משכנתא קפואה
בנקים למשכנתאות צריכים לאפשר ללקוח להקפיא למשך חצי שנה משכנתא קיימת
אחת מקוראות המדור פנתה אלינו בשאלה: היא עומדת למכור את דירתה, אך עדיין לא רכשה דירה אחרת, ולמרות שמכרה היא מאוד לא רוצה לפרוע את המשכנתא על הדירה, כיוון שהיא משלמת עליה ריבית נמוכה במיוחד. אבל כיוון שמשכנתא ניתנת כנגד שעבוד של הדירה לבנק, ברגע שהדירה נמכרת יש לפרוע את ההלוואה. אז מה אפשר לעשות?
על-פי ההוראות, בנקים למשכנתאות צריכים לאפשר ללקוח להקפיא למשך חצי שנה משכנתא קיימת. במקרה שאתם מעוניינים לבצע מהלך כזה, יש לפנות מראש לבנק ולבקש בכתב את התנאים שבהם תישמר לכם המשכנתא, ולמשך כמה זמן. בנקים דורשים להביא ערבות בנקאית או להפקיד סכום כסף כפיקדון - כתנאי לאי-פרעון המשכנתא. בכך תרוויחו שישה חודשי שקט, וחלק מהבנקים גם עשויים לתת לכם ארכה נוספת. במהלך הזמן הזה תוכלו לחפש דירה חלופית, ולגרור אליה את המשכנתא הכדאית.
שימו לב לסיכון
מעבר הציבור מקופות גמל בנקאיות לקופות פרטיות תופס תאוצה. בחודשים האחרונים מסתובבים בארץ מאות סוכני ביטוח ואנשי שיווק של חברות ניהול השקעות ומציעים את מרכולתם. כל אחד מראה גרפים וטבלאות המלמדים כי הקופה שלו הכי טובה והניבה את התשואה הכי גבוהה.
בלהט הדיון על התשואות, אסור לשכוח נושא לא פחות חשוב - הסיכון, שאותו מודדים באמצעות סטיית התקן. רו"ח יעקב זילברברג, מנכ"ל קרן הפנסיה גילעד, אומר כי לסיכון יש משקל רב בבדיקת כדאיות ההשקעה. בין שתי קופות שהניבו תשואה זהה לאורך אותה תקופה, עדיף להיות בקופה שבה סטיית התקן נמוכה יותר.
סטיית התקן מודדת כמה פעמים סטתה הקרן מהתשואה הממוצעת שלה. קופה שסטתה פעמים רבות, כלומר סטיית התקן שלה גבוהה, תיחשב לקופה מסוכנת לעומת קופה עם סטיית תקן נמוכה, שתיחשב סולידית.
שתי קופות בעלות תשואה ממוצעת דומה לאורך חמש שנים אך בעלות מדד סיכון שונה, יכולות לתת סכום כסף שונה לחוסך בתום התקופה. הקופה בעלת מדד הסיכון הנמוך תשמור על רצף התשואה הממוצעת במשך כל חמש השנים, לכן החוסך יקבל את מלוא סכום התשואה הממוצעת ביום הפירעון.
לעומת זאת, בקופה בעלת סיכון גבוה ייתכן שהיא תסטה שנה אחת ב-10% מעל הממוצע ובשנה שלאחריה ב-10% מתחת לממוצע. בהצגת התשואה לאחר חמש שנים, תתקבל התשואה הממוצעת, אך אם תום התקופה יהיה דווקא בשנה שבה סטתה הקופה לתשואה שלילית, הוא יאבד מכספו. היות שאין אפשרות לתזמן את מועד משיכת הכסף, כדאי להתייחס ברצינות למדידת הסיכון.
ביטוח דיפרנציאלי
כל מי שנוטל משכנתא מחויב לבצע שני ביטוחים - ביטוח נכס וביטוח חיים, ורשאי לבחור היכן לבצע את הביטוח - בבנק או בחברה חיצונית. למעט לאומי למשכנתאות, הבנקים למשכנתאות מציעים רק ביטוח חיים קולקטיבי, כלומר בתעריף אחיד לכולם. רק חברות הביטוח ולאומי למשכנתאות מציעים ביטוח דיפרנציאלי, המתייקר ככל שהגיל עולה.
באופן כללי, למי שגילו עד 38 עדיף לבצע ביטוח דיפרנציאלי, כדי לחסוך בעלויות. לכן לכל מי שלקח או מתכוון לקחת משכנתא והוא מתחת לגיל זה, כדאי לבדוק אופציה של ביטוח דיפרנציאלי, שהוא זול יותר.
היום, כאמור, האופציה הזאת קיימת רק בסוכנויות הביטוח ובלאומי למשכנתאות. אבל מאוקטובר היא תהיה קיימת גם ביתר הבנקים. זאת בעקבות הוראת האוצר ובנק ישראל כי החל מאוקטובר יורשו הבנקים למכור ביטוח נלווה למשכנתא רק באמצעות סוכנות ביטוח (לאומי למשכנתאות הקים סוכנות כבר ב-2004).
הבנקים למשכנתאות מקימים בימים אלה סוכנויות ביטוח לצורך זה, ובמסגרת הסוכנויות הם יוכלו להציע ביטוח חיים דיפרנציאלי. יש להניח שאז התחרות תגבר ויהיה אפשר לקבל הצעות טובות יותר.
