הקבלנים תקועים: מכירת דירות חדשות בשוק החופשי ירדה ב-10%

סך הדירות שנרכשו בחודש אפריל עמד על 6,200 דירות, מהן כ-500 במסגרת מחיר למשתכן וכ-5,700 במחירי שוק. בכך ירד מספר העסקאות בשוק החופשי בשיעור של 7%, בהמשך לירידה רצופה מאז פברואר אשתקד. כך עולה מסקירה שפרסם היום (א') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, המתמקדת בענף הנדל"ן למגורים.

לפי הנתונים, בהשוואה לחודש מרץ מגיע שיעור הירידה בעסקאות במחירי שוק ל-30%, במידה רבה על רקע חג הפסח, אבל גם בהשוואה לחודשי אפריל קודמים מדובר ברמה נמוכה כמותה לא נרשמה מאז אפריל 2004.

סך הדירות החדשות שמכרו הקבלנים עלה בכ-5% לעומת אתשקד לכ-1,800 דירות. עם זאת, בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עומד מספר העסקאות בדירות חדשות במחירי שוק על 1,300 - ירידה של 10% בהשוואה לתקופה המקבילה אתשקד, בהמשך לירידה רצופה מאז אוקטובר 2016.

מבין אזורי הביקוש בולטת נתניה עם ירידה חדה ברכישת דירות חדשות במחירי שוק. מנגד נרשם גידול משמעותי בעסקאות אלו באזור המרכז, על רקע גידול ברכישות משפרי הדיור. עם זאת, אזור זה התאפיין ביחידה חדה במספר העסקאות בתקופה המקבילה אשתקד ולכן מדובר עדין ברמה נמוכה יחסית של עסקאות.

גם באזורי הפריפריה בולטות ירידות חדות ברכישת דירות חדשות במחירי שוק ובעיקר באזור באר שבע, שם נרכשו 155 דירות בלבד - ירידה של 29% לעומת אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה בעשור האחרון.

שפל ברכישות המשקיעים

עוד עולה מהסקירה, כי מספר הדירות שרכשו המשקיעים הסתכם ב-900 בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר מאז תחילת העשור הקודם וירידה של 22% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. לצד זאת, מכירות המשקיעים ירדו ב-24% והסתכמו ב-1,300 דירות, כאשר הירידה בולטת במיוחד באזורי באר שבע, נתניה ותל אביב.

חרף הירידה במכירות, מלאי הדירות המחוזק בידי המשקיעים ירד ב-400 דירות באפריל. בסקירה מצוין כי מאז החל מלאי זה לרדת באפריל 2016, נגרעו 10,500 דירות, לא כולל מכירת דירות שהתקבלו בירושה, בהן נרשם גידול של 12% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

(צילום: Gettyimages)

משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 14%, בדומה לחודשים הקודמים. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור נתניה, עם ירידה חדה של 45% ברכישות המשקיעים, בהמשך לשיעורי ירידה דומים בחודשיים הקודמים. בכך הגיעו רכישות המשקיעים באזור לרמתם הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם.

גם רכישות תושבי החוץ הגיעו בחודש אפריל לרמת שפל, עם כ-50 דירות בלבד. צניחה של 64% בהשוואה לאפריל אשתקד, שממשיכה שיעורי ירידה חדים של מעל 20% מאז אוגוסט אשתקד.  

הכלכלן הראשי מציין כי הרמה הנמוכה של העסקאות באזור באר שבע בשנה האחרונה בולטת על רקע רמת השיא ברכישת דירות חדשות שנרשמה באזור זה לפני שלוש שנים, בפברואר 2015, אז נרכשו באזור זה 1,100 דירות חדשות עם תחילת שיווקו של פרוייקט "כרמי גת", שהתאפיין בשיעור גבוה של משקיעים.

גידול ברכישות משפרי דיור בחיפה וירושלים

רכישות משפרי הדיור בחודש אפריל הסתכמו ב-3,200 דירות, ירידה של 8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בהמשך לירידה רצופה ברכישות אלו מאז אוקטובר 2016. אזורי נתניה, באר שבע והפריפריה הצפונית בולטים בשיעור ירידה חדים של מעל 20%. מנגד נרשם גידול ברכישות משפרי הדיור באזורי ירושלים וחיפה.

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו ב-3,100 דירות, מהם כ-2,500 במחירי שוק - ירידה של 1% לעומת התקופה המקבילה אתשקד. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור חיפה עם ירידה ניכרת ברכישות הזוגות הצעירים "במחירי שוקזאת כאשר אזור זה היה היחידי בו נרשם גידול ברכישות אלו אשתקד.

בסקירה מצוין כי לירידה ברכישות זוגות צעירים בעיר תורמת ככל הנראה הסגירה של מכרזי מחיר למשתכן באזור. עוד מצוין כי באפריל-מאי  נמכרו כ-80 דירות במסגרת "מחיר למשתכן" בחיפה וכי ניתוח מאפייני הרוכשים מצביע על אוכלוסיה בגילאי 37, ממעמד סוציו אקונומי בינוני גבוה, ששיעור גבוה מהם מועסקים בענפי ההייטק.  44% מהרוכשים הינם תושבי העיר חיפה עצמה, עם שיעור גבוה של עולים ממדינות חבר העמים.  

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, כולל במסגרת מחיר למשתכן, עמד בחודש אפריל על 3.1 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 4% בהשוואה לאפריל אשתקד. זאת, חרף העובדה שסך הדירות החדשות שנמכרו כולל "מחיר למשתכן", עלה ב-5%.

בסקירה מצוין, כי הירידה מוסברת בחלקה בעלייה בשיעור מכירות הקבלנים במסגרת מחיר למשתכן - עם 28% ממספר הדירות החדשות שנמכרו באפריל השנה לעומת 17% בלבד באפריל אשתקד, המשקפות רמות מחירים נמוכות ממחירי השוק. עוד מצוין כי שיעור הירידה בתזרים המזומנים של הקבלנים היה עלול להיות משמעותי יותר, אלמלא מכירות גבוהות יחסית בשני פרוייקטים של דירות יוקרה בתל אביב וגבעתיים.