הביטחון ספורים. מנתונים שנאספו מחברות הנדל"ן השונות עולה שקרוב ל-40% מהמשכירים מעדיפים לקבל ערבות בנקאית או צ'ק בנקאי, גם במחיר של תשלום מסויים לבנק.
חשוב עם זאת לציין, שההגנה הטובה ביותר על הנכס היא מציאת דיירים טובים. אם תמצאו כאלה, סביר להניח שלא תצטרכו להתרוצץ בין הבנקים. אולם אם לא התמזל מזלכם, כדאי להיות מוכנים לכל צרה.
הכותבת היא עו"ד ומנהלת מחלקת תפעול בבנק אדנים למשכנתאות
לפנייה לכתב/ת 
חתימה. שהמשכיר יהיה רגוע
מומלצים
