איך להתמודד עם יועץ המשכנתאות
בעלי משכנתאות, ששוקלים להחליף הלוואה קיימת, פונים לא פעם ליועץ משכנתאות כדי שייחשב אם המיחזור כדאי להם. לצד יתרונות השירות, הוא טומן בחובו כמה מוקשים שכדאי להיזהר מהם
הריבית על המשכנתאות ממשיכה לרדת ובעקבותיה צוברת תאוצה תופעת מיחזור המשכנתאות – החלפת משכנתא קיימת במשכנתא חדשה בתנאים עדיפים. ב-2004 מוחזרו משכנתאות בהיקף כולל של כ-3 מיליארד שקל ובענף המשכנתאות מעריכים שהשנה יוכפל מיחזור המשכנתאות לכ-6 מיליארד שקל.
רבים מהלווים ששוקלים למחזר משכנתא פונים ליועץ משכנתאות מחוץ לבנק. זהו שירות חדש יחסית, שהתפתח בארץ בשנים האחרונות. היתרונות של ייעוץ כזה ללקוח ברורים: לחלק מהלקוחות יש קושי לבדוק את כדאיות המיחזור, ולכן הם נמנעים מכך. ישנם יועצים שמצליחים להשיג ללקוח ריביות מועדפות, בגלל יתרון לגדול שיש להיקפי הפעילות שלהם, וחלקם מציעים תמורת תשלום נוסף לבצע את הפעולות הדרושות מול הבנק וחוסכים בכך מהלקוח זמן וטרדה.
עם זאת, בבנקים למשכנתאות מציינים לא מעט בעיות שכרוכות בעבודתם של יועצי המשכנתאות. חשוב להיות מודעים לבעיות אלה ולהתמודד איתן.
אין צורך בהכשרה מקצועית
הבעיה: כל אדם יכול להיות יועץ משכנתאות. אין צורך בהכשרה מיוחדת ואין צורך ברשיון מגוף כלשהו. בשוק מסתובבים מאות יועצים שמציעים שירותים לבעלי משכנתאות, ורמתם המקצועית יכולה להיות מאוד שונה. אין גם שום גורם שמפקח על היועץ ועל רמתו המקצועית, ולא ברור מהי הכתובת לטיפול בתלונות של לקוחות שקיבלו, לדעתם, שירות לקוי מיועץ משכנתאות.
איך מתמודדים: נסו לברר מהו הניסיון והרקע של היועץ. שאלו על נסיונו בתחום ובתחומים משיקים (למשל, למי שהיה יועץ משכנתאות בבנק יכול להיות יתרון), בררו פרטים על החברה שבה הוא עובד ובקשו המלצות מלקוחות קודמים.
הבעיה: אם קיבלתם מיועץ משכנתאות מידע או ייעוץ וחתמתם על מסמך כלשהו, אולם לאחר הפגישה החלטתם לפעול בעצמכם ללא עזרת היועץ - אתם עלולים להידרש על-ידי היועץ לשלם לו עמלה על המיחזור שתבצעו. ישנם יועצים שמבקשים מהבנקים לספק להם מידע על הלקוח, כדי שיוכלו לדעת מה עשה בעקבות המלצתם - ולאור זאת לדרוש את העמלה שלהם.
איך מתמודדים: קראו היטב את חוזה ההתקשרות עם היועץ. אל תחתמו במקום על שום טופס, בקשו כמה ימים לחשוב ואם אפשר קחו הביתה את ההסכם ועיינו בו. שימו לב בעיקר לשאלה כיצד נקבעת עמלת הייעוץ. אם אפשר, היעזרו בגורם אחר שמבין משמעויות של חוזים כאלה.
הבעיה: יועצים גובים בדרך כלל תשלום על-פי תעריף לפגישת ייעוץ ו/או לפי עמלה הנגזרת מהחיסכון שמשיג היועץ ללקוח בתשלומי המשכנתא (בדרך כלל 10% מהחיסכון המושג). לכן, ליועץ יש אינטרס להראות ללקוח שחסך סכום גבוה ככל שניתן, למרות שבפועל הוא חוסך פחות. התוצאה היא שישנם יועצים המציגים חישוב חיסכון גדול מזה שיושג בפועל. יש כל מיני טריקים שיכולים לגרום לחיסכון להיראות גדול מכפי שהוא באמת, שיפורטו בסעיפים הבאים.
הבעיה: ישנם יועצים שאינם מכלילים בחישוב החיסכון שיושג כתוצאה ממיחזור המשכנתא, שאותו הם מציגים ללקוח, את עלות הפירעון המוקדם של המשכנתא. מדובר בתשלום שהלקוח נדרש לשלם לבנק כדי להחזיר משכנתא לפני המועד המקורי (במקרה זה, כדי למחזרה במשכנתא אחרת). עמלת פירעון מוקדם קיימת בעיקר בהלוואות צמודות מדד במסלול ריבית קבועה. ברוב המקרים, עמלת פירעון מוקדם תקזז את רוב חיסכון שיושג כתוצאה ממיחזור המשכנתא להלוואה בריבית נמוכה יותר.
איך מתמודדים: בררו בבנק מהי עמלת הפירעון המוקדם. היועץ אינו יכול לדעת בכמה היא מסתכמת.
הבעיה: חישוב החיסכון שמציג לכם היועץ מתבסס על ההנחה שתשיגו בבנק שלכם ריבית נמוכה יותר מזו שאתם משלמים כיום. אם הבנק לא יסכים לתת לכם את הריבית שעליה מתבסס חישוב החיסכון, תאלצו לפנות לבנק אחר. בהנחה שתשיגו שם את הריבית המבוקשת, המשמעות היא פירעון המשכנתא בבנק אחד ולקיחת משכנתא בבנק אחר. צעד כזה כרוך בהוצאות נוספות כמו עמלת פתיחת תיק, שמאות וכדומה.
איך מתמודדים: בדקו מראש כמה תעלה סגירת משכנתא בבנק אחד ולקיחת משכנתא חדשה בבנק אחר. התעלמות מהערך המהוון של החיסכון: כאשר בוחנים כדאיות של חיסכון, ההשוואה חייבת להיות בערכים מהוונים - כלומר: כמה שווה התשלום העתידי או החיסכון העתידי בערכים של היום. למשל, חיסכון של 100 שקל שאתם אמורים לשלם במסגרת תשלומי המשכנתא בעוד 10 שנים משמעותו חיסכון של סכום קטן יותר במונחים של היום. חלק מהיועצים מציגים ללקוחות חיסכון בערכים לא מהוונים - כלומר, מכפילים את סכום החיסכון החודשי שהשיגו ללקוח במספר התשלומים שנותרו עד סוף חיי המשכנתא. כך מתרשם הלקוח כי החיסכון שיניב לו מיחזור המשכנתא גבוה מכפי שהוא באמת.
הנזק כפול: גם מיחזור על סמך נתונים לא נכונים וגם תשלום עמלה גבוהה יותר ליועץ, הנגזרת מגובה החיסכון.
איך מתמודדים: בקשו מהיועץ להציג לכם לכם את החיסכון בתשלום החודשי ולא רק את הסכום הכולל. את סכום החיסכון החודשי, נניח 100 שקל, הכפילו במספר החודשים עד סוף חיי המשכנתא (240 חודשים אם מדובר במשכנתא ל-20 שנה(. התוצאה במקרה זה היא 24 אלף שקל והיועץ ידרוש עמלה של 2,400 שקל (10% מהחיסכון). אם זה סכום החיסכון שמציג היועץ, הוא מטעה אתכם. כאשר מהוונים, הסכום הכולל שתחסכו יהיה הרבה יותר קטן וגם העמלה שתידרשו לשלם.
אפשר לקצר לבד
הבעיה: ישנם יועצים שמציעים ללקוח לחסוך כסף על-ידי קיצור תקופת ההלוואה. קיצור התקופה אכן מקטין את היקף ההלוואה, אבל גם מגדיל את סכום ההחזר החודשי, והשאלה היא האם הלקוח יכול לעמוד בכך.
איך מתמודדים: כדי לקצר את תקופת ההלוואה ממש לא צריך יועץ. בנקים מוכנים לקיצור תקופת ההלוואה (או הארכתה) ללא עלויות.
הבעיה: יועצים מחתימים את הלקוחות על חוזה הכולל, בנוסף לגובה העמלה, הסכמה של הלקוח להפרת הסודיות הבנקאית. זאת, כדי לאפשר ליועץ לקבל מהבנק פרטים על המשכנתא שלו. בבנקים אומרים כי קיימים כללים ברורים לגבי כיבוד הסדרים מסוג זה. הבנקים מאפשרים גישה לנתונים בחשבון של לקוח על-ידי אדם אחר רק כאשר הדבר נעשה באופן מסודר, באמצעות נוטריון. לאור זאת, הבנקים אינם מכבדים את הסכמי ייפוי הכוח שעליהם חותמים הלקוחות אצל היועצים, כך שבסופו של דבר הלקוח נאלץ לעשות את הבירורים בעצמו ולהביא את המידע ליועץ.
איך מתמודדים: להביא לבנק ייפוי כוח חתום על ידי נוטריון.
לפנייה לכתב/ת 
