הישראלי הממוצע קונה דירה לפי מאפייני האוכלוסייה באזור שבה היא נמצאת - השכלה והכנסה - ולא לפי הערך הפיזי של הנכס עצמו ומידת הנוחות שהוא מעניק - כך עולה מעבודה מקיפה שערך אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, שבדק את ההשפעות השונות על מחירי הדירות.
מהמחקר, המבוסס על בדיקה והשוואה בין מחירי הדירות והנחלות ועל שאלונים וראיונות עם רוכשים ב-76 יישובים בישראל, עולה כי 75% מהשונות בין מחירי דירות לנחלות נובעת ממאפייני האוכלוסייה - ופחות מ-25% נובעת ממאפייני הדירות עצמם, כולל מצבן הפיזי של הדירות וכן המיקום שלהן ביחס למקומות העבודה של הרוכשים.
במלים אחרות: המחקר מצא בצורה מובהקת כי הרוכשים מתייחסים לסטיגמות ולשיקולים חברתיים, יותר מאשר לכל שיקול אחר, כולל ההשלכות הטכניות של מיקום הדירה.
המחקר נערך ב-38 מושבים ו-38 ערים קטנות ויישובים קהילתיים במגזר היהודי החילוני, והשווה בין מחירי הנחלות במושבים לבין מחירי הדירות בבניינים
ביישובים העירוניים. עם היישובים העירוניים שהשתתפו בסקר נמנים, באר יעקב, אזור, בית שאן, זכרון יעקב, גבעת זאב, קרית שמונה, ראש העין, רמת השרון וקריית גת.
המחקר בדק את שטח הנכסים, רמת גמר הבנייה, גילם, הפחת הפיזי והתכנוני שלהם, והשווה בין מחירים של נכסים עם מאפיינים פיסיים שונים. בבדיקה נמצא פער של מאות אחוזים - עד פי חמש ואף למעלה מכך - בין נכסים עם מאפיינים פיזיים זהים.
החוקרים גילו כי עם המשתנים המשפיעים על מחירי הנכס נמנים בעיקר השכר הממוצע ביישוב, רמת ההשכלה הממוצעת ומספר בעלי התואר האקדמי, מספר הילדים הממוצע למשפחה - כאשר משפחות גדולות יותר מהוות גורם שמוריד את ערכם של הנכסים.
עוד נמצא כי ההשכלה יכולה להשפיע על מחירו של נכס בשיעור של יותר מ-70%. ההשכלה משפיעה על מחירי הנכסים במושבים יותר מאשר הנתונים הכלכליים של האוכלוסייה, ואילו בעיר, הנתונים הכלכליים משפיעים על ערך הנכסים יותר מאשר ההשכלה.
בנוסף, מצא הסקר כי למוצא התושבים יש השפעה על מחירי הנכס: ביישובים שבהם יש שיעור גבוה יותר של "יוצאי אירופה ואמריקה" - אשכנזים - מחירי הבתים גבוהים יותר מאשר ביישובים שבהם יש שיעור גבוה יותר של "יוצאי אסיה ואפריקה". זאת, אף שהמחקר לא התייחס למוצאם של תושבים ילידי הארץ, אלא בדק רק את ההשפעה של ארצות המוצא של ילידי חו"ל על מחירי הדירות.
עוד קובע המחקר כי גם המרחק של היישוב מהערים הגדולות - ירושלים, חיפה ובעיקר גוש דן - משפיע על ערך הנכס, בלי קשר לטיב התחבורה ביישוב וגם כאשר אין לכך קשר ישיר לצורכי הנגישות של הרוכשים.
מהמחקר עולה עוד כי המחיר הממוצע של דירת ארבעה חדרים בישראל עמד בסוף 2008 על 713 אלף שקל. מחירה של דירת ארבעה חדרים בקריית שמונה הגיע, לפי הסקר, ל-281 אלף שקל, ואילו דירה דומה ברמת השרון עלתה באותו זמן 1.52 מיליון שקל.
לפי הנתונים, המחיר הממוצע של נחלה במושב עמד ב-2008 על 2.54 מיליון שקל. ההבדלים בין מחירי נחלות במושבים עצומים יותר מהמחירים בין מחירי דירות בערים. נחלה במושבים בית הגדי ונגה שבחבל לכיש עלתה באותה תקופה כ-700 אלף שקלים, ואילו נחלה בגודל זהה במושב אודים שמדרום לנתניה עלתה באותה תקופה כ-6 מיליון שקלים.
"בשונה ממוצרים אחרים, שבהם רמת התועלת מהמוצר נקבעת רק מתכונות המוצר עצמו, רמת התועלת וההנאה מנכסי מגורים מושפעת מאוד, במאות אחוזים ממאפייני האוכלוסייה, שמחזיקה בנכסים האחרים שבסביבה", נכתב במחקר.
עוד מצויין כי השווי הממוצע של דירת 4 חדרים בסביבה שבה השכר הממוצע עומד על כ 11 אלף שקל ברוטו לחודש, כלומר, כ-3,000 שקל לחודש מעל השכר הממוצע, עולה דירת ארבעה חדרים כמיליון שקלים, כלומר, 45% מעל הממוצע.
בניסיון לפענח מדוע מוכן הרוכש הישראלי להשקיע כסף רב באיכות השכנים, כותבים החוקרים: "ההסבר לקשר החזק שבין מחיר הנכס למאפייני האוכלוסייה נובע ממספר סיבות. אוכלוסיה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה משלמת מיסים מקומיים גבוהים יותר ובכך תורמת לכמות ולתחזוקה של השטחים המשותפים, שמעלה את רמת הרווחה והתועלת מהנכסים הפרטיים.
"המודעות לאיכות חיים ולאיכות הסביבה נתפסת כגבוהה יותר בשכבות אוכלוסיה משכילות ומבוססות; רמת הצריכה של אוכלוסיה מבוססת גבוהה יותר, ולכן תהיה בסביבתה זמינות גבוהה יותר ומגוון רחב יותר של מוצרים ושרותים כגון שטחי מסחר, חוגים ופעילות חברתית, אזורי בילוי ותרבות".
ועם זאת, המחקר קובע בפירוש כי "אוכלוסיה שנתפסת כ'איכותית' יוצרת תדמית (סטיגמה) חיובית ומגבירה את הביקוש לנכסי המגורים מתוך רצון של הצרכן למיתוג ולשיוך לקבוצה יוקרתית יותר. נוצר מנגנון 'הִומוגניזציה' של סביבות מגורים.
"כאשר האוכלוסייה החזקה בסביבה חלשה יכולה להרשות לעצמה לשדרג את מקום מגוריה לסביבה אחרת חזקה יותר, היא נוטשת. במקביל, עוזבות אוכלוסיה חלשות ולא משכילות את האזורים היקרים בשל אילוצים כלכליים. תהליך זה יוצר סביבות מגורים, שבהן רמת אוכלוסיה הומוגנית, שקצב ההשתנות שלהם איטי מאד, עד כדי עשרות שנים".
