"הרבי אמר למכור" - על נדל"ן חרדי בירושלים

מעשה ביהודי אחד שרצה למכור דירת 3 חדרים באחת השכונות החרדיות בירושלים. עבור הדירה ביקש המוכר 180 אלף דולר. הוא פנה למתווך ועד מהרה נמצא עבורו רוכש למהדרין שהסכים לשלם את הסכום המבוקש. אלא שלקראת סגירת העסקה הודיע המוכר למתווך כי הוא חוזר בו מהעסקה.

"התייעצתי עם הרב הוא אמר לי לא למכור כרגע את הבית ולהמתין, כי הבית יימכר בסכום יותר גבוה" הסביר המוכר למתווך. עצת הרב השתלמה למוכר וכעבור מספר חודשים אכן נמכר הבית בתוספת של ח"י אלפי דולרים על הסכום המבוקש ובברכת הרב. 

זוהי רק דוגמא לסיפורים המלווים את פעילות בשוק הנדל"ן החרדי בירושלים. יותר מ-150 אלף חרדים מזרמים ופלגים שונים חיים כיום בירושלים - כשליש מהאוכלוסייה היהודית בעיר. רוב רובם של החרדים מרוכזים בשכונות ובקהילות סגורות, ובכל זאת מדובר בשוק תוסס ודינמי, בעל חוקים וצרכים שונים בתכלית משוק הנדל"ן החילוני.

35% מחרדים מבקשים לגור בירושלים

מסקר שנערך לאחרונה על ידי גיאוקרטוגרפיה, שיעור הביקוש במגזר החרדי לדירות בירושלים גבוה בכ-35% בהשוואה לביקוש במגזר החילוני, כאשר המובילה בטבלת הביקוש, איך אפשר שלא, היא עיר הקודש. 35% מהחרדים בישראל מבקשים לגור בעיר בה נאמד הביקוש השנתי לדירות ב-3,500 דירות. 

"ישנם אזורים שלמים בירושלים, בהם מתגוררת כיום אוכלוסיה חרדית בלבד. אין אף מגזר אחר באוכלוסיה היהודית אשר גר בשכונות מסוימות בלבד", מסביר בני לובל, מנהל אנגלו-סכסון ירושלים. בין השכונות המוגדרות כמעוזים חרדיים: מאה שערים, סנהדריה, הר-נוף, שמואל הנביא, רוממה, גאולה, רמת שלמה, גבעת שאול, הר נוף, בית וגן, בית ישראל, שכונת הבוכרים, חלקים ניכרים מרמות ומעלות דפנה ואזור הכניסה לעיר.

ירושלים אינה זולה למגורים, בעיקר לא לציבור החרדי. לדברי לובל, הביקוש הגובר וההיצע הדל יצרו מצב שמחירי הדירות באזורים אילו חורגים מכלל פרופורציה, כאשר מי שמצליח לרכוש דירה משלם 80-100 אלף דולר. כך למשל  דירת 4 חדרים, 102 מ"ר בשכונת רמת מעלות מוצעת למכירה בימים אלה ב-300 אלף דולר, דירת 4 חדרים בשכונת בית ישראל, 100 מ"ר, מוצעת ב-310 אלף דולר ודירת 5 חדרים,97 מ"ר ברחוב רש"י מוצעת ב-330 אלף דולר.

מצוקת הדיור של הציבור החרדי מביאה לכך שזוגות צעירים אינם מצליחים לרכוש דירה בשל ההיצע הדל והם נאלצים לרכוש דירות מחוץ לירושלים, בישובים בעלי אופי חרדי כמו בית"ר-עלית, אלעד, כוכב-יעקב, רמת בית-שמש וכדומה. על פי הסקר של גיאוקרטגרפיה, שיעורי הביקוש במגזר החרדי הרבה יותר קשיחים. מקובל שלכל זוג צעיר קונים דירה, גם אם לשם כך חייבים ההורים וכל בני המשפחה להיכנס לחובות גדולים מאוד.

צפיפות המגורים במגזר מביאה גם לזליגה לשכונות שנחשבו מעוזים חילוניים והשתלטות על מתחמים חילוניים שישמשו בעבר מתחמים ציבוריים, מה שאוהבים החילונים לכנות "התחרדות העיר". בכך בולטות השכונות רמות, קריית אשכול וקריית יובל, שמאז 1999 מנהלים תושביה מאבק ציבורי עז בעקבות נסיונות ההשתלטות החרדית על בריכת השחיה ומרכז הספורט בשכונתם. גם גם המעוט החרדי בשכונת רחביה החילונית מתחיל "לנגוס" בשכונה בשל עלייה בביקושים בשכונות החרדיות שערי חסד ונחלת אחים. 

עוד כ-4,000 דירות ברוממה

בנוסף לשוק הדירות מיד-שנייה נמשכת גם הבנייה החדשה לחרדים בתחומה של העיר. נתן כהן, מחברת פרסום חן, משווק פרויקטי מגורים לאוכלוסייה החרדית בירושלים. לדבריו, הבנייה לאוכלוסייה החרדית בעיר היא בנייה על קרקעות פרטיות. "אין ספק שפרויקט הגדול ביותר המיועד לאוכלוסיה החרדית הוא במתחם רוממה, שישתרע על אזור התעשייה הגדול, הכולל בין השאר את מתחם תנובה, מפעל רמקו, בית ג'רוזלם-פוסט ועוד", אומר כהן.

המתחם נרכש על ידי יזמים חרדיים מארץ ומחו"ל ובו מתוכננים להיבנות כ-4,000 יחידות דיור. התוכנית נמצאת בשלבי אישור אחרונים, במסגרתם תשונה התב"ע מתעשייה למגורים. לדברי כהן, המחיר ההתחלתי בפרויקטים יהיה 70 אלף דולר לחדר ויעלה עם הקרבה לחסידויות בעלז וגור.   

בנוסף מתכוננת בנייה נוספת בהיקפים קטנים יותר: הקמת 620 יחידות דיור במתחם שבעבר שימש את מחנה פיקוד העורף "שנלר" ברוממה, 140 יח"ד בגבעת שאול, 130 יח"ד בפרויקט קריית אוונגור ברמות, 110 יחידות בשכונת בית וגן, 90 יח"ד בפרויקט שרי ישראל שבשכונת גאולה. סה"כ כ-5,100 יחידות דיור. 

ירושלים של נדל"ן - "הרכישה הרגשית"

אלפי שנים של הסטוריה וקדושה הפכו את ירושלים לעוף מוזר מבחינה נדל"נית, מה שמתווכים ומשווקים רבים נוהגים להגדיר כ"רכישה רגשית". נכס בקרבת בית הכנסת הגדול, בסמיכות לבית הרב או סמוך לאחד מגדולי הדור נחשב עבור האוכלוסייה החרדית כנכס שאין לו מחיר. שיקולים כמו איכות וגודל הנכס הם משניים.

בימים אלה המוצעת למחירה דירת 3 חדרים בשטח של 80 מטר, הממוקמת בסמוך לשכונת מאה שערים במחיר של 420 אלף דולר. פנים הדירה מוזנח והיא דורשת שיפוץ, אולם לבעלי הנכס אין ספק כי יקבלו את המחיר הנדרש.  

בשנה וחצי האחרונות מורגשת עלייה משמעותית ברכישת נכסים במעוזי החרדים בירושלים. "מדובר באוכלוסייה מאד דיסקרטית שרוכשת בשקט בשקט נכסי יוקרה במחירים גבוהים" מסברי אלי בוטון, מנהל סוכנות התיווך רימקס חזון. מדובר בחרדים מצפון אמריקה, בריטניה וקנדה הרוכשים בתים הסטוריים, קוטג'ים ופנטהאוסים בסכומים שיכולים להגיע עד 12,000 דולר למ"ר.

הביקוש הבולט ביותר על ידי האוכלוסייה החרדית האמידה נרשם בשכונות רחביה וטלביה. בשנה האחרונה נרשמה באזורים עלייה של 10%-12% במחירי הדירות. מחיר דירה ברחוב קרן קיימת יכול להגיע לחצי מיליון דולר.

בהקשר זה ראוי לציין את השכונה החרדית שערי חסד הנמצאת בתחומה של שכונת רחביה. מדובר שכונה קטנה ואוטונומית, שעשירי היהודים החרדים בעולם מחזיקים בה נכסים, בהם יוסי פרל, ממשפחת רויכמן החרדית בקנדה. גם השכונה הזו נמצאת בקרבת בית הכנסת הגדול.

במקרים רבים הרוכשים אינם מאכלסים את הבתים דרך קבע אלא מגיעים לתקופות החגים או לתקופות קצרות במהלך השנה.