מתי מגיע פיצוי על שינוי בתב"ע?

על הוועדות לתכנון ובנייה לפצות בעל קרקע בשל שינוי תוכנית בניין ערים (תב"ע), כאשר שיעור ירידת ערך הקרקע בעקבות שינוי התוכנית עולה על 3%-2%. כך קבע באחרונה בית המשפט העליון בפסק דין מקיף, שעסק בשאלת ירידת ערך כתוצאה משינוי תוכנית בניין ערים.

בית המשפט העליון דחה ערעור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברעננה והוועדה המחוזית מרכז, ואישר את פסק-דין של המחוזי בתל אביב שהעניק פיצויים לבעלת קרקע, שנפגעה בעקבות שינוי תוכנית בניין עיר.

במקרה המדובר, בעלת קרקע ברעננה החזיקה במגרש, שלפי תוכנית המתאר, ניתן היה לבנות עליו 5 דירות. בשנת 96' אישרו הוועדות המקומית והמחוזית תוכנית מתקנת, שהפחיתה את מספר יחידות הדיור, שניתן לבנות על המגרש ל-4 דירות בלבד.

בית המשפט המחוזי בתל אביב חייב את הוועדה המקומית לשלם לבעלת הקרקע 24 אלף דולר כפיצוי על שינוי התוכנית והפגיעה בערכו של המגרש שבבעלותה. סכום זה היה שווה ערך ל- 11.8% משווי המגרש. הוועדות ערערו לעליון בטענה, שנזק בשיעור של 11.8% אינו מהווה פגיעה, העוברת את תחום הסביר, ולכן אין הצדקה לזכות את בעלת המגרש בפיצויים.

השופט, יעקב טירקל, קבע כי רשויות התכנון תהינה פטורות מחובת הפיצוי, רק כאשר שיעור ירידת הערך של הקרקע הוא מזערי, דהיינו בין 2% ל-3%. במידה שהפגיעה עוברת את השיעור האמור, יש לפצות את בעלי הקרקע פיצוי מלא על הפגיעה, ולא רק בגין אותו חלק של הפגיעה, העובר את התחום המוגדר כסביר.

לדברי עו"ד גיא משיח, מדובר בפסק דין תקדימי שישפיע על היקף הפיצויים, שייפסקו בתי-המשפט בהפקעות לצורכי ציבור ותכנון ובנייה. עו"ד משיח אומר, כי עד היום פסקו בתי המשפט פיצויים עבור ירידת ערך הקרקע, רק כשמדובר היה בירידת ערך בשיעורים שבין 20% ל-30%.

כמו כן, פסק הדין מדגיש שלאחר חקיקתו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, לפיו אין פוגעים בקניינו של אדם, יש לפרש באופן מצומצם ביותר כל פגיעה בזכות הקנין.