קניתם דירה? כמה הוצאות נלוות צפויות לכם
קניתם דירה ב-200 אלף דולר? קחו בחשבון שיהיו לכם הוצאות נלוות שיכולות להגיע ל-20 אלף דולר: מסים, עורך דין, תיווך, שיפוצים ועוד. אילו הפתעות נוספות צפויות לכם במחיר הסופי של הדירה
אתם רוצים לעבור לדירה חדשה, וכמו תמיד אתם מוגבלים בסכום. לקחתתם משכנתא, שברתם חסכונות, מצאתם דירה, סיכמתם על מחיר - ופתאום אתם מגלים שעלות הדירה בפועל גבוהות הרבה יותר ממה שתיכננתם. איך זה קורה? למחיר הדירה צריך להוסיף מסים למיניהם, שכר טרחת עורך דין ושאר הוצאות שאולי לא חשבתם עליהם. על דירה של 200 אלף דולר יעמדו ההוצאות הנלוות על 80 אלף שקל לפחות", אומר ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי.
לקראת יריד הדירות הארצי, שייערך החודש בגני תערוכה בתל אביב, הכנו בסיוע מרכז הבנייה מדריך לעלויות נלוות לרכישת דירה.
מס רכישה
זהו מס מדורג שכל רוכש דירה נדרש לשלם. מדרגות המס נעות בין 0.5% ל-5% ממחיר הדירה, ויש לשלמו בתוך 50 יום ממועד חתימה על הסכם מחייב בין הצדדים. החוק קובע, כי רוכש דירת מגורים חייב להצהיר בתוך 30 יום על רכישת הדירה למשרד מיסוי המקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו, על גבי טופס 7002 (את הדיווח למשרד מיסוי המקרקעין יעשה בדרך כלל עורך הדין שאת שירותיו שכר הרוכש).
אם רוכש הדירה יחשב את מס הרכישה בעצמו )שומה עצמית(, הוא רשאי להגיש הצהרה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי על גבי טופס 7002, בצירוף תשלום המס שחישב, תוך 50 יום מיום רכישת הדירה. כל איחור בתשלום מחייב תשלומי הצמדה, ריבית (4%) וקנס.
את מס הרכישה ניתן לשלם בכל הבנקים ובבנק הדואר באמצעות שובר תשלום, שאפשר לקבלו במשרד מיסוי מקרקעין בעת הגשת ההצהרה או באמצעות הדואר.
יום הרכישה מוגדר כיום ההתקשרות בין הצדדים. כלומר יום החתימה על זיכרון דברים, או יום התשלום הראשון, אם אלה קדמו לחתימה על חוזה רכישה. יום זה יהיה רלוונטי אף לצורך חישוב שער הדולר, שלפיו ישולם מס הרכישה.
שיעורי המס: עד 444,910 שקל תשלמו חצי אחוז. מ-444,910 שקל עד 690,530 שקל המס הוא 3.5%. על יתרת השווי העולה על 690,350 שקל תשלמו מס של 5%.
מס שבח
מכרתם את דירתך הישנה? ייתכן שתחויבו במס שבח שנגבה על עליית ערך הנכס במהלך שנות הבעלות, ולמעשה, הוא מקביל למס רווחי הון במס הכנסה. ועדת רבינוביץ הפחיתה את המס הזה ל-25% מגובה ההשבחה, במקום 50%. אם זו הדירה הראשונה שאתם מוכרים בתוך 4 שנים, ברך-כלל תהיו פטורים ממס שבח.
שכר טרחה לעורך הדין
שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה ינוע בין 0.5% ל-2% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ. השיעור ייקבע לפי זהותו של עורך הדין והיקף ניסיונו וכן לפי היקף השירות שהרוכש מבקש לקבל. כך, יהיה הבדל בין מתן חוות דעת על חוזה המכר לבין טיפול משפטי מלא ברכישה החל משלב המשא ומתן ובדיקת הנכס אצל רשם המקרקעין וכלה בביצוע הרישומים הנדרשים והטיפול מול רשויות המס.
בעת רכישת דירה חדשה יחייב בדרך כלל הקבלן את רוכש הדירה בתשלום לעורך הדין המטפל בפרויקט מטעמו של הקבלן. עלות זו תהא במרבית המקרים בין 1% ל-2% ממחיר הדירה, כיוון שעורך הדין קשור במקרים אלה לקבלן, ניתן להיעזר גם בעורך דין מטעם הרוכש, ולו לייעוץ בלבד, גם אם הדבר כרוך בהוצאה נוספת.
דמי תיווך
כאשר נרכשת הדירה באמצעות מתווך, יידרש בדרך כלל הרוכש לשלם דמי תיווך. על פי החוק אין שיעור קבוע של דמי תיווך אולם נהוג שדמי התיווך הם 2% ממחיר הדירה מכל צד בתוספת מע"מ.
שיעור דמי התיווך פתוח בדרך כלל למשא ומתן בין הצדדים. אל תפלו בפח. "כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, אין צורך בתשלום דמי תיווך למשרד המכירות הפועל באתר הבנייה", מסביר בצלאל וילדר, מנכ"ל חברת אלדר לשיווק פרויקטים.
מגורים חלופיים
אחד הנושאים שרבים לא לוקחים בחשבון הוא התקופה בין רכישת הדירה עד לכניסה לבית החדש. תקופה זו יכולה להימשך בין מספר חודשים ועד שנתיים. שכירות חודשית לדירת 4 חדרים במרכז הארץ באזור מבוקש יכולה להגיע לסכומים בין 900-700 דולר.
שיפוצים ושדרוגים
מסקר מרכז הבנייה הישראלי עולה כי מי שרוכש דירה ישקיע בעיצוב ואבזור הבית החדש בין 50 אלף שקל ל-300 אלף שקל. כדאי לזכור כי רכישת דירה בעל מפרט טכני עשיר יכולה בסופו של דבר לחסוך לצרכן סכומים גדולים.
בדירה יד ראשונה: מפרט טכני ברמה גבוהה יכול להוות עבור הרוכש מנוף להעדפת פרויקט אחד על פני פרויקט אחר. מפרטים טכניים כוללים כיום תחומים שבעבר לא נכנסו בכלל למפרט הטכני של דירות קבלנים כמו מיזוג אוויר, חימום, מפסקי חשמל ומערכות בית חכם.
בנוסף למפרטים העשירים, כיום רוכשי הדירות זוכים לגמישות רבה מצד הקבלנים בכל הקשור בעיצוב הפנימי של הבית. ככל שערך הנכס גבוה יותר, קיימת פתיחות של היזמים לגבי עיצוב שונה מדירה לדירה. מדובר בבחירת גוונים, הכנות לתאורה דקורטיבית, הוספת נישות וכדומה.
בדירה יד שנייה: מנתונים שנאספו על ידי מרכז הבנייה הישראלי עולה שרוכש דירה יד שנייה משקיע כיום כ-35 אלף שקל לפחות בשיפוץ הדירה - החל מצביעה, ניקיון יסודי וריסוס ועד שיפוץ רחב (שינוי מבנה החדרים, עבודות גבס, החלפת ריצוף, חידוש חדרי האמבטיה ושירותים, החלפת מטבח).
הובלה
כמו נושאים רבים אחרים גם נושא ההובלה הוא שוק פרוץ. חשוב מאוד לקחת הצעות מחיר לפני סגירה עם מוביל. כמו כן כדאי להתייעץ עם חברים ושכנים. מחיר ההובלה לתכולה דירה של 4 חדרים ממוצעת יכול לנוע בין 1,500 שקל ל-5,000 שקל.
כמה זה יעלה לכם
בכמה אתם צפויים לחרוג ממחיר הדירה? עורך מחירון הדירות לוי יצחק בחן עבורנו שתי דוגמאות:
מקרה א': 100 אלף שקל
זוג צעיר עם 2 ילדים רכש דירת 5 חדרים בעין-גנים בפתח תקווה ב-200 אלף דולר. הדירה מרווחת ובעלת פוטנציאל, אך הבניין בן 12 שנה והיא לא שופצה מעולם.
הקונים מכרו את דירתם הקודמת ב-197 אלף דולר. לשם כך נעזרו במתווך ושילמו לו 4,600 דולר. הדירה בפתח תקווה נרכשה ללא מתווך.
עורך דין אחד טיפל בשתי העיסקאות ושכר טרחתו היה 0.5% בתוספת מע"מ משווי שני הנכסים: 2,320 דולר.
מאחר שהזוג הצעיר לא מכר שום נכס אחר ב-4 השנים האחרונות, הם קיבלו פטור ממס שבח על הדירה שמכרו. על הדירה הנרכשת נדרשו לשלם מס רכישה 19,865 שקל.
מצב הדירה הנרכשת הצריך שיפוץ בעלות של 45 אלף שקל. עבור הובלת התכולה הדירה שלמו בני הזוג 2,500 שקל ועוד 250 שקל טיפ למובילים.
סך הכל: שיפור דיור פשוט לכאורה, כשמחיר שתי הדירות כמעט זהה, מצריך תוספת של כ-100 אלף שקל.
מקרה ב': 151 אלף שקל
משפחה מכרה דירה בפתח תקווה ב-200 אלף דולר ורכשה בית צמוד קרקע בשכונת נווה עוז בעיר ב-400 אלף דולר.
שתי העסקות נעשו ללא תיווך, אך בסיוע עורך דין. שכר הטרחה על המכירה היה 0.5% פלוס מע"מ (1,170 דולר) ועל הרכישה 1% פלוס מע"מ (4,680 דולר).
אחרי המכירה התברר למוכרים שעל הבית רובץ היטל השבחה, זאת משום שהעירייה הגדילה את אחוזי הבנייה על הגג. המוכרים לא ידעו פרט זה ולא טרחו לברר אם קיים היטל השבחה ולכן נאלצו לשלם כ-6,000 דולר.
מס הרכישה על הדירה החדשה הסתכם ב-63,435 שקל.
בחוזה המכירה התחייבו המוכרים לפנות את הנכס ב-1 באוגוסט כדי שהקונים יוכלו להשלים את השיפוץ בבית. אולם הבית שרכשו יהיה מוכן למגורים רק בעוד כשנה, ולכן נאלצו לשכור דירה בעלות של 525 דולר לחודש, ואת רוב תכולת הבית לאחסן במחסן שעלותו החודשית 110 דולר. סך הכל תוספת של 7,620 דולר לשנה.
עבור הובלת התכולה למחסן שולמו 2,000 שקל, ועל העברת שאר התכולה לדירה השכורה - 1,500 שקל.
סך הכל: תוספת של 151,376 שקל (לא כולל כמובן את ההפרש בין מחירי שתי הדירות).
שיפוץ. סיפור יקר
צילום: עומר הכהן
מומלצים
