למרות השפל בנדל"ן - הנוכלים לא נחים
סקר: גידול של 22% בניסיונות להונאה מצד מוכרי דירות במחצית הראשונה. מהן ההונאות הנפוצות והאם אפשר למנוע אותן
השנה חל גידול של 22% בניסיונות למרמה והונאה מצד מוכרי דירות. זאת, למרות ירידה של 11% בעיסקאות נדל"ן במשק במחצית הראשונה של 2003 לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כך עולה ממצאי סקר חדש של לשכת שמאי המקרקעין.
המעיין במדור הפלילים בעיתונות ימצא דוגמאות רבות למעשי הונאות מסוג זה. כך, לדוגמה, דווח על איש עסקים חיפאי שהורשע במכירת קרקע של אדם שנספה בשואה. בית המשפט קבע בפסיקתו, כי הנאשם המציא שאר בשר פיקטיבי שאישר כביכול לנוכל לבצע עיסקה במקרקעין ולמכור אותה למרבה במחיר.
מקרה חריג? הנה מקרה נוסף רק מהשבוע החולף - בית המשפט המחוזי בירושלים הגדיר עיסקת מקרקעין כתרמית ופסק לבטל חוזה נחתם. מדובר בתביעה שהגישה חברה קבלנית נגד חברה אחרת, שמכרה קרקע סמוכה לשכונת גילה בירושלים ב-1.4 מיליון שקל. מבדיקה נוספת התגלה, כי שטח הקרקע בפועל קטן במחצית מגודל הנכס המופיע בשרטוט הנספח לחוזה, ועוד התברר, כי מסים שונים לא שולמו על הקרקע, ולכן לא יכול בכלל הרוכש לרשום אותה בטאבו. בית המשפט קבע בפסק הדין, כי "העיסקה בוצעה בחוסר תום לב, במידה כזו שהיא מגיעה לכדי הטעיה ומצג שווא".
מתוך סקר לשכת שמאי המקרקעין עולה, כי מעשי מרמה מבוצעים בשפע גם בעיסקאות מכירות ורכישות דירות ולא רק בעיסקי המקרקעין.
ב-2002 נערך סקר דומה במדגם של 506 רוכשי דירות על-ידי חברת מותגים. סקר זה העלה, כי 18% מרוכשי הדירות נתקלו בתופעות של רמאות, זיוף, התחזות, או הסתרת עובדות בעת ביצוע רכישת דירה. מתוכם 40% נתקלו בניסיונות מרמה והונאה, או התחזות מצד המוכרים, 9% נפגעו מחובות מס קודמים שרבצו על הדירה, החל מארנונה ועד מס שבח או היטל השבחה, 8% גילו בדיעבד ליקויים בדירה, ו-5% נחשפו למסמכים עם טעויות הנוגעות לנתוני הנכס.
מכון מותגים הציג בסקר גם את השאלה: האם בעקבות תופעות הרמאות והזיוף נאלצו רוכשי הדירות להוסיף סכומי כסף נוספים כדי לקבל את הנכס. בתשובה לכך ענו 45% כי נאלצו להוסיף סכומים שבין 10,000 עד 25 אלף שקל, 33% נאלצו להוסיף עד 10,000 שקל, ו-22% נאלצו להוסיף מעל 25 אלף שקל.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רן וירניק, אומר כי באמצעות בדיקות מקדמיות של השמאים לדירות ניתן למנוע רמאויות והונאות. לכן, לדבריו, הלשכה פועלת נמרצות לקדם הצעת חוק, שלפיה כל מכירת דירה בישראל תחייב את המוכר בהגשת דו"ח מפורט של שמאי מקרקעין כחלק מגילוי נאות. וירניק מדגיש כי הכוונה היא לא רק לשווי הנכס בלבד, כי אם גם לבחינת התכנון המקומי והסביבתי, היבטי רישוי, זכויות בנייה נוספות וכו'.
מעשי נוכלות מסוג אחר, ולא פחות חמורים, קשורים בתרגילי עוקץ המכוונים נגד הבנקים למשכנתאות ומשרד השיכון. הרמאויות מתמקדות בעיקר ב"רכישת" זכאות לדירה מעולה חדש המתכוון לעזוב את הארץ, או בזיוף מסמכי טאבו, המאפשר מכירת הנכס מספר פעמים ולעתים אף קבלת הלוואות מקבילות משניים או שלושה בנקים. רמאות נפוצה במיוחד: זיוף תלושי משכורת או דפי חשבון בנק, המאפשר הצגת הכנסה שאינה קיימת לבנקים המלווים.
מסלול הונאה פופולרי נוסף הוא - ניפוח שווי הדירה על-ידי שומה גבוהה משווי הנכס, המאפשרת לקבל בדרך זו הלוואת משכנתא גדולה מהשווי האמיתי. הדבר נעשה על-ידי הזמנת שמאי לדירה שונה באותו בניין באמצעות החלפת המספר על הדלת, כך שלמעשה השמאי מעריך שווי דירה שונה לגמרי.
לפני שנתיים הוקמה במשרד האוצר ועדה, בראשות סגן החשב הכללי, אבי גבאי, שחברים בה נציגי הבנקים למשכנתאות. בוועדה זו מנסים להתגבר על מעשי נוכלות, תוך ייעול שיטות תפעול לבלימת הנוכלים. עוד הצעה שתופעל בימים הקרובים היא - חיבור ישיר מהבנקים למשכנתאות לאגף רישום מקרקעין, טאבו. החיבור יאפשר להפחית זיופי טאבו. אבל יש להזכיר, כי מחצית מהדירות בישראל אינן רשומות כלל בטאבו.
סוגי הונאה במכירת דירות
* תוספת מאושרת כביכול לבנייה בדירה ללא רשיון.
* העלמת מידע על בנייה מתוכננת בסמוך, שתוריד ערכה של הדירה.
* חנייה רשומה בטאבו, כשאין כזו.
* הפרזות בגודל דירה ומספר חדרים לניפוח שווי ומחיר.
* זיוף מסמכי בעלות ומסמכי טאבו.
פורסם לראשונה
נדל"ן. נאלצים להוסיף כסף
מומלצים
